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진퇴양난 한남3구역, 강북 정비사업 향방 어떻게 되나

사업 차질 불가, 강북에 분상제 추가 규제시 부작용 우려 커

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[이코노믹리뷰=우주성 기자] 국토교통부 주거정책심의위원회에서 6일 분양가 상한제가 적용될 서울 27개동, 8개구의 목록을 지정하면서 해당 지역의 재건축과 재개발 사업장들은 일대 혼란에 빠졌다. 6개월의 유예기간을 감안하고 사업에 박차를 가한 재건축 단지들도 있지만 그렇지 못한 사업장들은 사업 차질은 물론 사업성 타격도 우려되는 상황이다.

현재 12월 15일 시공사 최종 입찰 결정을 남겨두고 있는 한남3구역이 재개발 사업이 가장 대표적이다. 수주전에 참여한 일부 건설사들의 분양가 고가 보증과 이주비 지원 조건 등도 무색하게 이번에 한남동과 보광동이 전면 지정되면서 결국 분양가 상한제의 파고를 직접 맞닥뜨리게 됐다.

   
▲ 한남 뉴타운 내 한남맨션. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

사업 자체에 미칠 타격도 크다고 전망되지만 강북 최대의 재개발 사업지인만큼 강북 전체의 주택 시장에 미칠 파급력도 우려되는 상황이다. 단 전문가들은 이번 상한제 지역 지정이 한남3구역 사업에는 지장을 줄 수 있지만, 강북 지역의 주택 시장의 공급에는 큰 영향이 없을 것으로 내다보고 있다. 대신 일부 전문가들은 분양가 상한제 규제가 강북 지역으로 추가 확산되는 경우 강북 지역 정비사업 주민들의 재정착률이 낮은 문제가 더욱 심화될 수 있다는 주장도 나오고 있다.

엎친 데 덮친 격, 한남뉴타운 전체 사업 차질 불가피

‘한남3구역’ 사업 자체도 이번 분양가 상한제 지정으로 엎친 데 덮친 격이 됐다. 추가 이주비 등 일부 위법이 의심되는 사례로 국토교통부와 서울시, 관할 구청까지 가세한 특별점검이 지난 4일부터 진행되고 있는데다가 일부 건설사들이 내건 입찰 조건 역시 분양가 상한제 지역으로 지정되지 않는 것을 전제하고 내세운 경우가 있기 때문에 전체적인 사업 차질은 불가피하기 때문이다.

한국건설산업연구원 김성환 부연구위원은 이번 동별 지정이 한남뉴타운 정비사업에 적지 않은 타격이 될 것이라고 예상했다. 건설사들이 내세운 수주 전략을 다시 짜거나 사업을 지연할 가능성까지 점쳐지고 있다. 김 부연구위원은 건설사들이 다소 무리한 제안서를 낼 정도로 한남3구역은 중요한 지역이라고 지적했다. 점차 줄어드는 서울 내 정비 사업에서 새로운 브랜드 등을 선보이기 위한 발판이자 강북 최대 재개발 지역 확보라는 상징성도 있는 만큼 중요한 의미를 가진다고 김 부연구위원은 지적했다.

김 부연구위원은 “이런 상황에서 분양가 상한제가 만약에 적용된다면 건설사들의 수주 전략은 물론, 분양가 자체가 줄어들면 고급주택단지라는 목적 하에서 이뤄지는 사업 자체가 어그러질 수 있다. 극단적으로는 사업 자체를 다시 생각하거나 지연할 가능성도 있다. 그렇다고 고급주거단지로 설계한 곳을 일반적인 중산층이 거주 가능한 아파트로 다시 지을 확률은 없다. 위치나 수요를 본다면 더욱 그렇다”고 진단했다.

함영진 직방 리서치센터장은 분양가 상한제 규제 지역 지정 자체로도 사업 진행에서 큰 압력이 되겠지만 현재로서는 국토부 등에서 실시하는 특별점검 등이 현재 사업에서는 더 큰 지장이 될 수 있다고 진단했다. 함 리서치센터장은 “분양가 상한제 등으로 물론 입찰 등의 사업이 지연되거나 한남 뉴타운 사업 전체가 분양가 상한제 규제 지역에 지정됐다는 여파는 크겠지만 한남3구역의 무리한 수주 입찰 조건에 대한 국토부의 조사 결과 등이 향후 사업진행속도에 더 큰 변수가 될 수 있다”고 설명했다.

