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[알고 보면 더 재밌는 '대한민국 부동산'] 전월세 무제한 연장의 예상 효과

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일명 ‘부동산 전월세 무제한 연장’법안이 뜨거운 논란을 불러일으키고 있다.핵심 내용은 전세와 월세세입자들에게 거주 기간을 무제한으로 연장시켜줄 수 있다는 것인데 , 심각하게 임대료가 밀리거나하지 않으면 집주인의 의사와 상관없이 세입자는 계속 주거할 수 있다는 내용이다.현재는 전세의 경우 2년 계약을 기본으로 하고 있는데 , 이 2년의 기간 제한을 아예 없애고 말그대로 [무한연장]이 가능하도록 한다는 것이다.세입자 및 무주택자들 입장에서는 [거주의 안정성]을 확보할 수 있는 법안이기에 환영하는 입장이고 , 주택소유자들은 재산권을 제한시키고 침해함으로써 자본주의에 역행하는 법안이라 생각하는 것으로 보인다.

이러한 법안이 옳은지 그른지는 잠시 잊도록 하자.대신 , 이 법안이 향후 부동산 시장에 어떠한 영향을 줄 것인지 판단해보는 것이 조금 더 생산적일테니 말이다.단기와 장기로 나누어 보기로 한다.

우선 단기 관점이다.전월세 무제한 연장은 한 번 전세로 들이면 2년에 5% 이상 전세금을 상승시킬 수 없도록 할 예정이라 주택소유주들은 최대한 높은 가격에 전세를 놓으려 할 것이다.세입자들 역시 입지가 좋고 거주환경이 만족스러운 지역에 대해서는 한 번 전세로 들어가면 계속 거주할 수 있으니 무리해서라도 인기지역에 전세를 얻으려 할 것이다.즉 ,전세에 대한 수요가 일시적으로 폭증할 것으로 보인다.수요 폭증은 전세가격 상승과 맞물려 법이 시행된다면 최대 2년동안 전세가격이 급상승하는 모습을 보이리라 예상해 볼 수 있다.2020년6월말 현재의 부동산 전세가격 상승과 별개로 작용한다는 점도 미리 참고해야 한다.현재의 전세가격 상승은 매매수요를 억제시킴으로써 전세가격이 상승하는 것이기 때문이다.특히 재건축 아파트의 경우 소유주가 2년 보유 조건을 충족해야 신축아파트에 입주할 수 있게 되기 때문에 기존의 전세거주자와 계약을 끝내면 소유주가 살고자 하는 경우가 많아져 결국 전세물량 공급의 부족과 연결될 것으로 보인다.단기적인 관점에서 전망해보자면 다음과 같다.우선 주택소유주들은 전세금을 최대한 올려받기 위해 가격을 올려서 매물을 등록할 것이다.이와 별개로 전세세입자들의 수요는 큰 폭으로 늘어날 것이다.무제한 전월세가 시행되기전에 미리 좋은 자리를 선점하고자 하는 수요도 늘어날 것임은 물론이다.이에 따라 수요와 공급은 현재 수준보다 높은 곳에서 전세가격이 균형을 이룰 것으로 보인다.이 균형은 극단적인 경우 집값 수준까지 올라갈 것으로도 예상해 볼 수 있다.즉 전세가율 100%의 단지도 이 법이 시행되면 보게 될지도 모른다.

이와 같은 단기적인 관점이 지나게 되면 장기관점은 어떻게 될까 ? 주택소유주들은 전세매물을 내놓기 꺼려하고 월세로 전환할 확률이 높다.주택소유를 하는 동안 재산세등 세금이 발생하는데 이에 대한 비용을 월세를 통해 확보하고자 할 확률이 높기 때문이다.전세 공급은 더욱 줄어들고 월세 공급이 많아지게 되지 않을까 싶다.월세 공급이 많아지면 수요-공급의 원리에 의해 월세 가격이 내려가야 할 것임에도 그렇게 되지는 않을 듯하다.이유는 대체제인 전세가 없는 상황이니 월세 세입자들에게 선택의 여지가 별로 없기 때문이다.전세나 월세 수요가 급감하지 않는 이상 월세 역시 상승할 것으로 보인다.반전세 형식으로 매매가와 비슷한 보증금에 월세를 내는 형태의 계약이 많아지지 않을까 예상된다.결론적으로 전세가격 오르고 매매가격 오르고 월세가격 오르는 상황이 발견될 것으로 보이는데 , 대략 법안 시행이후 대략 3년차부터 보일 것으로 예상해본다.여기에 더해 재개발과 재건축 예정 아파트들은 법안 시행과 동시에 단기,장기를 가리지 않고 폭등에 가까운 수준으로 올라갈 것으로 보인다.재개발/재건축 사업의 진행은 합법적으로 전세세입자를 내보낼 수 있는 사유에 해당될 것이기 때문이다.장기관점을 요약하면 이렇다.우선 높아진 전세가격에 맞춰 월세 시세가 형성될 것이고 , 높아진 월세가격은 매매가격 추가 상승의 원인이 된다.정리하면 전월세 가격 상승과 매매가격 상승이 함께 이루어지는 현상이 발견될 것으로 예상된다.정부가 20회 넘게 부동산 가격 안정화 방안을 발표했음에도 시장의 움직임은 정부의 정책 목표대로 움직일 것 같지 않다.

다만 , 한 세대를 지나는 대략 30년 이상의 관점에서 보면 , 세입자의 거주안정을 위한 전월세 무제한 연장은 효과를 볼 수 있을 것으로 생각된다.소유주 입장에서 2년간 5%면 연 2.5%정도만 가격이 오르는 셈이기 때문이다.월세도 마찬가지.다만 문제는 거주 안정은 이룰 수 있겠지만 가격상승은 매우 장기적인 관점에서도 지속적이라는 예상이다.전세가격의 꾸준한 상승은 결국 매매가격에도 영향을 미치기 때문이다.

법을 통해 부동산 가격을 정말 안정시키고자 한다면 전월세 가격 상승을 법으로 막거나 전세계약 자체를 불법으로 규정해서 월세만 거래되도록 해야 한다.그렇게 되면 외국처럼 보증금이 적은대신 비싼 월세를 지불하는 시스템이 정착되겠지만 결국 이 과정에서 피해는 서민이 볼 가능성이 높다.이에 더해 서민의 내 집마련은 계속 요원한 일이 되지 않을까 우려된다.

우용표 재테크 전문 작가 expert@econovill.com

기사승인 2020.07.03  11:00:18

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