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5년 의무거주 '풍선효과', 신축 수요쏠림 주의보

청약시장 안정 예상되나, 신규 물량 감소 따른 부작용도 커

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[이코노믹리뷰=우주성 기자] 수도권 지역의 잇단 청약 열풍에 정부가 연이어 규제의 칼날을 빼들고 있다. 이번 달에만 전매강화에 이어 서울 수도권 내 분양가 상한제 주택에 대한 의무거주 기간을 최대 5년으로 강화하는 방안을 내놓았다. 실수요자 중심의 청약 시장 재편은 더욱 가속화될 것으로 전망된다. 전문가들은 이런 강력한 규제로 준신축에 대한 수요가 증가하는 등 새로운 풍선 효과가 다시 재현될 수 있다고 우려하고 있다.


청약과열로 전매강화·실거주 의무까지 도입


   
▲ 지난해 한 아파트 내 모델하우스 분양현장.

정부는 지난 11일 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역, 지방광역시 도시지역 등에 공급하는 민간 아파트의 전매제한 기간을 오는 8월부터 기존의 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지로 대폭 강화한다고 발표했다. 수도권과 지방 광역시의 민간주택까지 전매제한 구역으로 확대하면서 분양권 거래를 막고 청약에 몰리는 투기 수요도 막겠다는 의도다.

실제 부동산114 등에 따르면 올해 1월 서울의 월간 평균 청약경쟁률은 65.01대 1을, 3월과 4월에는 각각 142.18대 1과 93.74대 1까지 치솟았다. 수도권 비규제 지역인 인천은 올해 1월 월간 평균 청약경쟁률이 8.64대 1에 그쳤지만 3월과 4월에는 52.61대 1, 24.73대 1을 각각 기록하며 열기를 이어갔다.

이에 국토교통부는 지난 20일 ‘2020년 주거종합계획’을 발표해 수도권 민간 아파트에 대한 의무거주기간을 늘리는 강력한 방안도 내놓았다. 서울 등 수도권에서 분양가 상한제를 통해 민간 아파트를 분양받는 경우, 의무 거주 기간을 최대 5년까지 늘릴 방침이다. 기존의 공공주택에 대해서 실행하던 의무거주 기간을 민간 주택으로 확대하는 셈이다. 정부는 국회 국토교통위원회에 계류된 주택법 개정 법안을 조속히 통과시켜 민간택지 분양가 상한제 적용이 시작되는 7월 말부터 본격적으로 주택법 개정법을 도입한다는 계획이다.


청약과열 방지·실수요 청약확대는 효과


   
▲ 사진=이코노미리뷰 박재성 기자

전문가들은 이번 규제가 강화된 전매제한 조치와 함께 어느 정도 청약시장 안정과 실수요자 중심의 시장 재편에 도움을 줄 것으로 보고 있다.

윤지해 부동산 114 수석연구원은 이번 분양가상한제 아파트에 대한 의무 거주기간 부여로 지역에 따라 상당한 청약 경쟁률 하락이 발생할 수 있다고 보고 있다. 윤 수석연구원은 “의무거주기간이 상당한 압박으로 작용할 수 있다. 기본적인 전매제한이 3년인데, 의무거주기간이 최대 5년이면 사실상 주택을 처분 하지 못하는 셈”이라고 말했다.

윤 수석연구원은 이번 발표가 ‘진성’ 실수요자를 더욱 가려내겠다는 의도로 보인다고 분석했다. 그는 “전세거주로 청약을 하고 실제로 거주하지 않는 등의 수요를 추가로 막고 진성 실수요자의 청약을 유리하게 하기 위한 것”이라고 설명했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장 역시 가수요를 가려내 실수요자에 대한 청약 기회를 늘린다는 점에서 긍정적인 효과가 있을 것으로 봤다. 함 랩장은 “전매규제만 있고 실거주 의무가 없다면 언제든지 전세를 돌리고 실거주를 안하는 가수요가 발생할 수 있다. 그런 부분을 차단해 투기적 가수요를 잡고 실수요자들의 당첨확률을 높일 수 있다는 점에서는 상당히 긍정적”이라고 밝혔다.


준신축 중심 가격 상승 등 풍선효과 우려


다만 함 랩장은 전매제한과 실거주 의무의 결합 효과가 강력한 만큼 신규 분양 물량의 유통 감소에 따른 부작용도 만만치 않을 수 있다고 경고했다. 함 랩장은 “신규 분양 주택의 시장유통이 감소해 신축 중심의 가격 강세를 불러오는 문제가 생길 수 있다”면서 “시장에서 해당 유형의 매물 유통이 희소한데다, 서울 등의 지역은 낡은 주택이 많아 신축에 대한 수요가 유독 높다. 따라서 수요에 비해 유통과 공급이 줄어 입주 5년차 이내 아파트의 가격이 고공 행진하는 문제가 생길 수 있다”고 언급했다.

실제로 지난해 하반기 분양가 상한제 발표 이후 신규 분양 공급이 희소해질 것이라는 우려에 서울을 중심으로 준공 후 5년 이내 신축아파트의 가격이 지속해서 상승한 바 있다. 부동산114에 따르면 민간택지 분양가 상한제 발표가 있었던 8월의 서울 지역 매매가격 아파트 변동률은 0.39%로 지난해 6월 이후 올해 3월까지 이후 줄곧 상승세를 유지했다.

   
▲ 출처=부동산114, 이코노믹리뷰

윤 수석연구원 역시 기존 주택시장이나 준신축으로 수요가 이동하는 새로운 풍선효과가 발생할 수 있다고 말했다. 청약 시장보다 입주를 시작하는 준신축 단지 위주로 수요가 몰릴 수 있다는 것이다. 윤 수석연구원은 “실수요 입장에서는 여러 부가조건이 많은 청약보다 준신축이 매력적으로 느낄 수 있다. 기존 시장에서 청약이 각광받은 이유는 서울을 제외한 청약시장에서 전매에 대한 프리미엄과 입주 후 거래가 가능했다는 점인데 그런 장점이 결국 사라지는 것이다”라고 지적했다. 

우주성 기자 wjs89@econovill.com

기사승인 2020.05.21  19:22:27

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