한남뉴타운 분상제 지정, 강북에는 제한적 충격

   
▲ 한남3구역 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

6000여 세대에 가까운 대규모 재개발 지역이고 주변에 미칠 파급도 큰 대형 사업이 분양가 상한제 적용 지정으로 지정되면 추후 주택 시장 공급에 미칠 영향이 크다는 분석도 일각에서는 나오고 있다.

김 부연구위원은 그러나 “한남3구역 같은 경우는 사업 자체가 워낙 고가주택의 개념이다. 물론 이슈가 될 만큼 상징성도 있고 시장에 절대 적은 영향을 주는 것은 아니다. 하지만 한남3구역 사업이 노리는 시장과 일반적으로 우리가 흔히 말하는 강북 주택 시장은 약간 다른 범주다. 따라서 수요층 자체나 사업의 목적 등이 다르므로 큰 파급은 제한적일 것이다”라며 한남뉴타운의 상한제 규제 지역 지정이 강북 주택시장에 미칠 파급이 막대할 것이라는 주장에 대해서는 회의적인 입장을 보였다.

함 리서치센터장 역시 한남3구역 지정이 강북 주택 시장에 영향을 주기는 어렵다는 입장이다. 그는 “공급에 다소 영향은 주겠지만 제한적일 수 밖에 없다. 서울의 투기과열지구 전체에 대한 지정도 아니고 동 단위로만 현재 적용했기 때문에 분양이 없는 지역이 더 많고 특히 강북은 더더욱 그렇다. 강북 주택 공급 시장에서 한남3구역의 분양가 상한제 지역 지정이 미치는 부분은 현재로서는 미미할 것이다”라고 주장했다.

강북 풍선효과 무섭지만 추가 지정시 주민 정착률 하락 딜레마

한편, 현지 업계 관계자와 전문가들은 강북 지역에 대한 분양가 상한제 규제 지역 지정이 자칫 딜레마가 될 수 있다고 지적했다.

현재의 강남 지역을 타겟으로 동별 규제가 지속된다면 풍선효과로 인해 강북 지역 재개발 시장과 시장 가격이 상승할 우려가 있지만, 그렇다고 강북 지역을 분양가 상한제 지역으로 지정하면 강북 지역 재개발, 재건축 주민들의 정착률을 더욱 떨어뜨리는 등의 부정적 영향이 강하게 우려되는 것이다.

한 건설업자 관계자는 “강남 동별 규제나 한남 3구역 규제 등은 나머지 강북 지역의 재개발 지역에 대한 가격 상승의 계기가 될 수도 있다. 강남처럼 투자 규제가 엄격한 곳을 피해 투자 수요가 강북 재개발로 옮겨질 수 있거 강남 도시정비를 다 막아버리면 강북 쪽에 투자할 확률이 커진다. 건설업계 입장에서 볼 때 강북 지역의 사업장이 허가나 진행 등에서 강남보다는 다소 수월했기 때문에 그런 수요로 강북 지역 재개발 지역 가격 상승과 인근 주택 등의 전체적인 상승 요소가 될 수도 있다고 주장했다.

한편 이런 점을 고려해 분양가 상한제 규제 지역을 강북 도시정비 사업 지역으로 확산해도 다른 부작용이 생길 수 있다고 전문가들은 지적한다.

김 부연구위원장은 현재 강북 지역의 정비사업 사업장의 경우 현지인들의 정착률이 상대적으로 강남지역보다 낮다는 점을 지적하면서 이런 문제가 강북 지역에 분양가 상한제를 지정하는 경우 더욱 심화될 수 있다고 말했다. 김 부연구위원장은 “강남보다는 강북의 재개발, 재건축 현장에 사는 주민들이 정비 사업 이후 재정착하는 비율이 낮다. 현금 청산 등을 끝내고 다른 곳으로 이주하는 비율이 높기 때문이다. 이런 상황에서 분양가 상한제를 시행한다고 하면 분담금 등이 더 많아지게 되고 정착률은 더 낮아진다. 정비사업의 제도적 취지와 목적이 노후화된 지역의 주민들이 더 나은 환경에서 살게 하자는 것인데 분양가 상한제가 자칫하면 이런 문제를 가속화시키고 정책 의도와 대치되는 결과를 불러올 수 있다”고 경고했다.

우주성 기자 wjs89@econovill.com

기사승인 2019.11.08  17:06:35

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