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오피스 시장, 여의도 공실 리스크 '화약고'

가장 많은 '이슈' YBD, 강남 대형 오피스 '굿', 판교 시장 '핫'

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[이코노믹리뷰=신진영 기자] 정부의 부동산 규제책인 12·16대책은 전반적인 주택 시장에 심리적인 위축을 가져왔다. 반면, 오피스·상가 시장으로 눈을 돌린 투자 수요로 인해 지난해 오피스 시장은 풍부한 유동성과 대체투자로 안정적인 모습을 보였다. 그러나 전문가들은 오피스 시장의 부동산 심리도 점차 떨어지는 추세여서 전망은 지켜봐야 할 것이라고 당부한다. 

   
▲ 오피스 투자수익률. (단위 %) 출처 = 한국감정원 2019년 4분기 및 연간 상업용부동산 임대동향조사

◆ 자산가치 상승, 상업용부동산 투자수익률 증가

한국감정원 ‘상업부동산 임대동향 조사’에 따르면 오피스는 전년대비 신규공급은 감소했지만 임차수요와 공유오피스 증가 등에 따라 공실률이 연초대비 0.9%p 감소한 11.5%를 나타냈다.

특히 서울지역은 모든 유형에서 전국 평균 이하의 공실 수준을 보였다. 오피스는 도심을 중심으로 신규 임차, 렌트프리와 공유 오피스 영향으로 공실이 감소해 연초대비 1.9%p 감소한 9.1%로 나타났다.

또 상업용부동산의 지난해 연간 투자수익률은 5~7%대로, 대체로 타 투자 상품보다 높은 수익률을 보였다. 서울과 경기도 오피스는 여의도와 마포 권역이 9.69%, 분당 상권이 8.88%로 높은 투자수익률을 기록했다.  

   
▲ 2019년 1월 여의도 국제금융로. (오른쪽) 파크원 공사 모습. 출처 = 네이버 거리뷰

◆ '예측 불허' YBD(여의도권역), 공급 물량 쏟아져 

부동산 서비스업체 ‘에비슨영코리아’는 “2020년 오피스 임대시장은 2019년 대비 임차수요 및 임대료 상승률이 상대적으로 회복될 가능성이 있다”고 전망했다.  

서울시 영등포구 여의대로 108에 짓고 있는 마천루 단지 '파크원'은 올해 7월 입주가 예정됐다. 이창동 밸류맵 리서치팀장은 "서울 오피스 시장은 올해 여의도 오피스 공급량이 계속 늘어나는 걸 주목해야 한다"고 말했다. 다만 대형 오피스 공급이 늘어나지만 주변 오피스 공실률이 해결될 지는 미지수다. 

이창동 리서치팀장은 "위워크(WeWork)나 패스트파이브(fast five)가 공유오피스가 기존 오피스 시장에 공실을 상당부분 차감해주고 있었다"며 "현재 위워크가 미국에서 어려워져서 공실 리스크를 어떻게 감당할 수 있을 건지 시장에서 관심이 주목되고 있다"고 전했다.  

진원창 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 차장은 "여의도가 파크원이랑 우체국빌딩 등 올해 준공되는 신규 빌딩이 꽤 있다"며 "오피스 빌딩이 공급이 되면 아무래도 공실 리스크가 많이 작용하니 YBD 시장을 주목해봐야 한다"고 설명했다. 

YBD는 CBD(도심업무지구)와 GBD(강남권역) 대비 2배 이상 많이 공급이 된다. 대규모 공급이 있기 때문에 공실률 리스크도 크다. 진 차장은 "YBD는 임차수요도 많이 있고 임대인들도 공격적으로 마케팅을 하지만, 공실률이 많이 해소될 것 같지 않아 보인다"고 말했다. 

최재견 신영에셋 리서치팀장은 "2011년과 2012년도에 여의도 IFC와 FKI가 공급이 됐다. 그 대규모 오피스 공급이 안정화 된 게 지난해다"고 덧붙였다. 이어 "여의도에 대규모 공급이 된다고 해도 최소 2~3년, 3~4년 이상 걸리지 않을까"하며 전망했다. 다만 여의도에는 상대적으로 공유오피스가 들어오지 않아서 오피스시장 일부분이 그에 따른 수요가 있을 거라고 얘기했다. 

   
▲ (왼쪽) 2019년 1월 벨레상스 호텔 재건축. 출처 = 네이버 거리뷰

◆ "판교 다음으로 좋은 시장이 강남이다" 

오피스업계 관계자들은 강남은 판교 다음으로 좋은 오피스 시장이라고 말한다. 분당과 판교에 수요가 넘치고 공급이 적으니 강남으로 유턴한다는 얘기다. 

쿠시먼앤드웨이크필드코리아에 따르면, 지난해 4분기 GBD의 공실률은 전기 대비 0.8%p 상승한 2.9%를 기록했다. 비록 전기 대비해 소폭 상승한 수치지만 GBD는 IT 업종과 공유오피스 등의 높은 대기수요를 바탕으로 2018년 3분기 이래 지속적으로 하락했다. 

