[이코노믹리뷰=권일구 기자]예상했던 결과가 나왔다. 정부는 12.16 부동산 대책이후 수원시 등 비규제 지역으로 부동산 과열 현상이 옮겨가는 풍선효과가 발생하자 결국 조정대상지역 확대라는 19번째 규제 카드를 꺼내들었다.

기획재정부·국토교통부·금융위원회는 20일 세종청사에서 열린 주거정책심의위원회 심의 결과 수원의 권선구와 영통구, 장안구와 의왕시, 안양시의 만안구를 부동산 조정대상지역으로 지정한다고 밝혔다. 이에 따라 조정대상 지역은 대출규제가 강화되고, 투기 수요에 대한 유입을 차단하기 위해 관계 기관의 합동조사가 집중적으로 실시될 전망이다.

9억원 이상의 고가 주택을 주요 타깃으로 한 12.16 부동산 대책이후 서울 강남 지역을 중심으로 집값은 빠른 안정세를 보여왔다. 한국감정원의 2월3째 주(2020.2.17.) 주간아파트매매동향을 살펴보면, 수도권이 0.27% 상승한 것에 비해 서울은 0.01%의 소폭 상승에 그쳤다. 특히 강남권 재건축 단지 등 고가주택은 급매물 위주 거래로 하락했다.

비규제 지역 중심으로 '풍선효과'

하지만, 규제를 피했던 수원 등 일부 수도권은 아파트 가격이 천정부지로 뛰는 등 부동산 이상 과열 현상을 보였다. 이는 청약결과에서도 확인 할 수 있다. 실제로 추가 규제를 발표하기 하루 전 청약에 나선 수원 팔달구 매교동 ‘매교역 푸르지오 SK VIEW’는 무려 145.7 대 1의 청약경쟁률을 기록하며 1순위에서 마감되면서 수원의 분양 열기가 얼마나 뜨거운지 보여줬다.

주간 주택가격 변동률에서도 수원은 12월 3째주 기준 0.44%에서 2월 3째주 1.81%, 안양은 같은 기간 0.29%→1.03% 등의 상승률을 기록했다.

정부는 이처럼 집값이 급등하자 경기 일부 지역에 대해 투기 수요 유입을 차단하고, 실수요자를 보호하기 위해 ▲수원시 영통구·권선구·장안구 ▲안양시 만안구 ▲의왕시를 조정대상지역으로 신규 지정했다는 설명이다.

이들 지역은 비규제 지역으로 12.16대책 이후 수도권 누적 상승률 1.12%의 1.5배를 초과하는 높은 상승률을 기록했다. 이중에서도 수원 권선구 2.54%, 영통구 2.24%, 팔달구 2.15%는 2월 2주간 주간 상승률이 2.0%를 초과하는 상승률을 기록했다. 이는 이들 지역에 광역교통망 구축 등 개발 호재로 인한 추가 상승 기대감으로 단기 차익 등 투기 수요 유입이 확대될 우려가 큰 지역으로 꼽혀 왔다.

대출규제, 양도소득세 중과 등 엄격

그러나 이번 조정대상지역으로 지정됨에 따라 주택담보대출에 대해 시가 9억원 이하 주택담보인정비율(LTV) 50%, 9억원 초과시 30%가 적용된다. 총부채상환비율(DTI)이 50%로 제한된다.

예를 들어 10억원짜리 아파트를 구입하면 현재 10억원×60%를 적용받아 6억원이 가능했지만, 앞으로는 9억원×50%+1억원×30%=4억8000만원으로 줄어든다.

이밖에도 다주택자에 대한 양도소득세가 중과되고, 장기보유특별공제율(장특공제) 배제 등의 세제에 대한 규제가 적용된다. 또 분양권 전매시 양도세 50%, 1순위 청약 자격도 강화된다.

다만, 12.16 대책에 따라 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 오는 6월까지 양도하는 경우에는 양도세 중과를 배제하고 장특공제가 적용된다.

이번 지정 지역은 조정대상지역 1지역으로 지정해 소유권이전등기일까지 전매제한을 강화키로 했다.

과열 지속시 '투기과열지구' 지정 검토

정부는 향후 시장을 지속적으로 모니터링하고 과열이 지속될 경우 즉시 투기과열지구 지정을 검토한다는 방침이다. 또 비규제지역도 과열 우려시 규제지역으로 지정해 투기 수요를 차단하고 실수요자 중심으로 주택시장을 안정적으로 관리한다는 계획이다.

규제지역 지정 현황을 살펴보면 서울은 전 지역이 투기과열지구이자 조정대상지역이다. 투기지역은 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서, 종로, 중구, 동대문, 동작 등이다.

경기는 과천, 성남분당, 광명, 하남이 투기과열지구이며, 과천, 성남, 하남, 고양(7개 지구), 남양주 별내·다산, 동탄2, 광명, 구리, 안양동안, 광교지구, 수원팔달, 용인수지·기흥을 비롯해 이번에 추가 지정된 수원 권선·영통·장안, 의왕, 안양 만안 등이다.

이밖에도 세종시는 투기지역·투기과열지구·조정대상지역이며 대구 수성은 투기과열지구로 지정되어 있다.

또 다른 풍선효과 불러올 것

부동산 전문가들은 이번 조정대상지역 지정을 놓고 또 다른 풍선효과를 불러 올 것이라는 지적을 제기했다.

양지영 양지영R&C연구소 소장은 “이번에 조정대상지역 지정된 곳은 앞으로 집값 하락이 불가피하다”며 “이들 지역은 그동안 수도권에 규제를 했던 것에 대한 풍선효과를 받는 영향들이 컸다. 그렇기 때문에 갭 투자자들이 상대적으로 대출이 가능한 지역으로 옮겼던 것이다. 그런 지역들이 대출이나 세재부분에서 유리했기 때문이었다”고 설명했다.

이어 “이번 규제로 집값 하락이 불가피하다고 보인다. 반면 성남이나 용인 일부 지역은 규제에서 제외됐다. 이 지역으로 풍선효과가 옮겨 갈 수 있다. 두더지 잡기식의 대책으로는 풍선효과가 나올 수 밖에 없는 상황이다”고 지적했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “이번 규제는 국지적 풍선효과에 핀셋 대응한 것으로 보인다”며 “앞으로 미분양이나 공급과잉 우려가 덜한 지역으로 유동자금이 유입될 확률이 높은 만큼 교통망 확충 등 호재가 많은 경기도와 인천광역시 등 수도권 일부지역의 집값 풍선효과를 잡기위한 정부의 정책 대결이 불가피할 것”이라고 전망했다.