[이코노믹리뷰=우주성 기자] 강남권의 재건축 시장을 겨냥한 분양권 상한제 발표 이후 신축 아파트의 가격 상승 등의 역효과가 발생하는 것이 아니냐는 분석이 나오고 있다. 실제로 분양가 상한제 발표 이후 서울 지역의 일반 아파트 전체의 상승세는 다소 둔화됐지만 5년 내 신축 아파트를 중심으로는 상승폭을 늘려가고 있다. 그러나 모든 서울 지역 신축 아파트의 가격추이가 상승인 것은 아니다. 부동산 붐을 대표하는 마용성의 명성에 맞지 않게 용산 지역의 신축 아파트 단지는 분양가 상한제 이후 더욱 신중한 움직임을 보여주고 있다.

용산 신축아파트는 분양가 상한제 영향 미미

16일 효창공원역의 역세권에 지어진 ‘효창파크 KKC 스위첸’과 ‘용산 롯데캐슬센터포레’도 마찬가지다. 스위첸은 2018년 9월 준공된 3동 199세대 규모의 신축아파트다. 용산 롯데캐슬은 7동 478세대가 입주해 있다. 롯데캐슬 역시 올해 4월 준공 후 5월과 6월에 입주가 이루어진 신축 아파트다.

두 아파트의 가격대는 많이 상승했지만 그것이 분양가 상한제의 영향이 있냐는 질문에 인근 부동산 업소의 반응은 회의적이다. 롯데캐슬의 매물은 현재 거의 없는 상태다. 다만 매물을 문의하는 사람은 꾸준히 있는 추세라고 한다. 그러나 분양가 상한 발표 이전과 비교할 때 늘어나거나 하지 않았다는 것이 주변 중개업소들의 공통된 전언이다.

롯데캐슬의 시세는 24평이 13억 정도인데 시세 변동은 오히려 한 달 정도로 보면 크지 않은 편이다. 6월 달에 24평이 11억 5천에서 12억 5천으로 거래됐다. 스위첸의 경우도 아직까지 큰 변동은 없다고 할 수 있다. 단지 인근의 한 중개업자는 “4월 말에 가격 승인이 나서 5월, 6월부터 입주 가격과 그렇게 큰 변동이 없다. 이 곳같은 경우도 뚜렷한 영향세를 보여주는 건 없다. 분양가 상한제로 인한 영향은 제한적이다고 생각한다”고 밝혔다. 해당 업자는 “보합세라고 보면 딱 맞다”고 말하면서 "오히려 이곳은 전보다 분양제 발표 이후 오히려 거래가 위축된 것 아닌가 한다"고 말하기도 했다.

다른 중개업자도 "롯데캐슬은 초반 두 달 사이 1억 가까이 올라 분양가 상한제의 영향은 미미하다. 평소보다 매입 문의는 꾸준히 오고 있지만 2주전과 비교하면 약간 감소한 것 같다"고 말했다.

또 다른 근처 중개업자 역시 “찾는 사람은 평소보다 오히려 줄었다. 분양가 상한제 이야기 이후에 문의도 줄어든 느낌이 있다. 판단해보건대 지금 관망하는 성향이 있는 것 같다. 문의전화도 줄고 실수요자만 오는 것으로 보면 된다. 스위첸 쪽은 급매로 싼 가격이 나오기도 했는데 단지가 작아서 문의 전화가 거기도 그렇게 많지는 않은 편”이라고 밝혔다.

인근의 다른 공인중개사는 "부동산 정책 변화들이 정권마다 변곡이 심하니 사람들이 약간 관망하거나 무감해진 것"이라며 "지금은 또 너무 오른 가격이라 보수적으로 접근한다. 너무 비싼 느낌이고 과열된 가격이니 지켜보자는 것" 아닐까 한다고 밝혔다.

