[이코노믹리뷰=우주성 기자] 김포 지역의 주 부동산 호재로 꼽힌 김포 도시철도, 일명 ‘골드라인’이 그 이름 값을 하기에는 조금의 시간이 더 필요한 모양새다. 개통이 2개월 남짓 지난 골드라인이 지나는 곳 위주로 실수요 문의는 늘어나고 있고 그에 따라 전세 등의 수요와 가격도 덩달아 상승하고 있지만 김포시의 전체적인 가격 상승으로까지 이어지지는 않고 있다. 게다가 김포 일대의 대규모 신축아파트 공급으로 실수요자들마저 김포 지역의 매가 하락을 노리고 대기하면서 현지 업자들은 김포 전체의 구축 매매가격에 부정적인 영향을 줄 것까지 우려하고 있다.

한강신도시, 매매보다는 실수요 중심의 전세 위주 시장

‘김포 한강신도시’는 정부에서 2003년 2기 신도시로 천명한 이후 김포시의 장기동과 운양동 일부 양촌읍 구래리 일부, 마산리에 일대에 들어선 대표적인 서을 근교의 베드타운이다. 최근 천신만고 끝에 지난 9월 28일 김포 도시철도가 개통되면서 골드라인도 구래역을 통해 한강신도시까지 연결됐다. 김포시의 유일한 전철 교통편이지만 그러나 아직까지 골드라인으로 인한 가격 반영 영향은 극적이지 않은 모양새다. 이미 교통 호재가 반영이 된 영향이 있어 가격 상승은 제한적이라는 것이 해당 업자들의 전언이다.

실제 가격 상승은 개통 이후 두 달보다는 그 이전부터 천천히 상승해 그 이전과도 상승세에서 크게 차이는 없다고 전했다. 2021년 입주인 '메트로타워 예미지' 아파트의 초창기 분양가는 3억8000만원에서 프리미엄이 1000~2000여만원 정도였지만 조금씩 상승해 현재는 프리미엄 가격을 합쳐 분양권이 약 4억5000만원을 형성한 상황이다. 신축 입주 아파트도 상황은 크게 다르지 않다. 입주한 1년차인 '한강신도시반도유보라4차' 아파트와 '호반베르디움더레이크2차' 아파트도 개통 이후 극적인 상승세를 보이지는 않고 있다. 해당 아파트들의 34평기준 매매가격은 4억5000만원을 형성하고 있다. 초창기 분양가에 비해 20평대 소형 평수는 2000~3000여 만원 상승했다. 대형 평수는 많이 오른 경우 6000여만원까지 상승했지만 드물다.

극적인 가격 상승 효과는 없지만 이전보다 매물을 거둬들이는 사람이 늘고 호가는 다시 상승하기 시작했다고 구래역 인근 업자들은 지적했다. 골드라인의 개통 이후 일부 매도인들은 3억2000만원짜리 매물을 3000여만원까지 높인 호가에 내놓은 상황이다.

매매가는 천천히 상승하는 반면에 개통으로 인해 서울 근접성이 높아지면서 서울에 직장을 다니는 젊은 층의 전세 수요는 상승하는 상황이다. 구래역 인근의 한 업자는 서울 지역에서 이 곳까지 전세 물량이 있는지 물어보는 문의도 늘었고 수요도 실제 있어 전세 가격이 계속 높아지고 있다고 설명했다. 실제 구래역 인근의 아파트의 전세가격은 34평은 2억8000만원을 형성한 상황이다. 입주 기간이 1~2년 이내인 신축 아파트의 전세가격은 현재 3억원도 정도다.

골드라인 사우역, 김포 대규모 분양으로 빛바래

골드라인이 개통한 직후인 10월 초의 사우역은 향후 호재로 장기적으로 가격이 상승할 것을 기대하는 분위기였지만 전체적인 매매가격 상승 등의 가시적인 변화는 아직 보이지 않는 모습이다. 현지의 한 중개업자는 실수요자의 문의는 늘고 있지만 매매 가격상승으로 이어지지 않고 있다고 답했다.

사우역 인근은 김포에서 대표적인 학원가이자 교육 시설이 밀집한 학군 지역으로 알려져 있다. 거기다가 골드라인 개통으로 강서구 지역과 마곡지구까지 빠르게 단축된 만큼 해당 지역에서 근무하는 직장인들의 수요 문의는 개통 이전보다 많이 늘어난 상황이다. 그러나 아파트의 거래는 대부분 급매물 위주의 거래이고 전체적인 매가 상승으로 이어지지는 않고 있다.

