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임대차3법發 전세 매물 '잠김', 시장 불안 가중

그나마 나온 매물 가격 급등, 월세 전환 가속화 등 '진퇴양난'

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[이코노믹리뷰=이소현 기자] 전세 매물이 점차 바닥을 드러내고 있다. 여름 휴가철을 맞이하면서 매수 문의는 비교적 줄었지만, 이사 수요가 많은 4분기가 한달 앞으로 다가왔다. 이른바 임대차2법(전월세상한제, 계약갱신청구권)이 도입된 가운데 그나마 현재 나온 전세 매물 마저 가격은 급등한 상황이다. 때문에 세입자의 부담이 늘어나는 월세로의 전환이 가속화되고 있는 등, 시장 불안이 심화될 수 있다는 진단이 나오고 있다. 

   
▲ 서울 남한산성에서 내려다본 아파트 단지. 사진=이코노믹 리뷰 박재성 기자
수도권도 전세값 껑충, 여전히 "매물 없어요"

서울 전세 매물은 자취를 감췄다. 전세 수요는 넘치는데 이른바 임대차2법(전월세신고제, 계약갱신청구권) 시행 입법이 가속화되며 전세값은 천정부지로 올랐다. 이와 더불어 정부가 최소 2~3년 이후  공급 대책을 발표하면서 대기 수요가 늘어날 가능성도 제기된다. 때문에 최근 거주 요건이 강화된 재건축 지역 또는 도심지 접근성이 양호한 곳을 중심으로 전세 매물 품귀현상이 발생하고 있다.  

서울 대표적인 재건축 단지인 강남 대치동 은마아파트는 4424가구 규모이지만, 부동산 중개 플랫폼인 '네이버 부동산'에 올라온 매물은 고작 5건에 불과하다. 대치동의 한 공인중개사는 "여름철은 원래 매물이 적게 나오고 대신 가격이 조금 좋게 나오는 때인데, 올해는 정부 대책도 있어 유독 매물이 없는 듯하다"고 시장 상황을 전했다. 

시장에 나오는 전세 매물이 수요를 모두 충족하지 못하는 가운데, 거래량도 큰 폭으로 감소하는 중이다. 전세 거래건수는 코로나19 사태로 일부 이사가 지연된 올해 3월 세자릿수로 떨어진 이후 지속적으로 감소했다. 이런 가운데 각종 부동산 규제가 터져 나오면서 지난달 6844건으로 1년새 60% 남짓으로 쪼그라들었다. 

이는 올해초 아파트 청약 대기 등 전세 수요는 꾸준했지만, 코로나19 충격과 규제 등으로 인해 시장에 나온 물량이 줄었기 때문으로 분석된다. 이런 가운데 정부는 임대차2법(전월세상한제, 계약갱신청구권제)가 유예기간 없이 지난달말 도입했다. 이에 따라 임대료 인상률이 5%로 제한되고, 계약기간도 기본 2년에 한차례 갱신으로 최대 4년으로 늘었다.

이에 전세를 월세 또는 반전세로 전환할 수 있다는 지적이 나오자, 정부는 전세를 월세로 전환할 때 적용되는 요율을 4%에서 2%로 인하하는 방안까지 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 현재 저금리가 계속돼 전세의 매력이 떨어진 상황에서, 전월세전환요율 인하도 언급되는 등 임대인 입장에선 전세를 내놓을 유인이 줄어들고 있는 셈이다. 

   

그나마 전세가 나온 단지들은 가격이 크게 오르고 있다. 최대 4년간 임대료 인상이 연간 5%로 제한되니, 그 이전에 미리 시세를 반영하려는 움직임으로 풀이된다. 기존의 임차인들은 법의 보호를 받지만, 새로 계약을 맺게 되는 경우에는 오히려 피해를 보게 되는 셈이다.

최근 전세값이 고공행진하고 있는 관악구 일부 단지는 억대 상승을 겪기도 했다. 한 공인중개사는 " e편한세상 30평대(85㎡) 아파트는 현재 7억5000만원에 전세 매물이 나와있다. 매매도 그렇지만 전세값는 최근 몇억 올랐다"고 전했다. 전세 계약이 최고 6억2000만원에 지난해 이뤄진 것과 비교된다. 통계적으로도 마찬가지다. 

부동산114에 따르면 서울 관악구의 전세가격 상승률은 0.19%로 가장 높은 수치를 기록했다. 이어 송파(0.18%), 강동(0.17%), 성북(0.13%), 영등포(0.13%), 금천(0.09%) 등이다. 

문제는 전세값 고공행진이 서울에 이어 수도권 일대로 확대되고 있다는 점이다. 서울 도심지와 직주접근성이 양호한 하남이 0.12%로 가장 많이 올랐다. 이어 구리(0.08%), 안양(0.08%), 의왕(0.07%), 남양주(0.06%), 수원(0.05%), 오산(0.05%), 용인(0.04%) 등이다. 

신도시의 경우에도 일산(0.09%)의 전세값 부담이 늘었고, 동탄(0.04%). 중동(0.03%), 평촌(0.01%) 순으로 상승했다.

   

여경희 부동산114 수석연구원은 "전세매물이 부족해 수급불균형 상태가 지속되고 있다. 가격 상승에 대한 불안감이 여전하고, 전세 품귀 우려는 수도권 전반으로 확산되는 모습이다"면서 "계약갱신청구권, 전월세상한제 등을 포함한 주택임대차보호법이 본격 시행된 데다 저금리, 세부담 강화 등으로 월세 전환 속도가 빨라질 것으로 예상된다"고 덧붙였다. 

 

이소현 기자 leeso17@econovill.com

기사승인 2020.08.09  09:23:30

<경제를 리뷰, 미래를 본다 © 이코노믹리뷰 무단전재 및 재배포금지>

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