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"온라인쇼핑, 소비의 중심 되다"...美 냉장‧물류창고시장 주목

美 온라인쇼핑·당일배송 수요↑, 안정적 성장세 지속될 것

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[이코노믹리뷰=장서윤 기자] 저금리 기조가 이어지면서 투자자들의 이목이 투자 매력도가 상승하고 있는 미국 부동산에 집중되고 있다. 특히 미국 오피스보다 높은 캡레이트(Cap rate)를 보이는 물류창고에 대한 관심이 관련 주식과 산업용 리츠 투자로 이어지고 있는 모습이다. 캡레이트란 부동산 거래를 통해 얻은 수익률을 말한다.

   
▲아마존의 설비투자비용(CAPEX)이 본격적으로 증가하기 시작한 2015년 이후 미국의 물류창고업 총생산 증가율도 확대됐다. 출처=뉴시스

물류창고, 전자상거래가 시장 성장의 원동력

아마존을 포함한 전자상거래 업체들이 일상생활 속으로 빠르게 퍼지면서 소비자들의 구매 패턴과 인식이 변화하고 있다. 이에 따라 온라인 쇼핑관련 보관‧배송사업 수요가 늘어나는 추세다.

박광래 신한금융투자 연구원은 “미국의 물류 창고 시장은 성장세를 지속할 것”이라며 “미국 전자상거래 시장 확장에 크게 기여한 아마존(Amazon)이 외형 확장과 투자의 고삐를 조이고 있고, 미국 소비자들의 구매 패턴이 변화하고 있기 때문”이라고 설명했다.

신한금융투자에 따르면 미국 물류창고업 총생산은 연간 6000억달러 수준이고 올해에는 6500억달러를 돌파할 것으로 전망된다. 아마존의 설비투자비용이 본격적으로 증가하기 시작한 2015년 이후 미국의 물류창고업 총생산 증가율도 확대됐다.

   
▲ 출처=신한금융투자

2000년에는 1%에도 미치지 못했던 미국 소매 판매 내 전자상거래 비중이 지난해 11%까지 커졌다. 전자상거래의 결제 금액을 보면 건당 평균 금액은 최근 6년간 연평균 4% 증가한 반면 인당 평균 금액은 6%씩 증가하며 전자상거래 이용이 빈번해지고 있다.

모바일결제시장의 성장이 전자상거래의 대중화와 생활화를 더 촉진하는 모습이다.

박 연구원은 “전자상거래 내 모바일 비중은 2013년 10%에서 2018년 28%까지 확대되었는데 한국 등 IT 인프라 수준이 높은 국가의 경우 모바일 전자상거래 비중이 40~50%를 상회하는 모습”이라면서 “미국의 모바일 전자상거래 비중 또한 추가적인 확대 가능성이 높다”고 판단했다.

특히 일반 물류창고와 달리 냉장/냉동 설비가 추가된 냉장 물류창고는 투자자들에게는 기회 요인이 될 것으로 보인다.

박 연구원은 “위치와 크기, 임차인의 신용도가 비슷한 창고들을 서로 비교해봤을 때 냉장 물류창고의 캡레이트가 일반 창고보다 약 0.75%포인트 높았다” 면서 “일반 물류창고보다 임차인이 10년 이상 장기로 임차하는 경향을 보이기 때문”이라고 설명했다.

또한 “전자상거래 시장의 꾸준한 성장에 발맞춰 F&B(Food & Beverage) 소비 패턴도 변화하면서 냉장 물류창고에 대한 수요가 증가한 것도 차별화 포인트”라고 분석했다.

   
▲ 출처=신한금융투자

소매 컨설팅업체 브릭미츠클릭(Brick Meets Click)이 2017~2018년 실시한 조사 결과에 따르면 현재 미국의 20대 소비자들은 온라인을 통한 식료품 구입에 익숙해진 것으로 나타났다.

