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롯데리츠 자금조달 새 모델...유통리츠 살아날까

회사채 발행 통해 배당수익률 높이고 알짜 자산 집중 전략 펼쳐

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▲ 롯데리츠 담보부사채 발행개요. 출처=한국신용평가

[이코노믹리뷰=정경진 기자]  롯데리츠가 기존과 다른 전략을 구사하며 유통업계 리츠시장에 기대감을 불어넣고 있다.

15일 업계에 따르면 롯데리츠는 지난 11일 나이스신용평가로부터 제1회 담보부사채에 대한 신용등급으로 AA-(안정적)을 받았다. 이보다 앞선 지난 5일에는 한국신용평가로부터 신용등급 AA-(안정적)을 부여받았다. 업계 최초로 공모채 발행을 준비하면서 신용평가기관 2곳에 신용등급을 의뢰, 경영활동 이력이나 실적 레코드가 없는 신설법인의 한계를 뛰어넘고 업계 최고 신용등급을 받은 것이다.

롯데리츠는 이달 말 1700억원의 담보부사채를 발행할 예정이며 담보자산은 롯데백화점 강남점 본관 및 별관의 토지와 건물 등으로 이들의 감정평가액은 총 4249억원에 달한다. 앞서 롯데쇼핑은 지난 5월말 롯데위탁관리부동산투자회사에 롯데백화점 토지와 건물, 부속물 일체를 현물출자했다.

한국신용평가 이명은 애널리스트는 “편입대상 자산의 지역분포와 토지 가치, 개보수 시기 등을 감안했을 때 자산의 질은 양호한 수준으로 판단된다”라면서 “주 임차인인 롯데쇼핑과의 임대차 조건 역시 고려할 때 현금흐름 변동성이 제한적인 임대수익구조를 보유하고 있다”고 설명했다.

롯데백화점 강남점의 경우 토지 감정가액만 3600억원에 달해 전체 부동산 감정가액 중 토지 비중만 62.6%를 차지하고 있다. 롯데백화점 강남점에 대한 책임임대차계약은 연 1.5% 고정임대료 인상조건으로 체결됐으며 이후 편입될 자산에 대해서도 동일한 조건의 계약을 체결할 계획이다. 또 책임임차기간 동안 리뉴얼 등 대규모 비경상적인 지출에 대한 부담이 없고 위탁 보수금액도 임대료 수익의 약 4%에 불과해 안정적인 상황이다.

리츠업계에서는 롯데리츠의 이 같은 전략에 대해 시장을 한 단계 더 성숙시키는 계기가 될 것이란 시각이다.

신한알파리츠 관계자는 “그동안 공모리츠는 초기이다 보니깐 회사채 발행 여건이 조성이 되지 않았다”라면서 “회사채를 발행하기 위해서는 먼저 신용등급을 받아야 하고 등급을 받으려면 리츠 자체가 안정화 되어야 했지만 그렇지 못하다보니 부동산을 기초자산으로 한 만큼 담보대출을 통해 자금을 마련해왔다”라고 설명했다.

그는 이어 “담보대출을 할 경우 시장에서 금리가 3%대 초반이라면 배당수익률 역시 4%대에 그첬을 수 있지만 공모채 금리는 이보다 낮아지기 때문에 배당수익률이 6%대 이상을 점쳐볼 수가 있다”고 덧붙였다.

유통업계에서는 롯데리츠의 새로운 시도에 촉각을 기울이고 있는 상황이다. 앞서 홈플러스 리츠가 매장 51곳을 기초자산으로 2조원의 물량을 공모했음에도 불구하고 상장철회를 하면서 유통업계 리츠가 추진력을 잃는 분위기가 만연해졌기 때문이다.

특히 유통업전망이 나날이 악화되면서 투자자들이 과연 유통 리츠에 투자를 할지에 대한 의구심이 높아지고 있는 상황이다.

대한상공회의소에 따르면 2019년 3분기 소매유통업 경기전망지수(RBSI)가 2015년 2분기 이후 4년간 기준치(100) 미달을 이어가고 있다. 온라인 채널로 유통되는 소매품목이 과거보다 다양해지고 거래량이 늘고 있는 반면 오프라인 채널을 기반으로 한 유통기업의 경영환경 악화와 실적감소가 이어지고 있기 때문이다.

소매유통업 경기전망지수는 기준치 100을 넘으면 다음분기 경기가 이번 분기보다 호전될 것으로 예상하는 기업이 많다는 뜻이지만 대형마트(94), 편의점(87), 백화점)86), 슈퍼마켓(84) 등은 부정적 전망이 더 많다.

이 같은 상황에서 업계는 롯데리츠가 롯데백화점 강남점을 첫 물건으로 현물출자한 점이 ‘신의 한수’라는 평가다. 롯데백화점 강남점은 서울 강남권 중심의 노른자 입지에 위치한 롯데쇼핑의 주요 핵심자산 중 하나이다. 규모가 작아 매출은 연간 3000억원 수준으로 크지 않지만 대치동 한복판에 자리 잡은 만큼 향후 백화점 이외의 물건으로 개발 가능성 역시 높기 때문이다.

외국계 부동산 관리회사 관계자는 “롯데백화점 강남점의 경우 강남권에 입지한 백화점 중 인지도와 선호도, 실제 매출액까지 사실 높지가 않다”라면서 “다만 입지가 워낙 좋다보니 향후 해당 입지에 백화점을 허물고 다른 종류의 부동산을 건설한다고 해도 충분히 이익을 낼 만한 곳이다 란 시각으로 바라보고 있다”고 설명했다.

롯데리츠는 올해 4분기께 롯데백화점 구리점을 비롯해 광주점, 창원점, 롯데마트 의왕점, 김해점 등 10여개의 점포를 매입할 계획이다.

유통공룡인 롯데의 리츠 시도를 놓고 대형점포를 다수 보유한 신세계와 농협 등 유통기업들의

관심도 높아지고 있다. 리테일 전망이 악화되는 상황에서 리츠를 활용한 자산매각과 유동화는 이들 앞에 놓인 숙제이기 때문이다.

리츠업계 관계자는 “홈플러스 리츠의 경우 매장수가 너무 많았던 데다 이미 매각한 매장수도 많았으며 임대차계약을 체결했다고는 하지만 그 남은기간조차 길지가 않았다”라면서 “이미 한번 유통리츠 상장이 실패했던 만큼 후발주자들의 고민은 더 깊어질 수 밖에 없다”고 말했다.

그는 이어 “유통 리츠가 성공할 경우 공모 투자자들을 오프라인 지점의 고객으로 유인할 수 있다는 점 역시 리츠 성공에 관심이 쏠리는 이유”라고 덧붙였다.

정경진 기자 jungkj@econovill.com

기사승인 2019.07.15  14:38:50

<경제를 리뷰, 미래를 본다 © 이코노믹리뷰 무단전재 및 재배포금지>

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