다른 관계자 역시 "두 아파트 모두 보합세다. 가격이 많이 오른 편이지만 떨어지지는 않을 것"이다리고 밝혔다. "분양가 상한제로 인한 전화 문의가 늘어난 건 딱히 없는 것 같다. 전세 문의는 있지만 분양가 상한 발표 이후 매매 문의 자체가 늘어나지는 않았다"면서 "입주 전의 잔금을 치르려고 물량이 많이 나온 이 후로 값은 어느 정도 많이 올랐다. 다만 분양가 상한제 여파로 가격이 오른 건 아닌 거 같다"고 설명했다

스위첸 인근 중개업소도 "요즘은 매입전화는 약간 늘어난 거 같다. 9.13보다 요즘은 조금 나아진 것 같기는 하지만 많이 늘지는 않았다. 실거주 목적이 많은 것 같다. 투자 목적의 문의는 조금 줄었다."고 했다. 그는 "입주하려고 오는 사람 열 명 중 7명은 실입주 하려고 하는 것이다. 투자는 분양가 상한의 영향인지 잘 모르지만 오히려 줄었다. 거래가 된 다음에 오르고 이런 수준 크게 감지 되지는 않는다"고 전했다. 또 "스위첸의 경우 30평 정도는 13억, 매도 호가는 거의 13억 2천에서 13억 5천 부른다. 30평대는 거래된 게 별로 없다. 20평대는 거래 된다. 20평대는 거래된 게 최근 10억 2천이다. 조금씩은 오르는 데 많이 오르지는 않아 유지하거나 할 것이라고 생각한다"고 밝혔다.

지역 개발호재와 함께 장기적으로 영향 줄 수 있을 것

한 업자는 용산도 앞으로 분양가 상한제의 영향이 있을지도 모른다고 생각하지만 다른 이유로 가격의 변동과 영향을 많이 받을 것이라고 이야기했다. 예를 들어 이 곳의 업자들이 이야기하는 용산지역 일대의 개발 호재 등이 그렇다. 이 두 아파트 근처에 들어서는 국제업무지구와 거기에 들어서는 대형 병원, 미군기지 이전과 공원 계획 등 이제 가시화 될 개발 사업들 덕에 가격 상승이 이어졌다는 것이다.

한 부동산 관계자는 "두 아파트의 가격 상승이 이제 출발점이라고 보는 사람도 있다. 무엇보다 이 곳은 위치가 좋다. 역세권으로 전철역도 굉장히 가깝고 개발호재도 많다. 값은 떨어지지 않을 것이다. 분양가 상한제의 영향도 아직까지 직접적으로 느껴지는 것은 없지만 기대심리를 이끌 수도 있다"고 말했다.

한 업자는 분양가 상한제의 영향으로 장기적으로는 기대심리와 맞물려 호재가 될 것으로 분석했다. 그는 "신축한지 얼마 안된 아파트들이지만 이쪽도 그런 현상이 있을 수 있다. 개략적인 내용이나마 발표가 됐고 그런 부분 때문에 작은 상승폭이나마 영향을 줬을 수도 있을 것 같다. 앞으로 신규아파트가 희귀해질 것이니 영향은 충분히 있다"고 설명했다. 그는 "지금도 신규아파트 찾는 전화가 있다. 전체적으로 신규아파트가 없지 않나. 분양가 상한제 영향으로 내년이나 내후년도 그렇고 앞으로도 고가격을 유지할 것 같다”고 전망했다.

다른 업자도 "신축아파트는 문의가 조금 온다. 스위첸이나 롯데 캐슬 두 아파트는 2년 후까지는 여러 영향으로 가격이 괜찮을 것이다. 앞으로도 가격은 전반적으로 오르는 추세일 것"이라고 전했다. 또 "분양가 상한제 때문에 영향도 있을 것"이라며 "분양가 상한 이전과 분양가 발표 이후 3월 달까진 주춤했지만 발표 이후로 해서 가격이 올랐으나 물량이 없는 편"이라고 밝혔다. 그는 "분양가 상한제로 인한 역효과로 롯데캐슬도 그렇고 다 오를 추세라고 생각한다. 이 곳에 지어진 5년 내의 신축아파트인데 분양가 상한제가 시행되면 희소가치 때문에라도 가격은 분명히 영향이 온다"고 전망을 내놓았다.

