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[12.16대책 두 달④] 비강남 집값 상승 이끈 노도강, '실수요' 견고

비교적 피로감 덜한 지역으로 수요 이동 확산, 전세가 상승은 한계

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[이코노믹리뷰=박민규 기자] 정부가 지난해 12월16일 발표한 '주택시장 안정화 방안' 대책 이후 두 달이 흘렀다. 천정부지로 솟는 강남 집값엔 약발이 먹혀드는 분위기지만, 이른바 '노도강'으로 불리는 서울 외곽의 노원·도봉·강북 지역 아파트엔 '풍선효과'가 입증되고 있는 모습이다. 그러나 12.16 부동산 대책 전부터 '가성비' 좋은 지역을 알아본 투자자들이 몰려들면서 노도강의 아파트값 상승세는 이미 이어지고 있었다는 분석도 나온다.

노도강 지역은 주로 서울 도심에 밀집한 업무지역들과 거리가 멀고 교통 인프라도 부족해 상대적으로 집값이 저평가됐던 곳들이다. 12.16 대책 이후 고가 아파트가 많은 강남권은 매수심리 위축으로 하락세를 탔지만, 비강남권에서도 중저가 아파트가 많은 노도강 등이 주목 받으면서 오름세에 탄력 받고 있다. 그러나 실수요자 중심으로 주택시장이 돌아가는 노원 중계동, 강북 미아동 등의 경우 호가는 올라가도 정작 매물이 나오지 않아 1월 이후 거래가 실종됐다.


매매와 전세 모두 1월 중순 상승세 주춤


지난해 12.16 부동산 대책이 발표된 당일부터 그 후 두 달 가량 흐른 지난 17일까지 일주일 간격으로 아파트값 변동 추이를 살펴본 결과, 세 지역 모두 아파트값 '상승' 움직임을 보였다.

   
▲ 노원·도봉·강북 아파트 매매가격 변동률. 그래픽=이코노믹리뷰

우선 매매가격 상승률을 살펴보면, 노도강 모두 지난 달 중순(1월13일)부터 주춤한 모습이나 2월을 앞둔 1월27일부터 상승세로 전환됐다.

   
▲ 노원·도봉·강북 아파트 전세가격 변동률. 그래픽=이코노믹리뷰

전세가격 상승률 경우 혼조세를 보이는 듯하나, 공통적으로 1월 중순 때 정체된 모습을 보였다. 이는 매매가 동향과도 겹치는 부분으로, 2월을 앞둔 시점에서 역시 상승기류를 탔지만 2월 초(2월3일) 다시 상승률이 꺾이거나 유지되는 경향이 나타났다.


12.16 대책 후 한 달, 강남 주춤하니 노도강도 '움찔'


한국감정원의 1월 셋째 주 기준 '주간 아파트 매매가격 동향'을 살펴보면 서울 아파트는 0.03% 올랐으나 전주 상승률 0.04% 대비 상승폭이 축소됐다. 기존 인기단지와 재건축에서 급매물이 증가해 강남3구(강남·서초·송파) 모두 하락세로 전환된 영향을 크게 받았기 때문이다. 노원은 전주 대비 상승률이 0.02% 줄어들었다. 강북구는 미아동 대단지 위주로 올라 0.04%의 상승률을 기록, 도봉구와 함께 전주의 변동률을 그대로 이어갔다. 강북 14개구 모두 상승폭이 축소 또는 유지되는 흐름을 따라간 것이다.

전세가 경우 서울 전반으로 입주물량 증가(2019년 1분기 약 1만1500세대→2020년 1분기 약 1만7000세대)와 계절적 비수기 등에 따라 상승폭이 전주 대비 0.01% 내린 0.10%로 둔화하면서, 노도강 역시 상승폭이 축소되거나 유지되는 모습이었다. 노원과 도봉 경우 0.03% 오르긴 했으나 강북 14개구의 평균 상승률인 0.06%의 절반에 밑돌았고, 특히 노원은 전주 0.07%에서 0.04% 떨어져 노도강 지역 중 상승률 하락폭이 가장 컸다.


12.16 대책 두 달, 비강남권 집값 상승세 이끌어


2월 셋째 주 기준 '주간 아파트 매매가격 동향'에 따르면 특히 노도강 지역이 서울 집값 상승률 톱3에 들면서 비강남권의 상승세를 이끌었다. 서울이 2월 둘째 주에 이어 0.01%로 상승폭 유지에 그친 가운데 노원구의 아파트는 0.09%의 상승률로 서울에서 가장 많이 올랐고, 도봉·강북·구로구가 0.06%로 그 뒤를 이었다. 강북 14개구 평균인 0.04%와 비교해도 이를 상회하는 수준이다. 반면 강남4구(강남·서초·송파·강동)는 0.08% 하락해 0.05% 떨어진 전주보다 하락폭을 키웠다. 

