[이코노믹리뷰=우주성 기자] 서울의 대표 신상권 중 하나인 성동구 성수동 상권이 임대료 상승과 유동인구 감소로 어려움을 호소하고 있다. 최근 수년 새 나타난 신흥 상권들처럼 성수동 역시 일반 주택 등을 개조해서 상가를 운영하는 경우가 많이 늘고 있다. 그러나 성동구의 경우, 올해 표준 단독주택 공시가격에서 높은 인상률이 결정되면서 추가 임대료 상승의 가능성을 배제할 수 없게 됐다. 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19)로 인한 매출감소까지 겹치면서 카페거리 등 대표 성수동 상권 역시 올해 상반기 불황의 터널을 지나야만 할 것으로 예상된다.

코로나19로 성수동 상권도 위태

서울시에 따르면 성수동의 상권은 지난 2009년 재개발 전략정비구역 4개 구역 지정과 2014년에는 서울형 도시재생 시범사업 등을 거치면서 지속적으로 증가했다. 2012년에는 분당선 서울숲역 등의 개통으로 교통여건도 개선되면서 상권이 형성되기 유리한 풍부한 배후수요가 뒷받침됐다. 2021년 입주를 앞에 둔 지상 49층, 280가구 규모의 ‘아크로서울포레스트’ 등과 이미 트리마제, 갤러리아 포레 등의 입주를 통해 성수동은 신흥 부촌으로도 새롭게 변모했다.

이후 뚝섬역 등 역세권 일부 지역을 중심으로 갈비골목, 수제화 거리, 카페거리 등의 독특한 상권이 형성됐다. 상가정보연구소에 따르면 지난해 11월 기준 성수동 카페거리 일대 상권의 유동인구는 일 평균 9만6492명인 것으로 조사됐다. 월 평균으로 환산하면 약 300만여명이 성수동 카페거리 인근을 찾는 셈이다.

그러나 성수동의 독특한 상권 역시 코로나19의 여파에서 자유롭지는 못한 상황이다. 인근 지역의 고정수요를 확보하지 못하거나 로드샵이 아닌 골목 상가의 경우 외부 유동 인구가 수입과 직결됐던 만큼 이로 인한 파고가 더 크다.

카페의 경우 아무래도 매출 하락이 걱정된다는 분위기다. 한 카페 직원은 “코로나19에 덜 민감한 젊은 층이 주 수요층인 만큼 타격이 덜할 거라고 생각하지만, 이전보다 매출이 확실히 줄긴 했다”고 말했다. 뚝섬역 인근 오피스텔 내에 입점한 한 카페의 점원은 “건물 내 수요로 매출은 유지하지만 역에서 찾아오는 인원은 줄어 매출에 타격이 있다”고 밝혔다.

카페 거리의 직원들 역시 이달 들어 다시 서울숲 등을 찾는 젊은 일부 상춘객들로 3월보다는 나아졌지만 타격은 있었다는 반응을 보였다. 한 카페 직원은 “이전에는 대로변 브랜드 카페가 아니라 일부러 허름한 골목길 카페나, 주변의 다양한 콘셉트의 카페를 찾았지만 최근에는 아무래도 대로 근처의 카페나 음식점처럼 확실히 고정 수요가 있는 지역이 잘 되는 것 같다”고 말했다.

사무실이나 지식산업센터 등의 고정수요를 확보한 로드샵 인근의 상점이나 유동인구가 많은 역세권 지역의 상가는 그나마 매출이 유지되는 편이라고 해당 부근의 상인들은 이야기했다. 한 상인은 “이 일대에는 재택근무 하는 기업들이 별로 없는 것으로 알고 있다. 점심 시간에도 기존에 오는 고객들이 꾸준히 찾는다”고 답했다.

