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[생생분양] 숲세권 학세권에 저분양가, 홍은 힐스테이트

2억 시세차익에 HUG분양가보다 10% 저렴, 가점 낮은 수요자 대거 몰릴 듯

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[이코노믹리뷰=우주성 기자] 강남구 현대 힐스테이트 갤러리에 위치한 ‘힐스테이트 홍은 포레스트’의 모델하우스가 15일 문을 열었다. 현장과는 제법 먼 곳에 마련된 견본주택 위치와 많은 비까지 내린 탓인지 많은 내방객이 보이지는 않았지만 오픈 시간을 넘기면서 점점 많은 방문객들이 유니트에 몰렸다. 분양 관계자는 “요즘은 인터넷으로 청약을 하는 경우도 많아 내방객이 상대적으로 많은 편은 아니지만, 문의 전화는 예전 분양의 경우보다 두 배로늘어 청약 경쟁률은 높을 것”이라고 자신했다.

서울 서대문구 홍은동 338-5번지의 ‘제2주택재건축정비사업’ 현장에 들어서는 ‘힐스테이트 홍은 포레스트’는 지하 4층에서 지상 14층으로 8개동의 규모이다. 분양 관계자는 “고도 제한 때문에 전체 동은 14층에 맞춰 지어졌다”고 밝혔다. 전용면적은 59㎡에서 84㎡로 총 세대수는 임대주택을 포함해 623세대다. 이 중 일반 분양분이 382세대다. 타입별 일반분양 세대수는 59㎡A은 163세대, 59㎡B는 23세대, 72㎡A는 30세대, 72㎡B는 147세대, 84㎡는 19세대로 공급 타입 모두 선호도가 높은 중소형 세대다.

HUG 분양기준보다도 낮은 분양가에 문의 이어져

   
▲ 힐스테이트 홍은 포레스트 모형. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

힐스테이트 홍은 포레스트를 청약하는 실수요자들이 가장 눈여겨봐야 할 점은 바로 분양가라고 현장 분양 관계자는 강조했다. 인근 단지 시세는 물론 서대문구 평균 분양가 보다 저렴한 분양가격이 책정됐기 때문이다. 3.3㎡당 평균 분양가는 2190만원이다. 서대문구의 최근 분양아파트의 평당 분양가가 2450만원에서 2500만원이었다는 점을 고려하면 상대적으로 저렴한 분양가인 셈이다.

인근 단지의 현 시세와 비교하면 저렴한 분양가는 더욱 두드러진다. 힐스테이트 홍은 포레스트의 전용면적별 분양가는 59㎡의 경우 4억6900만원에서 5억6200만원, 72㎡는 5억6600만원에서 6억6700만원, 84㎡는 6억5800만원에서 6억8700만원 선이다. 7억원대인 인근 아파트의 현 시세와 비교시 최대 2억5000만원까지 차이가 난다.

분양 관계자는 “주택도시보증공사의 서대문구 보증 기준으로 보자면 이번 분양가도 사실 2400만원 정도까지 책정될 수도 있었지만 상대적으로 저렴하게 분양됐다. 서대문구와 은평구의 행정 경계선에 위치해 있고 생활권이 은평구인 점이 고려된 것 같다”면서 “시세보다 저렴하다는 점에서 로또 아파트에 해당된다고 할 수 있다. 이미 관련해서 많은 문의가 이어지고 있다. 예전 분양보다 두 배 가까운 300통의 문의 전화가 오는 상황”이라고 밝혔다.

상한제와 집값 상승으로 낮은 가점 청약 대기자 몰릴 듯

분양가 상한제 역시 이번 분양의 청약경쟁률을 높일 요소 중 하나로 꼽히고 있다. 분양가 상한제를 앞두고 높은 가점을 보유한 청약대기자들이 지정 지역 등으로 몰리는 데 반해 청약 가점이 낮은 대기자에게 이번 분양은 저렴한 분양가에 서대문구 지역의 아파트를 분양받을 수 있는 절호의 기회가 될 수 있기 때문이다.

분양 관계자는 비교적 가점이 낮은 40~50점대의 청약대기자들이 이번에 몰려들 수 있을 것으로 예상하고 있다. 해당 관계자는 “앞으로 서울 전체에서 분양물량이 그렇게 많진 않을 것이다. 따라서 40점에서 50점대의 비교적 낮은 가점의 청약자들이 이번 분양에 대거 몰릴 가능성이 있다. 유예기간 끝나고 상한제 본격 시행을 앞두고서 더욱 이번 청약에 쏠리는 경향이 있을 것이다. 예상하는 당첨 청약 가점은 50점 후반에서 60점이다. 청약 경쟁률은 30대 1 정도로 생각한다”고 전망했다.

주로 청약을 신청할 대상자로는 현지 인근의 은평구, 서대문구 주민과 함께 마포구 지역의 주민이 꼽힌다. 마포구의 경우는 해당 마포 지역의 전세가격과 매매가격 상승 때문에 해당 지역의 주민들의 청약도 늘어날 수 있다고 한 분양관계자는 전했다.

