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갭투자 휩쓴 오산·병점, 코로나 변수로 맥 빠지나

경제 불황 요소는 부동산 시장에 선행지수로 작용
갭투자 수요 남하 현상, 코로나19 장기화가 변수

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[이코노믹리뷰=신진영 기자] 연이은 부동산 규제와 예상치 못한 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)확산으로 부동산 투자 거래가 뜸해졌다. 이미 경기 일부 지역에 '갭(Gap) 투자' 수요가 한차례 "훑고 지나갔다"고 공인중개업자들은 말한다.

'갭(Gap) 투자'란 매매가와 전세가 차이를 이용해 시세차익을 얻는 투자 방법이다. 전세가율(매매가격 대비 전세금)이 높을 수록 초기 투자비용이 적어진다. 시장 관계자들에 따르면, 대개 갭투자자들은 초기 투자 비용을 1억원 내외로 본다. 때문에 매매가와 전세가 차이가 벌어지면 갭투자에 유리하다고 보지 않는다.  

전문가들은 서울에 가해진 부동산 규제와 '수용성(수원·용인·성남)'이 집중 관심 지역이 된 것, 의왕과 안양 등이 새로운 조정대상지역이 된 것이 갭투자자들을 이끈 요인이라고 말했다. 다만 코로나19사태가 장기화될 시 전체적인 경기 침체로 부동산 투자 수요 역시 줄어들 것이라고 전망했다. 

   
▲ 부동산 거래 현황. (왼쪽) 화성시, (오른쪽) 오산시. 출처 = 한국감정원

"1~2월 갭투자 수요가 꽤 몰렸다" 


경기도 오산과 병점은 동탄신도시와 인접해 있다. 동탄은 수도권광역급행철도(GTX)-A 개통 예정 호재와 인프라를 이미 갖췄거나 형성되고 있어 수원의 '차선'이라는 평가를 받고 있다. 지난해말부터 동탄 내 아파트 30평대가 10억원 가까이 올라가면서 오산과 병점도 영향을 받았다.

오산시와 화성시 아파트 매매 거래는 규제 발표를 기점으로 크게 늘었다. 한국감정원에 따르면, 화성시 아파트 매매 거래는 지난해 11월 1359건, 12월에 2196건, 올해 1월은 2558건, 2월은 2926건이다. 오산시는 같은 기간 279건, 322건, 432건, 850건을 기록했다. 

오산시 내삼미동 한 공인중개업소 대표는 "이미 갭투자 수요는 지난해 12월부터 시작됐고 올해 1월부터 2월 사이에 많이 쏠렸다. 이미 1~2월 거래를 한 수요자들은 '차익'을 본 상황이다"고 말했다. 그에 따르면 서울, 대구, 부산 등 여러 지역에서 코로나19에도 전화 문의가 꾸준히 오고 실거래도 됐다. 

갭투자자들이 몰렸던 시기에는 전세가랑 매매가가 차이가 나지 않았다. 그러나 지금은 규제를 피하기 위해 오산으로 온 투자 수요로 매매가가 훌쩍 뛰었다. 한국감정원 실거래가 시스템에 따르면, 오산세교자이 83.2㎡ 매매는 지난 14일 4억7000만원에 이뤄졌다. 같은 날 전세는 2억4000만원에 거래됐고 21일에는 2억8000만원에 거래됐다. 

공인중개업소 관계자는 "지금은 오산세교자이 전용 83.2㎡ 호가는 5억~5억3000만원이고 계속 오르고 있다"고 설명했다. 반면 해당 아파트 전세는 같은 전용 면적에 2억8000만~3억원 선이다. 그는 "이미 갭투자 하기에는 매가(매매가)가 올라갔다"며 "현재 30평대에 투자 하려면 2억7000만~3억원 선으로 잡아야 한다"고 전했다. 

