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규제 피한 오피스텔·도시형주택, 꿀단지 될까?

청약 열기 뜨겁지만, 환금성 떨어져 단점 애물단지 우려도

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▲ 서울 영등포구 일대. 사진=이코노믹 리뷰 박재성 기자

[이코노믹리뷰=이소현 기자] # 판교로 출근하는 회사원 A씨는 고민이 깊다. A씨는 평소 부동산에 큰 관심은 없었지만, 집값이 오를 수 있다는 지인의 추천을 받아 전세를 끼고 집을 마련했다. 바로 도시형생활주택이다.

A씨는 "차후에 집값이 오르면 지인이 처분해주겠다고 했지만, 1년 동안 100만원 상승에 그쳐 기다리라더라"고 전했다. 현재 그는 1주택자로 청약가점은 낮아지고, 임대사업자로써 대출 혜택은 받지 못한다. 세입자를 내보내고 자신이 들어가려 하니 돈이 부족하고, 그렇다고 집을 팔자니 투자한 시간과 돈이 아까워 진퇴양난에 빠졌다. 

수도권을 중심으로 불어온 아파트 청약시장 열기가 주거용 오피스텔과 도시형생활주택으로 옮겨가고 있다. 정부의 부동산 정책이 연달아 발표되고 청약당첨 기준도 덩달아 치솟다 보니, 비교적 규제가 덜한 '틈새시장'으로 알려진 주거용 오피스텔이나 도시형생활주택이 주목을 받는 것으로 풀이된다. 다만 매매가 오름세가 입지조건에 따라 천차만별일 수 있고, 특성도 달라 무심코 매입했다간 A씨와 같은 고민에 빠질 수 있다. 

수도권 아파트 청약 열기, 주거형 오피스텔로···도시형생활주택은?
   
▲ 잠실 롯데월드타워에서 내려다본 아파트 모습 사진=이코노믹리뷰 박재성 기자

서울 오피스텔 매매가격 상승률은 소폭 상승했다. 한국감정원에 따르면 지난달 서울 오피스텔 매매가격 상승률은 0.03%를 기록했다. 지난해말 0.1%대의 상승률을 기록했던 것과 비교하면 미약하지만, 코로나 여파로 매수심리가 위축됐던 전달(-0.01%)에 비해서는 회복된 수치다. 

이는 서울 및 수도권, 지방광역도시의 아파트 청약률이 높은데다가, 최근 정부의 부동산 대책이 연이어 발표되면서, 비교적 규제가 덜한  주거용 오피스텔로 눈길을 돌렸기 때문이다.

상황이 이렇다 보니, 최근 주거형 오피스텔 청약은 활기를 띄고 있다. 실제로 경기도 의정부에 들어서는 주거용 오피스텔 '힐스테이트 의정부역' 전용 84㎡(60실)은 145대1이라는 높은 청약 경쟁률을 기록하고, 이례적으로 단기간에 완판됐다. 분양가는 3억3000~3억7000만원에 달한다. 3.3㎡당 1300~1500만원인 셈인데, 인근 신축 아파트와 비슷하거나 조금 낮은 수준이다. 

정부가 1~2인 가구를 위해 도입한 도시형생활주택도 올해 두자릿수의 청약경쟁률을 기록한 사례가 나왔다. 서울 중구 세운지구에 들어서는 '세운푸르지오헤라시티'는 소형 면적인 전용 24~42㎡의 원룸 형대로 구성된 주거시설로, 지난달 293가구의 정약접수가 진행돼 평균 경쟁률 10.7대 1을 기록하며 전 타입 마감됐다. 

이 생활주택의 평균 분양가는 3.3㎡ 당 5900만~6100만원 전후에 달한다. 서울에서 단위면적 당 매매가격이 가장 높은 강남구의 3.3㎡ 당 매매가격이 5600만원대에 형성된 것을 고려하면 상당히 높은 가격대인 셈이다. 

다만 이들은 대형건설사의 아파트 브랜드 단지와 함께 조성됐거나, 입지조건이 뛰어난 경우에 해당해 희소가치가 입증된 이례적인 사례라는 것이 업계의 반응이다. 

오피스텔 or 도시형생활주택...장단점 꼼꼼히 살펴야

이처럼 주거형 오피스텔과 도시형생활주택이 아파트 대체 상품으로 떠오르고 있는 가운데, 두 상품의 특성이 달라 선택시 주의가 요구된다. 우선 공통점은 청약통장이 없어도 청약신청이 가능해 아파트보다 문턱이 낮다는 것이다.

그러나, 대체 수요가 많아 시세차익보다는 임대소득을 노리는 수익형 부동산으로 꼽힌다. 한마디로 환금성이 떨어지는 상품이라는 것이다. 

특히, 오피스텔은 관련 세금 규정이 복잡해 섣불리 접근했다간 큰코를 다칠 수 있다. 오피스텔은 건축법상 주택이 아닌 업무시설로 간주되지만, 업무용이 아닌 주거 목적으로 사용한다면 준주택으로 구분된다. 

즉, 주택 수에 포함돼 다주택자의 종합부동산세 세율이 적용된다. 양도세와 보유세 면에서도 마찬가니다. 취득세는 업무용과 같이 주택(1%대)보다 높은 4.6%가 적용된다. 임대사업자로 등록하지 않는 이상 감면은 어렵다. 

주거면에선 전용면적의 비율(전용률)이 계약면적보다 낮은 것이 치명적인 단점이다. 아파트의 공급면적은 방과 거실, 복도 등을 합친 것이지만, 오피스텔은 주차장 등 부대시설까지 포함한다. 아파트의 전용률은 80%지만, 오피스텔은 50% 수준에 그치는 이유다. 게다가 관리비를 부과할 때는 또다시 업무시설에 포함돼, 통상 아파트보다 관리비를 더 내야한다.

도시형생활주택은 급증하는 소형가구를 위해 도입된 주택유형으로, 전용면적 85㎡ 이하, 300가구 미만 공급이라는 조건으로 압축된다. 주택법상 주택으로 구분되지만, 건설기준과 부대·복리시설 적용제외, 주차장 기준 등이 요건이 완화돼 공급자의 부담을 줄인 것이 특징이다. 오피스텔과 달리 전용률 자체는 아파트와 같은 수준이다. 

다만 공급물량의 80~90%는 전용면적 14~40㎡인 원룸형 주택에 해당한다. 또한 생활 불편 문제도 제기된다. 서울연구원의 2013년 보고서에 따르면 도시형생활주택 거주자들은 내부 환경 만족도는 높았지만, 층간소음 만족도는 낮은 것으로 조사됐다. 또 주차 가능한 자동차 대수가 적은 것과 조망권 관련 불편 사항도 지적됐다. 

도입 당시엔 각광을 받으며 우후죽순 지어졌지만, 최근 몇년 동안 시장에서 외면을 받은 것도 이러한 이유 때문이다. 도심형생활주택 사업 인허가 건수는 지난달 2900여건으로 2015년(약 8000건)의 36%에 불과하다. 공급과잉이 발생하는 가운데 수요가 줄어, 지난해 진행된 청약접수는 대부분 미달을 기록한 상황이다. 

윤지해 부동산 114 리서팀 수석연구원은 "도시형생활주택과 오피스텔은 주거환경 부분에서 아파트를 완전히 대신하기 어렵다"면서 "아파트 시장을 대체할 수 있을까 보면 생활 불편함이 있다"고 설명했다. 

 

이소현 기자 leeso17@econovill.com

기사승인 2020.07.02  22:27:03

<경제를 리뷰, 미래를 본다 © 이코노믹리뷰 무단전재 및 재배포금지>

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