전세가격 경우 서울은 0.04%, 그 중 강북구는 0.08%로 올랐으나 전주 상승률 대비 0.01%씩 후퇴했다. 그럼에도 강북구의 상승률은 비강남권에서 도드라지는 수치다. 강북구는 한 달 전과 마찬가지로 미아동 대단지 위주로 상승한 모습이다. 도봉구와 노원구는 각각 0.01%, 0.03% 상승했지만 전주 기록했던 0.03%, 0.06%에 비해 상승폭이 줄어든 모습을 보였다.


가성비 좋은 노원구, 학군 수요와 교통 '더블 호재' 


노원구의 대표적 대장 아파트인 상계주공3단지는 사실 2018년부터 상승세가 시작됐다는 분석이다. 지하철 4호선과 7호선이 관통하는 노원역 중심으로 백화점, 편의시설 등이 있는 번화가가 형성돼 있고, 서울 빅3 학원가가 있는 은행사거리도 인근에 있다. 입지적 이점에 비해 집값 시세는 서울 평균보다 저렴해 눈치 빠른 투자자들이 이미 몰린 상황이라는 평가다. 게다가 상계역이 동북선 경전철의 북쪽 종점으로 확정, 동북선 도시철도 사업 추진이 본격화됨에 따라 개발호재의 날개도 달게 됐다.

상계주공3단지의 전용면적 73.94㎡ 실거래가는 지난해 10월부터 12.16 대책 발표 전까지 7억1천만원 정도 였지만, 올해 1월 7억3천500만~7억4천500만원으로 2천500만~3천600만원 상승했다. 전세 거래는 3억원 사이(10월4일 2억9천만원, 12월13일 3억원, 1월16일 3억1천만원)에서 이루어지면서 12.16 대책 전후로 큰 추이를 보이지는 않았다.

상계주공3단지 인근 한 부동산은 "12.16 규제 대책 이후 사람들이 시세 9억 이하인 매물을 찾다보니 중저가 아파트가 포진한 노도강에 몰릴 수밖에 없다"고 말했다.

   
▲ 서울 노원구 중계동의 대장주인 청구3차아파트와 건영3차아파트. 사진=이코노믹리뷰 박민규 기자.

서울 3대 명문학군 중 하나로 교육열 높은 맹모들이 많이 모여드는 중계동. 특히 을지초등학교·중학교를 끼고 있어 명실상부 대장주 노릇을 하고 있는 청구3차아파트 경우 전세와 매매 가릴 것 없이 오르고 있다. 로얄층인 11층의 84.77㎡ 평형 매매가는 지난해 10월5일 8억9천만원에 이루어졌으나 한 달 후인 11월8일 9억3천500만원, 12.16 대책 이후 약 1개월이 지난 올해 1월23일 9억9천만원으로 실거래가만 10억원에 달했다.

같은 층 해당 평형 전세가는 작년 10월23일 5억3천만원에서 11월16일 한 달도 안 돼 5천만원 넘게 뛴 5억8천500만원, 지난 2월5일 5억6천만원으로 소폭 하락해 상승세가 주춤하는 듯했으나 17일 6억원의 고지를 찍었다.


탄력 받은 도봉구 창동, 교통망·도시활성화 계획까지


도봉구에선 특히 창동 아파트들이 개발 희소식에 상승세를 확장하고 있다. 서울시의 '창동·상계 도시재생활성화계획'에 따라 창동역 일대엔 여러가지 호재가 동시 진행 중이다. 우선 창동도시개발구역 1지구에 '창업 및 문화산업단지'가 2021년까지 들어설 예정이다. 또 KTX 연장 노선과 수도권 광역 급행철도인 GTX-C 노선을 연계한 복합환승센터가 지하철 4호선 창동역에 2025년까지 완공될 계획에 있다. 이 뿐만 아니라 케이팝 아레나 공연장 건설 등 민자사업 소식도 있다.

   
▲ 서울 도봉구 창동에 위치한 동아청솔아파트. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

동아청솔아파트의 13~14층 전용면적 84.97㎡ 기준 매매가는 12.16 대책 전후로 가격이 급상승했다. 지난해 11월21일과 12월6일 7억2천만원으로 동일한 수준을 유지했지만 12월26일 7억6천만원으로 4천만원이 올랐고, 지난 1월21일에는 7억9천만원으로 다시 3천만원 오르면서 8억대 가까이 형성됐다. 반면 해당 평형 동일 층 전세 실거래가는 작년 10월3일과 11월20일 각각 3억8천만원과 3억7천만원으로 비슷했으나 올해 1월15일 3억1천만원으로 급락했다.