진원창 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 차장은 강남지역에서 두 가지를 주목해야 한다고 말한다. 먼저 GBD 지역은 내년에 벨레상스호텔 재건축하는 빌딩이 공급될 예정이다. 시장 관계자들은 공급 물량은 무리없이 해소될 거라고 전망한다. 진 차장은 "강남이 대형 오피스 빌딩 중심으로 공실률이 굉장히 낮다"며 "낮은 이유가 IT나 BT(생명공학기술) 등 산업들이 강남에 임차하길 희망해 수요가 높다"고 설명했다. 

두 번째 이유로 진 차장은 '공유오피스'를 들었다. 그는 "공유오피스 시장도 강남에 임차하기를 희망한다고 말했다. 또한 그는 "IT와 BT 등 첨단기술산업과 공유오피스가 강남을 떠받쳐주는 수요다"며 "이들이 아직도 강남에 임차하고 싶어 하는데 공실이 없어서 들어가지 못하는 상황이다" 고 설명했다. 이에 강남은 올해도 임대차 시장이 안정적이라는 전망이다. 

   
▲ 사진 = 이코노믹리뷰 신진영 기자

다만 강남은 임대인 위주 시장이다. 업계에 따르면 강남 오피스는 렌트프리(상가 임대료 월세를 일정기간 무료로 면제해주는 계약조건)를 많이 주지 않는다.

진 차장은 "임차인들이 부담해야 하는 비용이 상당히 높다"면서 "강남이 아닌 다른 권역으로 눈을 돌리기도 한다"고 말했다. 업계 관계자는 "강남이 아니어도 권역을 달리 해도 상대적으로 좋은 빌딩을 쓸 수 있다"고 설명했다. 

그들이 GBD 대신 선택하는 권역은 YBD다. 진 차장은 "강남은 5년 이내 혹은 10년 이내 신축 빌딩이 많지 않다"며 "여의도는 IFC라던지 FKI(전경련 빌딩) 등 신축 빌딩들에서 한달에 내야 하는 비용들을 계산해봐도 강남보다 훨씬 많이 낮다"며 "임대인들이 렌트프리도 많이 준다"고 이 같은 의견을 더했다. 

◆ "판교, 한국 오피스 임대 시장서 가장 '핫'" 

오피스 시장에서 가장 인기 있는 지역이 분당과 판교 시장이다. 쿠시먼앤드웨이크필드코리아에 따르면, 판교 오피스 시장은 IT업종의 꾸준한 임차수요로 2019년 4분기 공실률 0%를 기록했다. 

최재견 신영에셋 리서치팀장은 판교 지역에 대해 "공실이 제로다. 자잘하게 마찰공실(사무실 이전 때 발생하는 공실) 때 잠깐씩 생기는 경우 제외하고 거의 없다"고 말했다. 이어 "수요가 넘치는 영향이 분당 구시가지까지 영향을 미쳤다"고 덧붙였다. 

   
▲ 판교 알파돔 6-1블럭 신축 공사장. 출처 = 네이버 거리뷰

판교는 오피스 수요가 계속 몰리고 있고 다른 경기 외곽 지역으로 퍼져 나간다. 이창동 밸류맵 리서치팀장은 "경기 판교 내에서 오피스 확장할 수 있는 여력이 없다. 2023년 제3테크노밸리 입주 시작할 때까지 계속 수요가 강해 투자자들이 오피스를 투자할 상황은 아니다"고 설명했다.

올해 분당과 판교 오피스 공급도 많지 않은 상황이다. 진원창 쿠시먼앤드웨이크코리아 차장은 "공실률에 영향을 줄 수 있는 대형 오피스는 올해 하반기 준공 예정인 두산그룹 신사옥 말고는 전무하다"며 "2018년과 지난해에 이어 IT 기업 중심으로 한 수요가 지속될 것으로 보여질 전망이다"고 말했다.  

시장은 여전히 뜨거울 것이라는 전망이다. 최재견 신영에셋 리서치팀장은 "판교 6-4블록에 있는 신한 알파리츠 빌딩이 호가가 평당 1700만원대였다"며 "이게 만약 지금 판교 시장에서 거래되면 평당 2000만원 이상 받을 수 있다고 본다"고 말했다. 평당 거래가격으로 볼 때 여의도보다 높은 수준이다. 

   
▲ 여의도. 출처 = 네이버 거리뷰

전체적인 오피스 시장 전망에 대해 물었다. 이창동 밸류맵 리서치팀장은 "올해 오피스 시장의 큰 변화는 확실치 않다"며 "정부의 부동산 규제로 주택 시장이 영향을 받지만 전체적인 부동산 심리가 떨어지는 것에 오피스 시장이 영향을 받을 가능성이 높다"고 전망했다. 

최재견 신영에셋 리서치팀장은 "오피스 시장이 작년과 재작년 연간 10조원 정도였다. 작년같은 경우는 12조원까지 성장했다"며 "이 정도 규모가 계속 유지되거나 성장할 것이다"고 전망했다. 시장이 좋고 안좋고 어떻게든 오피스 시장은 계속 커갈 것이라는 말을 덧붙였다. 

신진영 기자 yoora29@econovill.com

기사승인 2020.01.29  18:30:00

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