한편 해당 단지는 전 타입의 면적이 85㎡ 미만이라 가점제 100%가 적용된다.

숲세권과 학세권 품은 4800세대 힐스테이트 타운 완성

힐스테이트 홍은 포레스트라는 단지명에서도 유추할 수 있듯 해당 단지의 가장 큰 입지적 장점은 바로 ‘숲세권’이라고 할 수 있다. 실제로 직접 방문한 힐스테이트 홍은 포레스트의 공사 현장에는 단풍이 든 백련산이 공사 현장 바로 뒤에 위치하고 있었다.

   
▲ '힐스테이트 홍은 포레스트'의 공사현장. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

역시 현장을 직접 방문했다는 은평구 거주민인 40대 여성은 “백련산 공원 뿐만 아니라 아파트 단지에도 어린이 공원 등이 들어서 환경 자체는 매우 쾌적할 것 같다”고 말했다.

반면 한 50대 후반의 여성은 “거주 환경은 나쁘지 않지만 산지에 위치해서인지 아파트 구조가 계단형식이다. 엘리베이터가 설치된 건 다행이지만 불편하지 않을까 하는 생각도 든다”고 말했다.

또다른 힐스테이트 홍은 포레스트의 입지적 특성은 주변에 위치한 많은 교육 시설이다. 단지 바로 옆에는 명지전문대학과 충암고등학교가, 인근에는 명지대학교가 있다. 사립 명문 학교인 명지초등학교와 충암초등학교를 비롯해 홍연초등학교 등도 단지 인근에 위치해 있다.

   
▲ 단지 인근의 충암고등학교. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

40대 후반의 한 여성은 “아이가 아직은 어리지만 아무래도 자녀가 있는 입장에서 교육 환경을 고려하지 않을 수 없다. 이 곳에 있는 사립 학교의 경우 입학하기도 수월하고 교육 여건도 좋다고 알고 있다”고 이야기하기도 했다.

백련산 인근에 자리잡은 힐스테이트 백련산 1차, 2차, 3차와 4차에 이어 ‘힐스테이트 홍은 포레스트’까지 들어서게 되면 전체 4800여세대의 힐스테이트 타운 대단지가 들어서게 된다.

   
▲ 힐스테이트 홍은 포레스트 입주로 4800여세대의 힐스테이트 타운이 완성된다. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

대신 해당 단지가 기존의 힐스테이트 백련산 1~4차와 다른 차이점은 외관 디자인 등이라고 분양 관계자 등은 언급했다.

해당 단지는 기존보다 밝은 그레이나 버건디 등으로 색감 자체를 밝게 했고 지방 두 곳은 이미 적용했지만 서울에서는 최초로 힐스테이트 익스테리어를 적용해 외관 디자인에도 신경을 썼다. 난간 역시 철제 난간과는 달리 유리 난간을 도입했다.

마포 인근에서 아침 일찍 견본주택을 방문했다는 한 30대 여성은 “외관 디자인이나 색감은 모형으로만 봐서는 잘 모르겠지만 유리 난간이라는 점은 다른 단지도 그런 경우는 많지만, 깔끔할 것 같아 좋다”고 평했다.

   
▲ 입주 조건에 대해 논의하는 내방객들. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

힐스테이트 백련산 1~4차와 차별화되는 또 다른 점은 신규 분양 아파트 답게 커뮤니티 시설이 충실하다는 점이다.

한 50대 남성 방문객은 “커뮤니티 시설이 4개 층에 걸쳐 있다는 점도 마음에 들고 대다수의 갖춰야 할 것은 다 있는 것 같아 괜찮은 것 같다. 특히 게스트룸이 마련된 것은 특이한 것 같다”고 말했다. 실제로 해당 단지의 P1층부터 P4층에는 어린이 놀이터(P1층)부터 피트니트 센터와 스크린 골프장(P2층), 독서실(P3층)과 게스트룸(P4층) 등 다양한 세대와 연령을 위한 시설이 마련된다.

내부 유니트는 넓지만 유상옵션이 많아 아쉬워

힐스테이트 갤러리에는 59A 타입과 72B 타입 두 개의 유니트가 마련돼 있다. 각 유니트에 대한 공통적인 반응은 59A와 72B 모두 평형대에 비해 구조가 넓게 나왔다는 것, 그리고 유상옵션이 다양하지만 많다는 점이었다.

59A 타입은 구 24평형으로 침실 3개와 욕실 2개, 거실과 주방으로 구성돼 있다. 거실 폭은 3.6m 천정폭은 2.3m의 판상형 구조이다.

   
▲ 59A타입의 거실. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

유상옵션이 다양한 편이었지만 기본 옵션도 불충분한 편은 아니라고 한 40대 중반의 여성 내방객은 말했다. 해당 내방객은 특히 “24평형에는 잘 없는 김치냉장고를 넣을 수 있는 공간이 기본으로 제공되는 점이 마음에 든다”고 밝혔다. 20평형대치고는 주방공간이 충분하다는 점이 마음에 든다는 내방객도 있었다. 해당 30대 여성 방문객은 “싱크대 높이를 조절할 수 있는 점이 기본 옵션이라는 것도 마음에 든다”도 말했다.

