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용적률 높인 대신, 임대주택 의무화...‘재건축 동상이몽’

“임대 비중 확대로 규제 완화 효과 감소...현금 기부채납 등 검토해야”

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[이코노믹리뷰=우주성 기자] 이르면 이달 4일 발표를 앞두고 있는 추가 주택 공급 대책이 점차 가시화되고 있다. 공공부지 공급과 함께 유력하게 거론되는 방안이 정비사업 규제 완화를 통한 공급 확대다. 서울주택도시공사(SH)등 공공기관이 참여하는 ‘공공재건축’ 방식을 도입해 용적률을 높이고 임대주택 공급 등에 나선다는 방침이다. 당정 일각에서는 이런 방식을 일반 재건축에도 확대하는 방안도 검토하고 있다. 재건축에 대한 과도한 임대주택 의무 비중 확대가 주택 공급확대 효과를 감소시킬 수 있다고 전문가들은 지적한다.

   
▲ 사진=이코노믹리뷰 박재성 기자
‘용적률 상향’, 주택공급 핵심 키워드로 부상

정부가 부동산 정책의 방향을 공급 확대로 전환하면서 공공부지 개발과 함께 공공재건축, 도심 내 공실 오피스 활용 등 다양한 주택 공급 방안이 쏟아지고 있다.

이번 공급 대책의 핵심은 공공부지 확보와 용적률 상향을 통한 재개발, 재건축 규제 완화가 될 것으로 보인다. 당정은 현재 용적률 상향 등을 두고 막바지 협의에 들어간 것으로 알려졌다. 조정식 민주당 정책위의장은 3일 열린 최고위원회 회의 후 기자들과 만난 자리에서 “용적률 등에서 미세 조정할 부분이 있다. 당정협의를 통해 발표날짜를 확정하고 내용도 발표할 것”이라고 언급해 용적률 상향이 이번 주택 공급방안의 주요 대책으로 거론될 것을 다시 한 번 암시했다.

당정 일각에서는 공공재건축 뿐만 아니라 용적률 기준을 상향해, 정비사업에 대한 규제 자체를 완화하려는 움직임도 보이고 있다. 토지 용도를 일반주거에서 준주거지역으로 변경해 용적률을 높인다는 방침이다. 법령에서 규정하는 일반주거 지역을 준주거지역으로 변경시 용적률을 최대 500%까지 올릴 수 있다. 층고 상한인 35층을 넘어서는 아파트 공급도 가능해지는 셈이다. 토지용도 변경 외에 용적률 기준 자체를 변경할 가능성도 있다.

정비 업계에서는 이 경우 현재 기준보다 최대 2.5배에서 3배까지 용적률이 상향될 것으로 보고 있다. 상향 용적률에 대한 이익 환수는 기부채납 등을 통해 달성한다는 방침이다.

김구철 미래도시시민연대 재건축지원조합단장은 “용적률과 층수를 상향하는 것은 주택 공급 면에서 바람직한 방향이라고 본다”면서 “역세권 중심에 대한 완화를 통해 수요층에 대한 공급을 확대하는 편도 좋을 것”이라고 말했다.

재건축에도 임대주택 공급 의무화 검토...현실성은?

정비 업계 관계자에 의하면 정부 일각에서는 재건축 사업장에도 임대주택 의무 공급 비중 적용 방안도 검토하고 있다. 현재는 ‘도시 및 주거환경 정비법’등에 따라 재개발에 한해 임대주택 의무공급 비중을 적용하고 있다. 현재 재건축을 통해 공급되는 임대주택은 소형평형 아파트로 제공되는 경우가 많다는 것이 김 단장의 설명이다. 재개발과는 달리 각 사업장이 소형평형 주택을 기부 채납하는 것을 조건으로 인허가 과정을 거친다.

김태년 더불어민주당 원내대표 역시 지난 달 30일 언론사와의 인터뷰에서 재건축 사업에 물량 환수 등을 도입해 일정 이상의 임대주택공급 의무화를 시사하기도 했다.

김구철 단장은 “재건축 추진 시 임대아파트 할당 비중이 너무 높아지면 주민들의 사업 진행에 반발하기 쉽다. 사업 진척이 늦어질 가능성이 높아질 것”이라고 밝혔다. 현금을 통한 기부채납보다 수익성이 더 낮아져 조합원들이 사업 추진을 꺼릴 수 있다는 지적이다.

김 단장은 “일각에서 거론되는 것처럼 늘어난 용적률의 최대 50%까지 임대주택이 할당되는 경우, 기존 기부채납 물량과 함께 상당한 물량의 임대주택이 늘어나게 되는 것”이라고 답했다.

김 단장은 또 “주거 환경에 대한 인식 등 현실적인 문제를 고려하면 재건축 사업장에 임대주택이 많아져도 임대주택 주민에게 마냥 유리하지는 않다”고 말했다.

김 단장은 대신 현금 기부채납을 늘리는 편이 주거 환경과 시장 공급 측면에서 바람직하다고 보고 있다.

그는 “현금 기부채납을 통한 도시정비 기금으로 필요지역에 공급을 늘리는 방안이 더 좋다고 본다. 강북 지역 재개발이나 해당 지역의 교육, 문화, 인프라 투자에 집중하는 것이 주거 공급 측면에서도 유리하다”고 말했다.

정부가 강남 등 일부 지역의 용적률 상향 적용을 배제할 수 있다는 관측에 대해서 김 단장은 “규제 완화로 재건축 주택 가격이 일시 상승할 수 있지만, 주택 수요가 높은 지역에 대한 규제 유지는 장기적으로 더 큰 가격 상승을 가져올 수 있다”고 부연했다.

우주성 기자 wjs89@econovill.com

기사승인 2020.08.03  19:00:34

<경제를 리뷰, 미래를 본다 © 이코노믹리뷰 무단전재 및 재배포금지>

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