북한산아이파크5차아파트의 16~18층 84.45㎡ 평형 기준으로 매매가는 12.16 대책 이전인 10월부터 꾸준히 오르고 있고, 전세가격 경우 1천만원 수준에서 오르내림을 번복하는 모습으로 큰 변화가 없다. 지난해 10월29일 6억8천만원대였던 실거래가는 한 달 뒤 11월21일 7억2천만원으로 4천만원 성큼 뛰며 7억원대에 입성했다. 12.16 대책 발표 다음날인 12월17일 7억3천100만원으로 다시 소폭 증가, 올해 1월18일엔 7억5천만원 가까이에 형성됐다. 전세가는 작년 10월부터 이달 7일까지 넉 달 간 4억2천만~4억3천만원을 유지하고 있다.


강북, 미아뉴타운 중심으로 '매물 실종'


강북구의 경우 대장주 중심으로 특히 1월 이후 매매와 전세시장에서 모두 매물이 좀처럼 나오지 않는 품귀현상이 지속되고 있다.

   
▲ 서울 강북구 미아동에 있는 삼성래미안트리베라2차아파트. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

미아뉴타운의 대장 아파트인 삼성래미안트리베라2단지의 84.29㎡ 평형 매매가는 8~15층 기준으로 지난해 10월 초부터 12월 말까지 비슷한 수준에서 등락했으나 12월부터 조금씩 하락하는 흐름이었다.(10월7일 7억3천만원, 11월7일 7억4천500만원, 12월3일 7억3천만원, 12월26일 7억2천만원) 다만 12.16 부동산 대책의 효과를 겪기도 전에 '매물 잠김 현상'이 나타났다.

전세시장 역시 마찬가지 상황이다. 10~15층의 동일 평형 기준 전세가는 작년 10월에서 올해 1월 초까지 최소 4억에서 최대 4억6천만원 사이에서 형성됐고, 2월에는 아예 매물이 나오지 않았다. 전세 실거래가 경우 지난해 11월22일 4억원으로 바로 전 거래일인 10월14일보다 6천만원이 떨어졌지만 약 한 달 뒤인 12월19일 4억4천500만원으로 다시 회복, 그러나 올해 1월 4억3천만원으로 떨어졌다.

또 다른 대장주인 송천센트레빌아파트 경우 그나마 1월까지 매물이 나오는 59.82㎡ 평형 살펴보면 지난해 10월 6억9천800만원으로 사실상 7억원을 호가했던 실거래 매매가가 11월6일엔 7억1천만원으로 7억원대를 굳혔고, 12월11일에는 4천만원 올라 7억원 중반대가 됐다. 비교적 최근 거래가 1월29일 7억9천500만원에 이뤄지면서 3개월 만에 1억원의 시세차익을 냈다.


매매가는 상승세 지속, 전세가 상승은 한계 있어


함영진 직방 빅데이터 랩장은 12.16 부동산 대책 이후 노원·도봉·강북 지역에서는 오히려 매매가격 상승세가 커지고 있다며, "풍선효과는 여전히 나타나고 있는 상황"이라고 지적했다. 함 랩장은 "강남 외 서울 다른 지역의 주택 가격은 하락하지 않은데다가 노도강 경우 올해 연초 이후 상승변동률이 커지고 있다"고 언급, "서울도 상대적으로 피로감이 덜한 지역으로 수요 이동이 확산되는 모습"이라고 부연했다.

문상동 구도 D&C 대표는 12.16 대책 이후 보이고 있는 노원·도봉·강북 지역의 아파트 전세가격 상승세에 대해 한계가 있다는 입장이다. 문 대표는 "서울 중심을 비롯해 오피스텔 등 아파트를 대체할 수 있는 주거공간의 공급이 늘어나면서 노도강 경우 전세가격이 매매가에 비해 상승폭이 크진 않은 모습"이라고 진단했다. 그는 "직장인들이 가장 선호하는 지역은 강남 또는 광화문인데 일반적으로 이 쪽과 직주근접성이 떨어지는 경우가 많다"며 "교통환경이 뒷받침 된 지역은 지리적 입지 면에서 떨어져도 괜찮지만 그렇지 못한 지역은 집값 상승에 한계 있을 것"이라고 덧붙였다.

박민규 기자 minq@econovill.com

기사승인 2020.02.24  06:35:11

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