   
▲ 싱크대 높이도 기본으로 선택할 수 있다. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

한 50대 여성은 마감재에 대해 긍정적으로 평했다. 그는 “엔지니어드 스톤 상판이 주방에 기본으로 들어가고 벽체는 유상이긴 하지만 선택 사항이라 만약에 당첨된다면 고려해 봐야겠다”고 말했다. 해당 방문객은 “거실도 아트월이 기본으로 제공된다. 세라믹이 더 마음에 들지만 아트월도 고급스럽고 마감이 잘 될거 같다”고 이야기 했다.

   
▲ 59A타입의 주방. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

72B 타입은 위의 59A타입과 다르게 타워형으로 구성됐다. 일부 내방객은 판상형이 더 낫다고 말하기도 했지만 몇몇 방문객은 타워형을 더 선호한다고 말하기도 했다. 한 50대 여성은 “타워형이라 침실이 더 크게 나오는 것으로 알고 있다. 자녀방으로 쓸 두 개 방도 크기가 엇비슷하고 크기도 괜찮은 것 같다”면서 “맞통풍이 안되긴 하지만 조리하는 모습이나 지저분한 주방이 드러나는 걸 꺼려서 개인적으로는 만족스럽다”고 이야기 했다. 그는 “이런 구조에 추가적으로 슬라이딩 도어까지 있어 냄새 차단에도 도움이 될 것 같다. 하지만 아일랜드 식탁의 유상으로 하지 않을 시 상당히 크기가 줄어든다는 점은 불만”이라고 주장했다.

   
▲ 72B 타입의 통합형 침실 구조를 살피는 내방객. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

해당 타입에는 침실 두 개를 합쳐 방을 두 칸 짜리로 만든 침실도 선보였다. 방이 작은 사이즈가 아니고 구조도 넓어보이게끔 설계된 탓에 내방객들이 많은 관심을 보였다. 한 40대 남성은 “방 두 개를 하나로 합친 방이 있었는데 생각보다 괜찮은 것 같다. 다만 옵션 가격이 많이 비쌀 것 같은 점은 흠이다“라고 설명했다.

   
▲ 72B 타입의 주방. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

분상제 피한데다 교통호재로 해당 지역 신축 가격 상승

해당 지역은 분양가 상한제가 가시화되면서 전세 수요도 늘어나 매매가가 조금씩 상승하고 있었다. 특히 공급 부족이 예상되는 신축을 중심으로 가격 상승을 이어가는 중이었다. 특히 서부 경전철에 대한 기대로 분양 단지 주변의 힐스테이트 단지들의 가격도 상승하는 중이었다.

   
▲ 힐스테이트 백련산 3차 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

힐스테이트 백련산 4차 단지 상가에 있는 한 중개업소 관계자는 “이번에 분양되는 힐스테이트 홍은 포레스트의 59㎡의 분양가가 5억6000만원이다. 입주 8년차에 접어든 힐스테이트 백련산 2차의 같은 면적이 6억1000만원이다. 신축 아파트인 힐스테이트 백련산 4차는 같은 평수에 7억 5000만원까지 나간다. 분양가가 저렴하게 나왔다. 같은 평형이라면 2억 넘게 차이가 나니 로또라고 해도 과장은 아니다”라고 말했다.

거기다가 교통 호재와 분양가 상한제의 영향으로 주변 단지는 꾸준히 상승해 현재보이는 시세 차익 이상일 것이라고 해당 중개업자는 설명했다.

그는 “가격 상승 요소로 서부 경전철 지역 호재가 대표적이다. 신촌역의 서강대나 서울대 입구까지 연결되고 또 여의도를 한복판으로 통과해서 직장인 수요도 많을 것이다. 이 곳은 교통이 안 좋기 때문에 아마 결정적 호재가 될 것 같다”고 예상했다.

해당 업자는 또 “분양가 상한제로 청약을 넣기 위해 전세를 찾는 수요가 많아져 물건을 팔지도 못하는 등 물건 잠김 현상이 나타나 가격 상승도 유지될 것”이라고 강조했다.

다른 중개업자도 “분양가 차익이 2억 이상은 된다. 힐스테이트 백련산 1차와 2차, 3차는 34평 기준으로 7억원대이고 4차는 8억원 이상이다. 분양 지역이 서울의 서대문구인데다가 분양가도 저렴하고 신축도 귀해지니 청약 경쟁률이나 가점도 높이 나올 것으로 예상한다”라고 말했다.

해당 업자는 또 “분양가 상한제로 신축 단지인 힐스테이트 백련산 4차는 7억5000만원에서 8억원으로 가격이 확 뛰었고 같은 신축아파트인 파크자이도 8억원으로 상승했다. 매물도 거둬들이는 상황이다”라고 답했다.

우주성 기자 wjs89@econovill.com

기사승인 2019.11.15  22:50:37

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