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규제 앞둔 서울 분양시장 여건 '악화', 전월比 30p '뚝'

코로나19로 지연된 물량 이제 풀리는데, 광주 제외 전 지역 경기 지수 80선 밑돌아

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[이코노믹리뷰=이소현 기자] 집값이 오름세를 타면서 활황을 맞이했던 분양시장 경기가 부동산 규제 시행을 한달 앞둔 7월부터 악화될 전망이다.

공급자 입장에서 분양 여건을 종합적으로 판단하는 분양경기실사지수(HSSI)가 수도권과 지방광역시 등 규제지역을 중심으로 큰 폭으로 떨어진 것이다.

이는 민간택지 분양가상한제와 전매제한 강화는 8월부터 시작되지만, 6.17 부동산 대책이 발표된 이후 사업추진 여건이 악화될 것이라는 인식이 미리 반영되고 있는 것으로 풀이된다. 

7월 서울 전망치 30p 이상 하락, 분양 시장 변동성 확대 
   
▲ 분양경기실사지수(HSSI) 추이. 출처=주산연

14일 주택산업연구원(이하 주산연)에 따르면  7월 전국 분양경기실사지수(HSSI) 전망치는 전달보다 10.5포인트 하락한 69.1을 기록했다. 지역별 전망치도 전반적으로 하락하면서, 모든 지역이 기준선 100을 크게 하회하는 것으로 나타났다. 

특히 서울 전망치는 전달 109.5으로 올해 최대치를 기록했지만, 이달 30.3포인트 하락한 79.2로 조사됐다. 경기와 인천의 전망치도 각각 전달보다 12.0p, 15.5p 하락한 78.9, 75.6을 기록했다. 

규제지역인 대전과 충북도 전달보다 각각 19.3p, 20.0p 하락한 62.5, 53.3를 기록하는 등 규제지을 중심으로 분양사업 여건에 대한 인식이 크게 악화된 상황이다. 광주만 4p 하락한 80.0을 기록하며 80선 밑으로 떨어지는 것을 면했다. 

기업규모별 전망치는 대형업체가 전달보다 12.3p 하락한 71.6, 중견업체는 6.9p 하락한 66.4를 기록했다. 특히 서울지역의 전망치의 경우 대형 88.4(31.6p)과 중견 70.3(23.8p) 등 모두 20p 이상 하락했다. 

   
▲ 지역별 분양경기실사지수 전망. 출처=주산연 제공

주산연은 "수도권의 (6월) 실적치가 80~100선인 반면 (7월) 전망치는 70선을 기록"했다면서 "주택사업자가 체감하는 사업여건에 대한 인식변화가 급격히 달라지면서 시장전망 자체가 매우 어려워지고 있는 만큼, 주택사업자는 시장변동성에 대응할 수 있는 기업 내 컨티젼시 플랜을 마련하고 단기변동성에 대한 대응능력 강화 필요하다"고 덧붙였다. 

일례로 지난달 분양시장에 대한 실적치와 전망치를 감산한 체감경기갭을 살펴보면, 변동이 큰 지역이 포착된다. 대부분의 지역이 체감경기갭이 10p 미만으로 예상과 비슷한 실적으로 거둔 것으로 나타났지만, 대전은 체감경기 갭이 13.8p에 달해 악화됐다. 충남의 경우 -25.8로 상대적으로 활발한 분양사업이 추진되는 등, 부동산 대책에 따른 변동성이 예상된다.  

규제 앞두고 분양물량 늘어나···미분양 해소는 수도권 위주

다만 분양경기 전망이 악화되고 있는 가운데서도, 주택가격이 상승하면서 분양물량은 늘어나고 미분양 물량은 감소할 것으로 공급자는 예측하고 있는 것으로 나타났다. 코로나19로 지연됐던 분양물량이 나오고, 다음달 규제 시행 전에 분양을 서두르는 경향 때문으로 풀이된다.

이달 분양물량 전망치는 전달보다 15.4p 하락한 100.0이지만, 두달 연속 100을 넘어선 상황이다. 미분양 지수도 지난 3월 이후 지속적으로 하락하고 있다.

미분양 지수는 3.6p 하락한 79.3으로 조사됐다. 이는 최근 주택가격 상승에 따른 결과이지만, 분양시장의 양극화와 국지화 현상은 심화될 것으로 보여 위험성 관리가 필요하다고 주산연은 지적했다.

   
▲ 출처=주산연 제공

또한 예상 분양률은 여전히 서울과 수도권이 가장 높게 형성된 상황이다. 전국 예상분양률은 76.0%로 전달보다 1.8%p 하락했지만, 서울 89.1%(0.4%p), 인천과 경기권87.9%(1.7%p), 광주와 전라권 82.6%(4.1%p)로 전달보다 오르며 80%대 이상의 지수를 기록했다. 

이런 가운데 이달 분양가격 전망치는 전달보다 3.0p 상승한 107.8을 기록했다. 주산연은 "분양가 상한제와 지방광역시 전매제한 시행을 1개월 앞둔 상황에서, 새로운 부동산 규제정책으로 인해 사업환경 변화과 예상되는 시점이다"면서 "분양시기와 가격 시장수요에 대한 철저한 사전점검이 필요"하다고 설명했다. 

 

이소현 기자 leeso17@econovill.com

기사승인 2020.07.14  11:00:00

<경제를 리뷰, 미래를 본다 © 이코노믹리뷰 무단전재 및 재배포금지>

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