역세권 로드샵인 한 한식 음식점의 대표는 “매출은 감소했지만 직장인 수요로 가게를 유지할 만큼은 된다”고 말했다. 하지만 매출을 유지하는 상가도 지난해부터 상승한 임대료로 영업에 지장을 겪고 있다. 해당 음식점의 대표는 “손님들이 줄어든 것도 문제지만 지난 몇 년간 성수동의 임대료가 무섭게 올랐다. 올해도 조금씩은 오를 것이라 그 점에서 어려움을 느끼고 있다”고 언급했다.

다른 요식업 사장 역시 매출 하락보다는 임대로 상승이 영향을 주고 있다고 고충을 토로했다.해당 대표에 따르면 인근의 일부 리모델링 건물의 임대료가 상승하면서 인근 지역 상점들의 임대료가 모두 상승했던 여파가 아직 크다고 설명했다.

공시가 상승, 임대료 인상으로 이어질까 우려

정부는 지난 1월 재산세와 기타 조세, 부담금 부과 등 각종 과세의 기준이 되는 표준 단독주택 22만채의 가격을 공시했다. 서울의 전체 공시가격은 지난해보다 6.82% 상승했다. 국토교통부 관계자 등에 따르면 서울 자치구 중 공시가격이 8% 이상 상승한 자치구는 동작구, 성동구, 마포구인 것으로 나타났다.

표준단독주택은 다가구주택. 다중주택, 용도혼합 등을 포함한 전국 주택 418만채 중에서 선정된다. 나머지 개별단독주택의 가격을 산정할 때의 표준 기준이 되는 주택이다.

뚝섬역 인근 갈비거리 일대 골목 사이에 자리 잡은 카페나 식당들은 주로 상가와 주거가 혼합된 상가주택 형태가 많다. 공시가격 영향이 상대적으로 낮은 용도혼합 주거형태이지만 지난해에 공시가격 인상에 이어 올해도 성동구의 표준 단독주택 공시가격 인상률이 8.87%로 결정되면서 임대료 추가 상승 우려는 더욱 커지고 있다.

서울숲 앞쪽 상가의 경우 지난해 특히 임대료가 많이 상승했다는 것이 인근 중개업자들의 전언이다. 다만 코로나 이후로는 오히려 임대료 상승을 자제하는 분위기라고 전했다. 한 공인중개사는 “코로나 상황에서 임대료가 상승해 임차인이 타격을 받으면 악영향이 다시 돌아오는 걸 건물주들도 알고 있다”고 말했다.

일부 중개업자들은 공시가격 상승의 부담이 상가주택의 임차인들에게 돌아갈 수 있다고 밝혔다. 뚝섬역 인근의 한 중개업자는 “공시가격 상승으로 세금 부담이 올라가니까, 그런 부담이 임차인에게 전가될 영향과 가능성은 충분히 있다. 다만 현재 임대료가 가파르게 상승하거나 그런 영향은 없는 것 같다”고 말했다.

자치구, "지속발전구역과 상생협약 확대로 극복"

지역 중개업자들에 따르면 젠트리피케이션(도심과 가까운 낙후 지역에 고급 주거나 상가가 새롭게 형성되는 현상) 방지 목적 등으로 성동구청에서 지정한 지속가능발전구역 등의 경우 자발적인 임대료 동결 등이 이어지고 있는 상황이라고 전했다. 실제 본지가 연락한 성동구청 관계자 등에 따르면 ‘젠트리피케이션 상생협약’ 등에 참가하고 있는 지속가능발전구역 내의 건물주의 수는 69.8%다. 협약에 참가한 상가들의 평균 임대료는 지난해 10월부터 12월까지 0.16% 하락했다. 성동구청은 앞으로 공시가격 등 임대료 상승으로 인한 여파를 ‘착한 임대료 운동’과 지속가능발전구역 확대 등으로 최대한 줄여나간다는 계획이다.

성동구청 관계자는 “공시가격 상승이 오르더라도 지속적으로 상생 협약 참가자 수를 늘려 자발적인 임대료 추가 상승을 줄여나갈 예정이다. 점진적인 상생 협약 참가자 수나 착한 임대료 운동 참여자를 늘려가는 방향으로 유도하도록 노력하고 있다”고 말했다.