온라인 쇼핑에 익숙한 Z세대(1990년대 중반부터 2000년대 초반에 걸쳐 태어난 젊은 세대)가 소비의 중심으로 떠오를 경우, F&B 시장 내 온라인 판매 비중은 더욱 확대될 것으로 보인다.

신한금융투자는 미국 신선식품 소비자의 49%가 온라인을 통해 구매를 하고 있으며, 2022년에는 이 비율이 70%까지 상승할 것이라고 전망했다. 이에 따라 전체 F&B 지출의 약 3%를 차지하고 있는 온라인 F&B는 2022년 13%를 점유하게 될 것으로 보인다.

박 연구원은 “2016년 115억달러 수준이었던 미국 음식료 온라인 매출액은 연평균 18.6% 성장해 2023년에는 380억달러 달성이 기대된다”면서 “이와 함께 냉장 물류창고 시장 규모도 2018년 153억달러에서 2023년 184억달러까지 커질 전망”이라고 말했다.

이어 “다만 미국 냉장 물류창고는 수요 증가에 비해 공급이 제한적이기 때문에 임대료 상승‧자본환원률이 유지될 가능성이 높다”면서 그 원인에 대해 △사업자의 경험 수준에 따른 건설 및 운영비의 편차가 크다는 점 △경험이 풍부한 운영사가 많지 않다는 점 △일반 물류창고로의 전환이 어렵다는 점을 들어 설명했다.

박 연구원은 미국 냉장 물류창고에 관심있는 투자자들에게 미국 냉장 물류창고 업체 중에서 주식 시장에 상장되어 있는 아메리콜드(Americold)를 추천한다고 말했다.

박 연구원은 “미국 냉장 물류창고 산업은 상위 2개사를 제외한 나머지 업체들이 비슷한 시장 점유율을 나타내고 있다”면서도 “냉장 물류창고 시장의 성장과 최근 벌어지는 지속적인 인수 합병을 통해 대형업체로의 과점화 추세 등을 고려해볼 때, 2023년까지 아메리콜드의 매출액과 영업이익, 순이익, 리츠(REITs) 배당의 기준이 되는 운영자금(FFO) 등이 안정적인 성장세를 지속할 것”이라고 전망했다.

   
▲ 출처=신한금융투자

이광수 미래에셋대우 연구원은 “물류 부동산에 투자하는 산업용 리츠의 경우 최근 유통시장에서 이커머스(E-Commerce) 비중이 확대되면서 꾸준한 성장이 가능할 것”이라면서 “현재 상장된 산업 리츠는 14개로 시가총액 1184억 달러, 평균 배당수익률 2.58%를 기록하고 있다”고 말했다.

이 연구원은 미국 물류부동산 리츠 중 최대 규모인 프로로지스(Prologis)를 추천했다. 미래에셋대우에 따르면 1983년 설립된 프로로지스가 현재 운영 중인 부동산은 총 3771개, 평가금액은 1040억달러다.

미국, 유럽, 아시아 등 19개국에 걸쳐 다양한 포트폴리오로 구성돼 있으며 아마존, DHL, 페덱스 등 5100여개 고객사를 확보하고 있다. 프로로지스의 시가총액은 577억 달러, 배당수익률은 2.32%, 수익률은 지난해 59%를 기록했다.

다만 이 연구원은 “물류 리츠에 투자할 때 고려할 요소는 임차인과 소비지 근접 여부”라며 “물류 부동산의 특성상 임차인에 따라서 성장과 안정성이 달라질 수 있고, 또한 소비지에 근접할수록 물류 부동산 가치가 높을 가능성이 크다”고 설명했다.

이어 “위치에 따라서 운송과 저장 비용이 달라질 수 있기 때문”이라고 부연했다.

장서윤 기자 jsy09190@econovill.com

기사승인 2020.02.13  15:58:57

<경제를 리뷰, 미래를 본다 © 이코노믹리뷰 무단전재 및 재배포금지>

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