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[알고 보면 더 재밌는 '대한민국 부동산'] 부동산 실전 경제학: 시장의 실패인가 정부의 실패인가

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시장의 실패(market failure)라는 것이 있다.일명 보이지 않는 손에 의해 시장이 정상적으로 작동해야 하는데 몇가지 원인들에 의해 그렇지 못한 경우를 가리킨다.시장이 일부 기업에 의해 독과점 시장인 경우가 있다.즉 정상적인 시장가격이 왜곡되어 소비자들이 피해를 입는 경우가 시장의 실패를 대표하는 사례라 할 수 있다.그 외에도 경제학에서는 혐오시설등의 [외부효과]와 공공재의 존재 역시 시장의 실패를 형성하는 요인이라 설명한다.경제학자들은 시장이 완전한 경쟁시장이 되어 자원의 배분이 효과적으로 이루어진다면 시장의 실패는 없을 것이라 하지만 현실적으로 완전경쟁시장은 없다고 볼 수 있기에 시장은 항상 어느 정도의 실패를 한다고 볼 수 있다.

정부는 이렇게 시장의 실패가 발견되면 문제점을 개선하기 위해 경제에 개입하게 된다.크게 4가지 기능을 통해 시장의 실패를 시정하고자 하는데 법과 제도의 제정,자원배분,소득재분배,안정화 이렇게 4가지로 구분된다.

첫째 , 법과 제도의 제정은 공정한 시장질서를 위해 법을 정해 위반하는 경우 제재를 가함으로써 시장 기능을 회복시키는 기능이고 .둘째 ,자원배분은 사회적으로 필요한 자원배분을 위해 공공규제를 가한다.독과점의 폐단이 크거나 혐오시설,기피시설등이 있을 때 이를 시정하는 기능이다.셋째는 소득재분배로서 부익부빈익빈같은 사회의 모순을 해결하는 기능이고 마지막 네 번째는 안정화로서 정부는 재정정책,환율정책등을 통해 경제체제를 안정화시키는 기능이다.

시장의 실패는 정부가 시장에 개입하는 정당한 근거로 작용한다.시장의 자율적인 기능으로는 정상적으로 시장경제가 작동하기 어렵기에 정부는 어쩔 수 없이 시장에 개입해서 시장 기능이 정상화되도록 해야 한다는 것이다.문제는 정부가 개입했을 때 과연 시장이 제 기능을 회복하는가의 문제다.문제를 해결하려 대책을 내놓았을 때 오히려 역효과를 보는 경우도 있다.대표적인 것이 정부의 부동산 정책이다.정부는 정상적인 시장상황보다 서울 강남을 비롯한 일부 지역의 집값이 지나치게 상승하여 부동산 시장을 왜곡한다는 판단아래 이러저러한 고강도 대책을 내놓았다.결론적으로 부동산 대책을 20여차례에 걸쳐 발표될때마다 오히려 부동산 가격이 상승하는 역효과를 불러일으켰던 것은 주지의 사실이다.정부가 개입해서 오히려 문제가 더 커지는 현상을 [정부의 실패(government failure)]라 한다.시장의 실패를 교정하고자 이루어진 정부 개입이 효율적인 시장의 기능을 방해하는 경우를 가리킨다.

정부의 실패 역시 여러 가지 요인이 있을 수 있는데 대표적인 것은 정부의 불완전한 지식과 정보 , 규제수단의 근시안적인 규제등 2가지를 들 수 있다.이러한 관점에서 우리나라의 부동산 정책을 다시 살펴보자.부동산 가격이 오르는 현상은 시장의 실패로 인한 것이었을까 아니면 정부의 실패로 인한 것이었을까.2008년 금융위기 기간 침체되었던 부동산 시장은 2015년부터 전세가격의 상승으로 인해 매매가격이 동반 상승하는 추세를 보였다.2016년 이후에는 매매가격의 상승세가 두드러지기 시작했다.여기까지는 시장의 기능이 정상작동했다고 할 수 있다.전세가격과 매매가격의 상승은 그간 낮게 유지되어 왔던 가격수준이 화폐가치와 인플레이션으로 인해 가치가 아닌 가격이 상승한 것으로 볼 수 있기 때문이다.아마도 이 과정을 정부에서 정상적인 시장기능이라 인식했다면 최근까지 이어진 광풍에 가까운 상승세는 없었는지도 모른다.보이지 않는 손에 의해 서울 인기지역과 수도권 및 지방의 가격이 서로 다른 흐름을 보였기 때문이다.결론적으로 정부는 부동산 시장을 왜곡된 시장으로 판단하고 20여차례에 걸쳐 대책을 발표함으로써 오히려 정부의 실패가 더욱 드러나게 했다.매번 대책이 발표될때마다 서울 강남 지역은 여전히 공급이 부족할 것이라는 확신이 들게 했고 , 서울 강남을 비롯한 서울을 규제하니 풍선효과에 의해 수도권과 지방까지 상승세가 번졌기 때문이다.아쉽게도 항상 [만일]이라는 것은 재고할 가치가 없음에도 불구하고 [만일] 정부에서 보이지 않는 손의 효과를 조금 더 믿었었다면 지금쯤은 서울 일부만 가격이 오르고 나머지 지역은 부동산 가격 안정이 가능했을지도 모를 일이다.

아이러니하게도 정부의 실패에도 불구하고 코로나19는 시장전체에 충격을 줌으로써 부동산 시장을 안정화시키고 있다.시장가치에 맞는 부동산과 그렇지 못한 부동산들의 가격이 재조정되는 과정이 이루어지고 있는 것이다.향후 코로나19이후 부동산 시장은 정부의 실패에도 불구하고 보이지 않는 손의 작용으로 가치에 적합한 가격이 거래되도록 작동될 것으로 예상된다.

우용표 재테크 전문 작가 expert@econovill.com

기사승인 2020.03.24  11:10:02

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