인근 한 중개사도 “신규아파트에 대해 그런 체감상으로 느껴지는 변화는 아직까지는 없다. 일단은 거래자체도 호가 자체가 높게 나오기 시작은 했는데 분양가 상한제 등과 별도의 호재 소식에 팔려고 하는 사람도 매물을 내놓지 않거나 호가가 높게 책정하는 것 아닐까 생각은 한다"고 말했다. 그는 이어서 "조금 두고 봐야 한다고 생각하는 사람들이 많다. 오늘 확인해보니 다시 13억 7천과 13억 8천을 내놓은 사람들이 다시 팔지 않겠다고 거둬들인 상황이다. 앞으로 분양가 상한제가 이런 상황에 영향을 더 줄지도 모르겠다"고 밝혔다.

용산 특성상 보합세 성향 좀 더 지켜볼 필요 있어

한 부동산 업자는 용산은 아파트가 그렇게 많지 않아 그런 거시적인 흐름과는 약간 다른 모습을 보여줄 수 있다고 밝히기도 했다. 이 곳은 신축아파트라는 점, 역세권이라는 점, 용산 특유의 지역 붐, 개발 호재들이 많기 때문에 분양가 상한제로 인한 신규아파트 쏠림효과와는 다르게 작용할 다른 변수가 더 많다는 것이다.

부동산 114 리서치팀 관계자는 “분양가 상한제 때문에 신축아파트 가격이 올라간 것은 사실이라고 보인다”면서 “이번주도 동향도 마찬가지로 상한제 발표 전후로 재건축 상승은 진화가 되고 일반아파트 상승률이 좀 커졌다. 준공 5년 이내에 지어진 아파트의 상승폭이 크게 나타나고 있다.”고 답했다. 서울에서는 어느 지역의 신축 아파트가 5년 이내 신축 아파트 상승 견인하고 있는가라는 질문에 해당 연구원은 “지역이나 개별 단지별로 차이가 커서 일률적으로 말할 수는 없지만 주로 마포와 강남 그리고 서대문 지역의 신규 아파트들이 이런 상승을 주도 하고 있다”고 말했다. 해당 관계자는 “분양가 상한제에 따른 신규아파트 희소가치에 대한 기대감이 확실히 반영된 결과”라면서 “서울 전체의 상승폭은 약간 둔화되긴 했지만 5년 이내 신규아파트 신축 아파트는 늘었다고 말할 수 있다”고 정리했다.

또 용산 쪽의 신축아파트에 대해서 관계자는 “자료를 보면 용산 쪽의 신축 아파트는 전체적으로 가격 변동이 없고 보합상태인 것은 맞다”면서 “상한제 발표 직전에는 용산도 5년 이내 아파트가 그나마 가격이 상승하던 추세였다”고 말했다. 그 이유에 대해 해당 연구원은 “신축 아파트의 상승을 주도한 지역의 아파트들은 마포나 서대문같이 재개발을 통해 대단지로 들어선 경우가 많다. 그런 지역이 움직이면서 가격 상승이 나타난 것이지만 용산은 그런 지역과는 다르다.”면서 “용산은 가격대가 좀 높은 편이고, 시장과 특수하게 움직이는 지역이기도 하다”고 전했다. 관계 연구원은 “아파트 밀집지역인 강남과는 달리 용산은 주거 구성이 다양한 편이다. 빌라나 고급 주택, 아파트들이 혼재된 지역이라 일반적인 흐름과 상이한 흐름이 나타날 수 있어 좀 더 지켜봐야 한다”고 밝혔다.