[이코노믹리뷰=우주성 기자] 전세 가격의 온도차가 지역, 권역 별로 점차 더 뚜렷해지고 있다. 서울 강남을 비롯한 일부 지역에서는 전세 가격이 상승하고 전세 공급도 줄어드는데 반해 지방의 일부에서는 전세가 하락 속에서 역전세 우려도 제기되면서 전세 시장 양극화 조짐마저 보이고 있다.

한편 현재 정부와 여당은 서민 주거 안정 등을 목적으로 계약갱신청구권과 함께 전월세 상한제 도입 논의를 계속해서 이어가면서 내년 임대차 시장에 일대 파란을 예고하고 있다. 현재 당정은 좌담회 등을 통해 예상되는 부작용을 막기 위한 방안 등도 논의하는 것으로 알려졌다. 그러나 전문가들은 보완 방안만 믿고 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 섣불리 도입하는 결정은 지양해야 한다고 강조하고 있다.

전세 양극화 조짐 뚜렷

전세시장의 지역별 양극화 조짐은 점차 선명해지고 있다. KB 리브온의 ‘10월 월간 KB주택가격동향’에 따르면 서울의 경우 전세가는 일부 지역을 중심으로 높은 상승세를 보여주고 있다. 강북 14개 구의 경우 전월인 9월 대비 전세가가 0.14% 상승했다. 전월 대비 상승률이 가장 높은 광진구의 경우 0.77% 상승했고 성동구가 0.45%로 그 뒤를 이었다. 강남 11개구의 경우 전월 대비 전세가격 상승세는 더욱 뚜렷해 0.27%의 평균 상승세를 기록했다. 특히 강남구의 전월 대비 전세 가격 상승세는 경우 0.76%로 나타나고 있다.

수도권에서는 과천과 하남이 전세가 상승을 견인하고 있다. ‘2019년 11월 2주 주간아파트가격동향’에 따르면 특히 과천은 전세가격 뿐만 아니라 매매가격까지 큰 폭으로 상승했다. 2019년 1월 초부터 11월 둘째 주까지의 전세가격 변동률 누계치와 2018년 같은 기간의 전세 가격 변동률 누계를 비교하면 과천의 경우 올해 극명하게 전세 가격의 상승폭이 두드러진다.

과천의 경우 2018년의 전세가 상승률 변동률 누계는 0.22%였지만 올해 1월부터 11월 둘째 주 까지의 변동률 누계치는 6.48%를 기록했다. 즉 2018년의 변동률 누계 0.22%는 17년 마지막 주의 가격을 지수화한 수치에서 2018년 11월까지 0.22% 상승했다는 의미다. 반면 2019년에는 2018년 마지막 주의 과천의 평균 전세가격 지수가 올해 11월 두 번째 주까지 6.48% 상승을 하면서 가파른 전세가격 상승을 보였다. 과천은 지난 달 7일에도 1%가 넘는 1.33%의 전세가격 상승률을 기록했다. 10월 말부터 11월 초까지 0.4%로 상승폭이 살짝 정체되었지만 다시 11월 11일에는 0.8%의 상승을 이어가고 있다.

하남의 경우도 10월 초부터 10월 말까지 0.75% 정도의 전세가격 상승률을 유지했다. 누계 변동률의 경우 하남은 과천보다 더욱 상승폭이 높았다. 2018년 누계 상승률은 –6.29%, 2019년은 6.99%였다. 2017년 마지막 주 가격을 지수로 한 수치보다 2018년 11월 둘째 주까지의 전체적인 전세 가격이 6.29% 하락한 반면에 2019년의 경우 2018년 마지막 주 가격을 지수화한 값보다 6.99% 상승한 셈이다.

반면 서울과 수도권 일부 지역을 제외한 지방도 전세가격이 하락에 시달리고 있다. 특히 경남 지역과 경기 일부와 인천 지역에서 이런 경향이 심화되면서 역전세 우려도 나오는 중이다.

국토연구원이 발간한 ‘주택 역전세 현황과 임차인 보호를 위한 정책 개선 방안’에 따르면 2019년 6월 기준 전년 동월(5월) 대비 전세가격 하락률이 가장 큰 지역은 울산 북구(-14.30%)였고 그 다음은 거제시(-12.24%), 울산 동구(-12.11%)으로 경남 지역에 편중되어 있다.

국토연구원은 그 외에도 “경기도와 인천의 일부 시군구에서 전세가격 하락률(전년 동월대비)이 두드러지고 있다”고 지적하고 있다. 실제로 국토연구원의 자료에 의하면 경기도 의왕시의 경우 전년 동월인 5월 대비 –11.79%의 전세 변동률을 기록했다. 이 외에도 용인시 기흥구(-7.98%), 수원시 영통구(-7.81%), 인천시 연수구(-6.55%), 고양시 일산서구(-6.38%), 경기도 하남시(-5.46%), 경기도 화성시(-5.04%)도 전세가격 하락이 두드러지는 지역으로 꼽히고 있다.

갱신청구권과 임대료상한제 카드 꺼내드는 당정

이런 상황에서 당정은 계약갱신청구권을 도입을 위한 준비절차를 차근차근 밟고 있는 것으로 알려졌다. 우선 지난 9월 법무부와 더불어 민주당이 당정협의를 거쳐 계약갱신청구권을 추진하겠다는 의지를 피력했다. 당정은 현재 계약갱신청구권을 포함한 39개의 주택임대차보호법 개정안을 준비 중이다. 이르면 이번 달 안에 법제사법위원회를 거쳐 당정 협의 후 입법절차에 들어가겠다는 방침이다.

