[이코노믹리뷰=우주성 기자] 지난해 주택 시장에 진입하기 힘들어진 투자자들은 대체 투자처로 수익형 부동산을 찾았다. 오피스 거래량과 물류센터 투자 증가, 지식산업센터 선호 등이 이런 흐름을 반영했다는 것이 전문가들의 분석이다. 그러나 이런 수익형 부동산에 대한 투자도 녹록치 않을 전망이다. 올해 수익형 부동산 위기의 공통 키워드는 ‘공급 과잉’이다. 2020년 오피스 시장과 물류자산 시장에는 역대 최대 공급이 쏟아진다. 지식산업센터 등 인기 수익형 부동산 유형 역시 지속적인 공실 증가를 피할 수 없을 것으로 예상된다. 수익형 부동산에 드리운 공실의 그늘은 더욱 짙어지고 있다.

공급과잉 상가, 수요감소·임대료 상승 덮쳐

올해 풍부한 유동성 흐름에도 수익형 부동산에 대해 낙관만 할 수 없는 이유로 공급과잉이 꼽힌다. 이커머스 확산과 경기침체, 한한령과 코로나19 여파로 수익형 부동산의 수요는 감소했지만 공급은 계속해서 늘었다는 것이 전문가들의 견해다.

상가의 공실률을 상승시켜온 여러 배경에는 상가 분양 물량 증가도 한몫하고 있다고 분석된다. 부동산 114에 따르면 전국 상가 분양물량은 2015년 1만5610개 점포, 2016년에는 1만2547개 점포였지만2017년과 2018년에는 각각 1만8530개와 1만8662개로 크게 증가했다.

전국 중대형 상가 공실률도 2017년부터 분양 물량이 시장에 공급된 시점인 2019년까지 계속해서 늘었다. 한국감정원의 부동산통계시스템을 보면 2017년 1분기의 전국 중대형 상가 공실률은 9.5%였지만 2019년 4분기에는 11.7%까지 그 상승폭을 늘렸다.

여의도·도심 권역 공급 폭탄, 오피스 공실 다시 증가

부동산 정보 서비스기업 'CBRE' 코리아도 여의도와 도심권역의 신규 공급으로 인해 서울 오피스 시장의 공실률 상승은 불가피할 것으로 전망하고 있다. 최수혜 CBRE 코리아 리서치 팀장은 “2020년 말 서울 오피스 시장 공실률은 역대 가장 높았던 2018년말의 11.1%를 상회할 것으로 전망한다”고 말했다.

그는 “도심권역내에만 총 규모 약 24만9000㎡의 신규 공급이 예상된다”고 지적했다. 이는 지난 5년 도심권역 평균 공급량인 12만4127㎡ 대비 2배 규모라는 것이 최 팀장의 설명이다. 최 팀장은 “따라서 도심권역 평균 공실률은 신규 물량의 공급 시점에 따라 단기적으로 상승될 가능성이 존재한다”고 이야기했다.

최 팀장은 특히 여의도업무지구의 경우 비교적 큰 리스크가 존재할 것으로 보고 있다. 그는 “여의도권역의 경우, 국내 건설사의 권역이동과 파크원을 포함한 초대형 공급으로 인해 공실률은 단기적으로 현재 대비 두 배 이상 큰 폭으로 상승할 것으로 보인다”고 설명했다.

사상 최대 200만㎡ 공급, 물류시장도 ‘공실 사정권’

비교적 건실하다고 여겨지는 수익형 부동산 모델도 공급과잉에서 예외는 아니다. 이커머스와 물류배달 시스템의 수혜를 받는 물류센터 시장 역시 올해는 국지적인 시장의 공급 과잉으로 공실이 발생할 것이라는 전망이 나온다.

지난해 물류자산 시장 열기는 뜨거운 편이었다. CBRE 코리아에 따르면 실제로 2019년 총 물류 자산 거래액은 2조원을 돌파해 2018년 대비 2배 이상 성장했다. 지난해 4분기에는 물류 부문 거래가 전체 상업용 거래의 약 30%를 차지했다는 분석도 나온다.

최수혜 팀장은 올해 물류시설 공급은 사상 최대 규모인 약 200만㎡ 규모라고 예상하고 있다. 이중 거의 절반이 이천과 용인, 안성 등 수도권 남부지역을 중심으로 공급될 것으로 추정된다. 특히 물류센터의 허브격인 용인, 이천 지역의 경우 2019년 말 기준 전체 A급 물류센터 규모인 약 260만㎡ 중 거의 절반이 올해 신규 공급된다는 것이 최 팀장의 전언이다. 해당 관계자는 “이로 인해 해당 지역에는 단기적 공실률 상승이 예상된다. 다만 향후 해당 지역의 개발 허가의 축소에 따라 신규 공급량은 점차 줄어들 것으로 예상한다”고 밝혔다.

그는 “공급 물류시설의 대형화로 공급 면적이 증가하면, 임대인은 단기적 공실 리스크 해소를 위해 임차인에게 무상임대 기간을 제공할 수도 있다”면서 “따라서 사전 임차인 확보는 준공전 공실 리스크를 해소하기 위한 매우 중요한 역할을 할 것으로 예상한다”고 밝혔다.

투자 허들 낮은 지식산업센터, 공실 통계조차 없어

조현택 상가정보연구소 연구원은 지식산업센터의 경우 지속적인 공급으로 미분양과 공실의 위험도 굉장히 늘고 있다고 지적한다. 조 연구원은 “서울 내 구로디지털단지 등의 지역처럼 서울 내 역세권 지역과 오피스 공간 등이 형성된 곳은 선방하겠지만 수도권과 경기권처럼 인프라가 낙후된 곳은 공실이나 미분양 문제가 심각한 상황이다. 지식산업센터의 오피스 공실이 저층부 상가 공실로 이어지고 있다”고 설명했다.

조 연구원은 지식산업센터의 경우 투자 허들은 낮지만 공실 등에 대한 통계조차 없어 투자자들 입장에서 주의할 필요가 있다고 강조했다. 그는 “지식산업센터는 과거에 공급이 많지 않았을 때는 괜찮은 투자처였고 수요자 입장에서도 투자 자금이 적고 대출도 수월해 꾸준한 관심이 이어졌다”면서도 “지식산업센터가 국가산업단지 내에 있어 일반인들의 분양과 분양실태는 파악하기 어렵다. 지식산업센터의 분양 현황이나 공실률을 조사하는 기관 등도 별도로 없어 공실 등의 통계가 집계되지 않는 것은 문제”라고 지적했다.

"올해 수익형 부동산, 각 특성에 맞는 신중한 투자 요구돼"

조현택 연구원은 각 수익형 부동산의 특성에 맞는 입지와 특성을 잘 파악하는 것이 중요하다고 지적한다. 조 연구원은 “상가도 수요가 풍부한 유동인구에 공급이 된다면 공실 위험은 낮아지듯이 결국 입지를 잘 파악해야 한다”고 말했다.

조 연구원은 또 올해 수익형 부동산 시장의 경우 공실이 늘어날 수 있는 만큼 투자 전 더욱 꼼꼼한 조사가 선행되어야 한다고도 답했다. 그는 “지식산업센터는 오피스 수요와 역세권이라는 조건이 중요하고 상가 역시 배후수요 등과 상가 특성에 맞는 유동인구가 주요한 고려 대상이다. 다른 수익형 부동산도 특성과 맞는 입지를 잘 파악해 신중히 투자에 나서야 할 필요가 있다”고 답했다.