그 이유로 현지 업자는 두 가지 점을 꼽았다. 우선 투자자 수요까지 끌어내기는 다소 애매한 호재와 입지라는 것이다. 해당 업자는 “투자자 발길은 아직까지 뜸한 상황이다. 수요자는 많지만 매매로 이어지는 상황이 아니다. 아직 정부 규제가 더 영향을 주는 것 같다”고 말했다.

그는 매매가 상승이 이뤄지지 않는 또 다른 이유로 수요자들이 가격하락을 기다리면서 매매를 유보하기 때문이라고 전했다. 해당 업자는 “실수요자는 계속 들어오고 거래는 하긴 하지만 집만 보고 가서 기다리는 사람도 많다. 김포시에 내년 대규모의 아파트 물량이 풀리면 구축 아파트의 가겨이 하락할 것이라는 기대를 하고 있다”고 설명했다.

실제로 내년 2월부터 김포 인근에만 신규 분양이 1만2000여세대에 가깝게 쏟아질 예정이다. 2020년 2월에는 김포시 고촌읍의 ‘고촌캐슬앤파밀리에’의 4172세대가, 2020년 8월에는 김포시 ‘향산 힐스테이트 리버시티’는 3510세대가, 2020년 7월에는 김포시 걸포동의 ‘메트로자이’의 4029세대도 현재 입주를 앞두고 있다. 인근의 다른 업자도 “가격이 떨어질거라 믿고 싼 가격이 나올 때까지 기다리는 사람이 많다. 그런 사람이 부지기수다. 교통여건도 개선됐고 학군도 좋아 대기 수요는 많은데 그게 매매로 이어지지 않으면서 가시적인 상승은 보이지 않고 있는 것”이라고 이야기했다.

풍무역, 여러 개발호재 많지만 아직 잠재적인 호재

골드라인이 경유하는 역 중 서울과 인접한 풍무역의 경우도 생각만큼 골드라인 개통의 효과를 쉽사리 보지는 못하고 있다고 해당 현지 중개업자들은 말했다.

인근의 중개업자는 가장 가격이 비싼 푸르지오 2차 역시 34평 기준으로 5억5000만원에서 6억원까지 가격이 올랐지만 당장 골드라인 개통 이후로 크게 가격이 상승하지는 않았다고 말했다.

그는 “골드라인으로 인한 호재는 이전부터 반영이 됐다고 보면 된다. 아무래도 지하철을 타고 오가는 사람들을 중심으로 문의가 많이 늘기는 했다. 크게 오르지는 않지만 단지가 커서 매물 거래는 확실히 많이 늘었다”고 전했다. 해당 업자는 “두 달새 비해서는 아무래도 매물도 많고 찾는 사람들은 저렴한 걸 찾다보니까 가격 상승이 두드러지는 않고 있다. 그래도 선반영된 반년전과 비교해서는 34평은 3000만원은 가격이 올랐다. 주로 세대수가 적고 선호가 많은 중소형평수가 많이 오른 경향이 있다. 현재 골드라인이나 교통 때문에 문의하는 사람들은 풍무역쪽까진 알아보려고 한다”고 이야기 했다.

김포역에 추가적인 호재로 꼽히는 한강시네폴리스와 지하철 5호선의 연장선인 한강선도 아직까지는 김포 일대의 부동산 가격을 견인할 정도로 사업진행이 가시화되지는 않고 있다.

그 중 2023년 완공계획인 ‘풍무역세권도시개발구역’은 어느 정도의 진척을 보이고 있지만 아직까지 당장 풍무역 인근 시세에는 영향을 주지 못하고 있다. 해당 구역은 내년에 보상업체를 선정해서 내년 상반기부터 토지 보상이 나간다. 임대와 분양아파트를 포함해 8000여 세대가 분양될 예정이다.

김포쪽에 한강시네폴리스는 풍무역세권개발지역과 한강신도시 사이에 들어서는 종합 영상산업단지다. 인근 지역의 한 중개업자는 “한강시네폴리스도 아직 보상 등과 행정 절차 때문에 사업 진행이 지지부진하다. 어느 정도의 개발 계획 등이 있어야 풍무동과 사우동 인근에 영향이 있을 것으로 생각이 된다”고 전했다.

그는 “5호선 연장선인 한강선이 김포쪽을 지나게 되는 것은 추가 호재지만 해당 사업은 10년이상도 소요될 수 있는데 아직 이런 호재가 선반영된 지역은 없다고 본다. 확정 라인도 결정된 것은 아니다”라고 전했다.