일각에서 제기되는 시장에 미칠 충격과 부작용을 고려해 계약갱신청구권 좌담회와 토론 등에서 여러 가지 보완방안을 검토한 것으로 알려졌다. 전세시장이 안정된 현재가 계약갱신청구권과 전월세 상한제의 도입 적기라는 주장과 함께 2년 계약 후 2년 갱신의 경우 초기 임대료 상승 등의 부작용이 크게 예상되지는 않는다는 의견도 나오고 있다. 이와 함께 주거 안정 목적의 효율성을 높이기 위해 계약갱신청구권과 전월세 상한제 두 가지를 함께 도입해야 한다는 견해와 전세 상승지역인 ‘핫 마켓’과 하락 시장인 ‘콜드 마켓’을 구별하고 콜드 마켓에만 적용해야 한다는 연구 결과 등도 관련 좌담회에서 논의된 사항이다.

도입 시기·연동 도입·콜드마켓 도입 모두 진지하게 따져야

하지만 이런 보완 방안과 주장에 대해서 전문가들은 조심스럽게 접근하고 있다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 원칙적으로 콜드마켓에 도입해야 하는 것은 맞지만 지금 실정과는 맞지 않다고 말했다. 전세 시장 안정 여부만 가지고 적기라고 판단하기는 힘들다는 것이다. 그는 매매 가격 등을 포함해 전반적인 주택시장이 안정화된 상태여야 한다고 지적했다. 그는 “전세가격과 매매가격 모두 하락하거나 안정된 시장에서 해야 한다. 지금은 서울의 경우만 봐도 전세 시장도 불안하고 매매나 전세 모두 상승하는 시장인데 지금이 도입 적기라고 볼 수는 없다“고 말했다.

지방 시장의 경우 전형적인 콜드마켓이 될 수는 있지만 현재 지방은 역전세가 우려될 정도로 침체가 돼 있기 때문에 효과를 볼 수 있는 곳도 제한적이라 실효성이 없다고 권 교수는 지적했다. 지방의 경우 6만2000여 가구가 미분양 상태고 악성 미분양도 많아 전세 가격이 하락하거나 임차 수요가 없어 도입 의미가 없다는 것이다.

그는 따라서 “현재 정부에서 실제로 도입한다는 것은 서울 수도권을 지역을 선별해서 적용하겠다는 의미다. 그런데 서울은 그런데 가격이 오르는 시장이라 부작용이 예상된다”고 지적했다.

권 교수는 또 정책 도입 목적을 혼용하고 있다고 지적했다. 그는 계약갱신청구권이나 전월세 상한제는 시장이 안정화될 때 도입해서 향후 가격이 올라가는 것을 막는 제도이지 현재 상승된 가격을 끌어내리는 제도는 아니라고 강조했다. 폭등되는 가격을 막기 위한 게 아니고 안정된 때 도입해서 향후 폭등하는 것을 막자는 취지에 가까운 제도라는 것이다. 그는 전월세 상한제와 계약갱신청구권을 같이 도입하면 가격이 상승할 것은 자명하다고 언급했다.

실제로 지난 13일 국회에서 진행된 ‘주택임대차보호법 개정을 위한 정책 좌담회’에서 발제된 보고서에 따르면 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 같이 도입하는 경우 도입 초기 임대료 상승폭이 상승하는 것을 확인할 수 있다. 연간 임대료 상승률을 2%에서 11%까지 설정한 상태에서 전월세 상한제를 계약갱신청구권과 동시 도입하는 경우는 계약갱신청구권만 도입했을 경우보다 초기 임대료 상승폭이 더 높았다. ‘2+2’의 계약갱신청구권만 도입 시 초기 임대료는 1.43%에서 1.65% 상승했고 ‘3+3’ 형태의 경우 초기 임대료 상승률은 4.31%에서 15.35%였지만 ‘2+2’형태에서 연 5%의 전월세 상한제도 같이 도입된 경우 초기 임대료 상승률은 1.67%에서 8.32%, 3+3의 경우 초기 임대료는 4.31%에서 최대 21.57%까지 폭증했다.

한국건설산업연구원 김성환 부연구위원은 “콜드마켓은 세입자 우위인 시장이라 계약갱신청구권을 도입한다고 하더라도 크게 임대료가 상승하기는 어렵다. 콜드마켓에서는 전월세 상한제 도입을 굳이 필요하지 않을 수 있다”고 지적했다. 또 콜드마켓에 대한 추가 규제는 신중해야 한다고 주문했다.

그는 “콜드 마켓은 시장이 전반적으로 안 좋다는 의미인데 같이 병행 도입하면 전세시장에 매매시장에 전반적인 영향을 미칠 수 있다. 콜드마켓에 대한 갭투자 목적의 다주택자의 투자는 물량 흡수의 순기능도 있는데 그런 게 줄어드는 효과가 발생할 수 있다. 전월세 상한제로 막으면 매매가격 전세가격 갭도 커지고 투자수요가 줄면서 전체 매매 시장에도 안 좋은 영향을 미칠 수 있어 도입 시 주의해야한다”고 지적했다. 김 연구위원은 “콜드마켓 쪽에 동시 도입되면 것이 조금은 시기상조일 수 있다. 전세 물량이 4년 정도 묶여버리는 상황이니 전세시장에 유입 요인이 발생해도 기민하게 시장에서 대처 하기 힘들다”고도 언급했다.

김 연구원은 “전월세 상한제와 계약갱신청구권을 동시 도입한다면 전세 시장을 안정화시키는 효과가 있지만 부작용이 있다. 그렇다고 갱신청구권을 먼저 도입하면 전세가격이 오르고 있는 상승세에 불을 붙일 수 있는 가능성도 있기 때문에 신중한 제도 도입을 먼저 고려해야 한다”고 설명했다.