   
▲ 화성시 병점동에 위치한 아파트 단지. 사진 = 이코노믹리뷰 신진영 기자

병점동도 마찬가지다. 화성시 병점동 H 공인중개업소 관계자는 "1월 중순부터 2월 사이에 갭투자자들이 엄청 몰렸다"며 "그때 '늘벗마을 신창1차' 매매가와 전세가 차이가 5000만원 내외였다"고 전했다. 초기 투자금 5000만원 정도만 있으면 집을 구할 수 있는 것이다. 

지금은 매매가와 전세가 차이가 1억원 이상이 된다. 실거래가 시스템에 따르면, 늘벗마을 신창1차 아파트 전용 84.925㎡ 매매는 지난 10일 3억5000만원에 거래가 됐다. 전세가는 2억2000만원으로 1억 이상을 훌쩍 뛰어 넘는다. 인근 공인중개업소 관계자들에 따르면, 해당 단지를 찾아오는 수요자들은 대개 1억원 내에서 투자금을 해결하려고 한다.  

코로나19 영향으로 시장의 거래가 뜸하다고는 볼 수 없다는 평가다. 서울을 비롯한 경기 주요 지역과 같이 이곳을 찾는 투자 수요도 '관망세'로 돌아선 것으로 보인다. H 공인중개업소 대표는 "코로나19 영향도 있겠지만 그게 다가 아니다"며 "1월 중순부터 코로나19가 있었고 2월에 투자수요가 급격히 몰렸다"고 말했다. 

병점사거리 인근에 있는 한 공인중개업소 관계자는 "병점동 '안화주공9단지'는 84㎡ 매매가가 3억원 선에 나와 있고, 한달 사이에 1억원 정도 오른 가격이다"고 말했다. 한달 전에는 84㎡매매가가 2억3000~4000만원이었다. 병점에 몰렸던 투자자들은 GTX-C 노선 연장 이슈와 동탄역 도시철도(트램) 등 교통호재와 병점역 상업지역 활성화 이슈에 몰렸던 것으로 알려졌다.

   
▲ 사진 = 이코노믹리뷰 신진영 기자

"갭투자 이동도 제동이 걸릴 것"... 코로나19 장기화가 변수 


전문가들은 비규제지역을 찾는 투자 수요도 한계가 있을 것이라고 분석했다. 

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "서울 부동산 규제와 수원과 기타 지역이 조정대상지역으로 묶이며 갭투자 수요가 비규제지역을 찾은 것이다"고 말했다. 그러나 여느 때와 다르게 갭투자 수요가 이동하는 것은 한계가 있다고 덧붙였다. 서 교수는 "코로나19사태가 장기화되고 국내 경기가 더욱 안좋아지면 갭투자자들이 줄고 지속적인 집값 상승을 견인하기에는 어려움이 있을 것으로 보여진다"고 전했다. 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "경기 불황이나 호황은 부동산 시장에 선행지수로 작용한다"면서 "코로나19사태로 경제 상황이 좋지 않다"고 설명했다. 권 교수는 "경기 상황이 어려워지는데 부동산만 나홀로 '독불장군'처럼 살아남지는 못한다"면서 "비규제지역으로 쏠리는 갭투자는 코로나19사태가 장기화되면 오래가지 않을 것"이라고 분석했다.  

권 교수는 "코로나19사태가 중장기적으로 가을까지 이어지면 갭투자 이동 수요도 빨리 수그러들겠지만, 경기가 나아지거나 코로나19사태가 곧 종식이 되면 올 연말까지는 수요 이동은 가능성이 있다"고 말했다. 이어 "갭투자 수요 이동은 지방으로도 번질 수 있다"고 덧붙였다. 적어도 올해 가을까지는 이어질 것이라는 평가다. 

신진영 기자 yoora29@econovill.com

기사승인 2020.03.29  10:00:38

<경제를 리뷰, 미래를 본다 © 이코노믹리뷰 무단전재 및 재배포금지>

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