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[부동산 코로나 임팩트]①리먼사태 vs 코로나쇼크, 부동산투자 언제가 유리?

서울 아파트시장 눈치보기 장세... 연말까지 거래 한파 계속될 듯

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▲ 서울시 용산구 동부이촌동 공인중개업소에 과세 기준점을 앞두고 나온 매물 안내가 붙어있다. 사진 = 이코노믹리뷰 박재성 기자

[이코노믹리뷰=신진영 기자] 아파트 거래시장은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)과 정부의 연이은 규제의 여파로 부동산 시장의 위축이 이어지는 모양새다. 게다가 4.15 총선 이후, 거대 여당이 탄생하면서 정부의 부동산 규제 압박은 더욱 거세질 것으로 보인다. 이러한 상황에서 6월 1일 보유세 과세 기준점을 앞두고 4월부터 서울 강남을 시작으로 고가 주택 위주의 급매물이 속출했지만 5월 4주차에 접어들면서 급매물이 대부분 소진되어 가면서 거래량은 급격히 줄어들고 있다. 이런 가운데 6월은 매도자와 매수자의 눈치게임이 이어질 것으로 보인다. 이에 전문가들은 올 연말까지는 거래량이 크게 줄어드는 약세장이 지속될 것이라는 전망을 내놨다.


“규제 압박 더욱 강화 될 것”… 매매, 전세도 안 되면 증여?


정부는 지난해 부동산 안정화 대책의 일환으로 15억원 이상 고가주택에 대한 대출을 막았다. 2·20대책으로 조정대상지역을 추가했고, 5·6 공급정책을 발표했다. 오는 6월 30일이면 다주택자 양도세 중과 배제와 다주택자 장기보유특별공제 적용도 끝난다. 7월 28일은 정비사업 분양가 상한제 유예기간이 종료된다. 8월 이후는 수도권과 광역시 분양권 전매제한이 들어간다. 민간택지 주택 전매제한이 현행 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지 늘어나게 되는 것이다.

특히, 현 정부의 부동산 정책은 4·15 총선 이후, 여대야소가 극명해진 만큼 규제 압박수위는 더욱 강화될 전망이다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “12·16대책 발표 이후 시장이 다소 안정됐지만 규제 압박수위를 더 높여 1~3년 차에 급등한 가격 수준을 일부 되돌리려는 의도로 보인다”며 “역대 정부 대부분은 초기에 추진하던 정책 방향을 임기 후반기까지 끌고 갔다”고 말했다.

   
▲ 출처 = 네이버 거리뷰

“차용증 쓰고 부모님 계좌에 매달 이자 넣고 체크카드 받아서 내가 쓰면…”.

상황이 이렇다 보니, 카카오톡 부동산 관련 오픈 채팅방에서는 증여 관련한 문의도 있었다. 규제를 통해 고삐를 더욱 조이자 실수요자와 투자자는 우회로를 찾는 것이다. 한 부동산 업계 전문가는 “세금을 감안하더라도 투자를 할 사람들은 있다”며 투자자들이 쉽게 물러서진 않는다는 전망을 내놨다.

세무업계 관계자들에 따르면, 6월 말 기준으로 주택 증여에 대한 상담이 몰렸다. 부동산 관련 세무사는 “종합부동산세를 피하려는 10년 이상 다주택자들에게 ‘부담부증여’가 늘어났다”고 설명했다. 부담부증여란 수증자가 증여자의 일정 채무를 부담하는 것을 전제로 증여받는 것을 의미한다.


2008년 리먼 사태와 2020년 코로나19, 공통점은 '실물경기 위축' 


전문가들은 부동산 시장 안정화가 절실히 필요한 시점이라고 역설했다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 “시중에 풀리는 돈이 너무 많다”며 “대출 규제를 더 강화하거나 임대사업자에 대한 혜택을 완전히 없애는 방안도 모색해야 한다”고 말했다.

임병철 부동산114 수석연구원은 “세금 관련한 급매물 소진이 다 돼도 추격매수는 없다”고 말했다. 이어 “여러 통계를 확인하면 강남3구 이외에 가격이 하락하는 지역들이 나타난다”며 “그런 점을 고려할 때 매수세가 따라 붙지 않는 현상황에 약세 상황이 이어질 것이라 본다”고 덧붙였다.

