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공공·일반 '저울질' 재개발..빌라만 '반사이익'

공공재개발 유력지 빌라가격 상승...빌라 선호 당분간 이어질 듯

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[이코노믹리뷰=우주성 기자] 서울시가 공공재개발을 위한 물밑 작업에 착수하면서 공공재개발사업이 유력시 되는 지역의 빌라 거래량과 가격도 상승세를 보이고 있다. 서울 전체의 빌라·다세대주택 시장의 새로운 상승요인이 될 수 있다는 평가도 나온다. 다만 공공재개발의 수익성이 일반재개발보다 떨어져, 해당 지역의 사업장들은 공공재개발과 일반재개발 사업 등 여러 방안을 두고 고심을 거듭하고 있다.

김구철 미래도시시민연대 재건축지원조합단장은 공공재개발 참여가 수월한 지역으로 은평구 증산 뉴타운 일대의 사업장들을 꼽는다. 일몰제로 정비구역이 해제된 지역 등 서울시가 제시한 공공재개발의 요건에 부합하는 일부 사업장이 존재하기 때문이다.

실제 지난해 일몰제로 인해 정비구역에서 해제된 증산4구역 등도 올해 5월부터 다시 빌라 매매가격이 상승하고 있다. 증산4구역은 2014년 8월 추진위원회가 구성됐지만 사업이 지지부진해지면서 결국 정비구역이 해제된 바 있다.

   
▲ 은평구 전체 다세대 주택 거래량 추이. 출처=서울시

증산4구역 내 한 중개업소는 “최근 빌라 가격이 다시 상승하고 있다. (구)7~8평의 경우 현재 매매가격이 약 5억원을 호가하고 있다. 전세가 있는 물건이라도 대략 3억5000만원은 필요하다”고 말했다. 그는 “향후 재개발에 다시 착수하면 6~7억원까지는 상승할 수 있다. 남은 빌라를 찾는 투자자들도 많다. 매물은 아직 있는데 금액대가 다소 위로 형성돼 있다”고 답했다.

다만 일대 가격 상승이 공공재개발보다는 역세권 재개발에 대한 기대감 때문이라고 분석하고 있는 전문가들도 있다. 증산역 인근의 한 중개업소는 “역세권 재개발을 위한 동의서를 걷는 등 현재 주민들은 역세권 재개발 사업을 우선적으로 추진하고 있다. 사업이 지지부진해지면 공공재개발을 검토할 수도 있겠지만, 일반 재개발이 수익성이 더 뛰어난 만큼 후순위로 보고 있는 것 같다”고 말했다.

역시 재개발 사업장이 많은 서울 성북구 일대 역시 사업이 장기 지연된 사업장과 정비구역이 해제된 지역을 중심으로 빌라 가격 상승이 이어지고 있다.

   
▲ 성북구 전체 다세대 주택 거래량 추이. 출처=서울시

지난 2004년 추진위원회를 구성한 성북1구역의 역시 아직까지 사업이 좌초 중이지만, 공공재개발 등에 대한 기대로 구축 빌라의 가격이 다시금 상승하고 있다.

성북1구역 내 한 중개업소는 “(구)10~11평 빌라의 경우 최근 1~2개월새 5000여만원 이상 상승한 물건도 있다. 꼭 공공재개발이 아니더라도 다시 재개발이 진행될 수 있는 기대감이 생기면서 매물을 문의하는 사람도 많이 늘었다”고 말했다.

인근의 다른 중개업소 역시 “상태가 좋은 (구)18평형 빌라의 경우 2개월새 4억원에서 약 4억8000만원까지 가격이 상승했다. 일대 빌라도 가격 상승이 이어지고 있다”고 말했다. 그는 “사업이 워낙 늘어져 5월 이후 공공재개발이라도 해야 하지 않겠냐는 주민들의 의견도 많다”고 지적했다.

성북구 장위동 내 공인중개사 역시 “일부 빌라의 경우 올해 초 1억 중반 대에서 현재는 3억원 초까지 상승했다. 하지만 (공공재개발이 발표된) 5.6대책 이전부터 서울 지역 빌라는 조금씩 상승해 꼭 공공재개발로 상승했는지는 모르겠다”고 답하기도 했다.

성북구에서 공공재개발 추진에 가장 적극적인 사업장은 성북3구역 등 정비구역이 해제된 지역이다. 이곳 일대의 다세대 주택과 빌라도 꾸준히 가격 오름세를 보여주고 있다. 성북3구역 내 한 중개업자는 “정비구역 해제 이후 공공재개발 추진을 위한 추진위원회를 구성했다는 소식이 들리면서 다시 일대 빌라들의 가격이 소폭 상승하고 있다. (5.6)대책이 발표되고 추진위원회 등이 5월 말에 공공재개발 공문을 관할 구청에 보내면서 일부 빌라의 거래가 증가하는 추세다”라고 답했다.

공공재개발이 유리한 지역들의 다세대 주택 거래량 증가도 증가하고 있다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 서울 내 자치구 중 지난달 가장 거래량이 많았던 지역은 바로 증산뉴타운 등이 밀집한 은평구로 800건을 기록했다. 11일 기준 753건이었던 점과 비교하면 3일간 47건이 추가 거래된 셈이다. 인접한 강서구가 795건을 기록하며 뒤를 이었다. 성북구 역시 이번 3월 161건 거래에서 7월에는 244건으로 51.5% 가량 증가했다.

   
▲ 서울시 전체 다세대 주택 거래량 추이. 출처=서울시

서울 전체의 거래량과 가격도 상향곡선을 그리고 있다. 서울시 부동산정보광장의 통계를 보면 7월 서울의 다세대주택 거래량은 총 6845건을 나타냈다. 지난해 같은 달보다 거래량이 87.8% 가량 급증한 것이다. 다세대 주택의 가격 올해 6월 이후 꾸준히 상승하고 있다. 한국감정원 기준 올해 7월의 다세대주택의 매매가격 변동률은 0.15%를 기록했다.

문상동 ‘구도 D&C’ 대표는 “절차 간소화 등으로 인해 공공재개발을 목표로 한 사업장들도 있겠지만, 일반적인 재개발보다는 아무래도 수익성이나 인센티브가 줄어 일반 재개발이 가능성이 있는 사업장은 굳이 공공재개발을 하지 않을 수 있다”면서도 “장기적으로 빌라 가격 등도 상승하는 국면이 있었기 때문에 이런 패턴에 학습효과가 된 일부 투자자들을 중심으로 이런 유형 사업과 관련한 빌라 등에 수요가 단기간 몰릴 가능성은 있다”고 말했다.

우주성 기자 wjs89@econovill.com

기사승인 2020.08.13  19:16:20

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