   
▲ 출처 = 뉴시스

한편 현 부동산 시장을 2008년 서브프라임모기지(리먼)사태와 코로나19 사태로 비교하기도 한다. 부동산114에 따르면, 버블세븐 지역에 포함된 강남3구 아파트값은 크게 떨어졌고 노·도·강(노원, 도봉, 강북) 등 서울 외곽지역은 리먼사태 발생 전까지 상승했다. ‘외부 쇼크에 따른 실물경기 침체’라는 점에서는 공통점이 있지만, 전체 경제 시장에서 다른점도 있다.

김상봉 한성대 경제학과 교수는 “시장에 돈(유동성)이 많이 풀려 있는 게 리먼 사태와의 차이점이다”고 말했다. 이어 “LTV(주택담보대출비율)과 DTI(총부채상환비율)를 강화했다. 지난해부터는 15억원 고가 주택 대출을 막았다”면서 “이제는 주택담보대출 비율을 줄여야 한다”고 덧붙였다. 현 시장 상황은 ‘버블’에 가까워 6억원, 9억원, 15억원 등 기준을 만들어 놓으면 기준점으로 가격이 수렴하기 때문에 기준을 더 낮춰야 한다는 것이다.

한 자산운용업계 관계자는 “한국은 1997년 외환위기를 겪은 후 맞은 리먼 사태 때 금융기관이나 대기업이 무리한 투자를 하지 않고 위험 관리를 했다”며 “리먼 사태 이후 오피스와 아파트 가격이 떨어지기는 했지만 금방 회복했다”고 전했다.

다만 그는 “실질적인 경제 위기는 3분기부터 닥칠 수 있다”며 “부동산 내부에서 상품 별로 양극화가 커질 것이다. 호텔은 물론이고 리테일이나 백화점, 마트 등이 상당한 어려움을 겪을 것으로 보인다”고 분석했다. 이어 “주식의 경우 워낙 변동성이 커서 투자하기 만만치 않고, 채권은 금리가 떨어져서 어렵다”며 “결국 부동산 중 ‘우량 부동산’에 가격이 오를 것이고, 현재 이미 오르고 있다”고 말했다.


집값 바로미터 '강남', 투기 수요 불씨는 ‘여전’


역대 정부가 추진한 부동산 정책 기조에는 경기변동에 따른 매매와 전세가격의 움직임이 자리하고 있다. 지난해 ‘주택시장 안정화 방안’(12·16대책) 발표 이후 매매 시장은 다소 안정됐다. 15억원을 초과하는 고가 아파트 대출을 전면 금지한 정책의 역할이 컸다.

현 정부는 임기 내내 규제 강화를 추진했던 참여 정부와 같은 노선을 취하고 있다. 그러나 상승 가격을 통제 하고자 규제 강화를 내세웠지만, 의도와 달리 가격 상승 국면이 계속됐다. 반면 2008년 금융위기나 2013년 경기 침체기에 시작된 이명박 정부와 박근혜 정부는 경기 활성화를 목적으로 규제 완화 위주의 부동산 정책을 추진했다.

   
▲ 출처 = 부동산114

한국감정원 실거래가 시스템에 따르면, 은마아파트 전용 76.79㎡는 지난해 12월 30일 20억원(12층)에 거래됐다. 올해 2월 19억2000만~19억4500만원으로 주춤하다가, 4월 8일 18억4000만원(7층)에 실거래가를 찍었다. 22일에는 17억4500만원(7층)에 거래되다 5월 15일 18억3500만원(3층) 거래로 반등했다. 현재 매물은 19억2000만원(3층)에 나와 있다.

서울 주택시장의 ‘바로미터’로 불리는 강남구 대치동 은마아파트는 급매물은 찾아보기 힘들다. 은마아파트 E 공인중개업소 관계자는 “이미 5월 끝물인데 급매물 소진은 됐다”며 “6월 30일 기준이 있다 해도 재산세 내면서 팔 필요는 없다”고 전했다.

신진영 기자 yoora29@econovill.com

기사승인 2020.05.30  15:00:40

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