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울산·거제 등 분양 '한파'... 아파트값 급등 조짐

원정매수 세력 가세 공급난 악용까지, 최근 지역산업 활기로 수요자 늘어

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[이코노믹리뷰=우주성 기자] 하반기 신규 아파트 분양이 서울 등 수도권에만 집중되면서 지역 산업 침체로 그 동안 분양이 사실상 끊겼던 울산 거제 등 지역 아파트시장이 공급부족난에 따른 가격 급등 조짐을 보이고 있다. 이들 지역은 최근 가격급등세를 틈타 '치고 빠지기식'의 투기세력까지 원정매수에 나서면서 공급난속 아파트 가격 급등을 부채질하고 있다. 

   
▲ 대전 시내 전경. 사진=이코노믹리뷰 신진영 기자

부동산 인포에 의하면 2019년 3분기에 이어 올해 4분기도 아파트 분양 가구는 전년에 비해 늘어날 전망이다. 실제 올해 4분기의 분양 예정 물량은 10월 13일 기준 확인된 물량에 한해서만 총 8만6962호로 추산된다. 이는 작년 4분기의 전체 공급물량의 4만4007호의 배에 가까운 물량이 계획된 것이다. 수도권의 분양 계획 물량이 4만6182건으로 전체 4분기 예정 물량의 53%에 달하고 지방 광역시의 2만7491호, 지방의 1만3289호로 수도권과 지방 광역시의 계획 물량이 전체 물량의 84.71%를 차지했다.

그러나 지방 주택시장이 하락세를 보이면서 지방과 수도권의 분양 공급도 양극화 되고 있다고 관계자들은 지적했다.

한국건설산업연구원(이하 건산연)에 따르면 지방 부동산 시장은 전반적으로 하락세가 지속되는 중이다. 실거래가 기준으로 경북과 경남, 충북은 이미 최고점 대비 가격이 20% 이상 하락했다. 울산과 충남, 강원, 부산은 10%폭 이상 하락했다. 충북, 경북, 충남, 경남은 40개월 이상 제주, 울산, 부산, 강원, 전북은 20개월 이상 하락세가 지속되고 있다.

지역 별로 미분양 주택 격차도 커지고 있다. 특히 주택 하락폭이 큰 경남의 경우 미분양 가구수도 가장 많은 것으로 파악됐다. 올해 8월 기준 국토교통부의 미분양주택현황보고에 따르면 6만2385호의 미분양 주택 중 1만4250호가 경남 지역으로 전국 미분양 주택 22.84%를 차지하고 있다. 

한 대형 건설사 관계자는 “최근 지방의 경우는 많게는 연말 계획 분량의 절반 가까이까지 다 실제로 공급이 되지 않는 경우도 있다”고 전했다. 

부동산 인포의 권일 팀장 역시 “일부 지역의 분양 공급 계획은 30% 정도는 허수일 수도 있다. 또 전년의 경우 9.13 대책의 영향으로 분양분이 많이 감소한 수준이었기 때문에 비교적 올해 분양 물량이 많아 보이는 측면도 있다”면서 “아무래도 분양시장은 수도권과 지방 쪽이 확실히 차이가 격차가 나고 있다. 수도권은 큰 걱정없이 추진하겠지만 지방 쪽은 청약결과 등 분양에 있어 참고할 조건들이 많이 안 좋기 때문에 건설사들이 겉으로 내색은 하지 않아도 애를 태우는 경우가 많다”고 덧붙였다.

김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 “미분양 지역에 분양 공급으로 인한 적체 심화와 분양가상한제 영향도 서울 중심의 분양 물량을 주로 자극하기 때문에 지방 분양 물량에 영향을 주지는 않을 것”이라면서 “이미 분양 물량 공급 같은 경우, 건설사 내부에서 분양 시행이 좋은 시장을 위주로 쏠리는 경향이 강해지고 있다”고 말했다.

실제 미분양 적체가 심한 경남 지역의 경우, 전년 4분기 기준 공급된 4만4007호의 물량 중 2.66%에 해당하는 1172호만 분양됐다. 올해 4분기에는 전체 계획량의 전체의 1.8% 남짓인 1570호만 공급될 예정이다.

건설사들이 부담이 있는 지방의 분양을 꺼리게 되면서 실 주택수요가 있는 지방의 경우도 공급 부족과 이를 노린 투자수요로 지역 아파트 가격 상승을 부추기고 있는 점 역시 지적되고 있다. 예를 들어 미분양 적체가 심했던 경남 지역의 경우, 전체적으로 분양 공급이 줄어들었지만 최근 조선 경기 상승으로 내부 부동산 수요가 늘어나는 울산, 거제 등은 외부 투자로 인해 최근 들어 부동산 가격이 상승하는 조짐을 보이고 있다.

실제 한국감정원이 지난 9일 발표한 '매입자 거주지별 주택 매매 거래 통계'에 따르면 서울 거주자가 경남지역의 아파트를 매수한 경우는 585건으로 작년 동기 396건과 비교해 47% 가까이 상승했다.

울산 시청 근처의 한 부동산 업자는 “올해 봄부터 외지인 문의가 전국적으로 다양하게 많이 늘었다. 서울과 부산, 대전 대구 등도 다양하다. 울산 신정동을 중심으로 가격이 회복하고 있다. 문수로 아이파크의 경우 33평이 6억원이지만 외부 투자자들은 7~8억원까지 간다고 이야기하는 사람도 있었다. 올해 초와 비교해 단지마다 조금씩은 다르지만 3000여만원 정도는 오르기 시작했다”고 설명했다.

그는 울산의 경우 내부 수요가 있음에도 공급 부족으로 인한 가격 상승으로 실수요자는 곤란한 입장이라고 전했다. 해당 업자는 “울산의 경우 최근은 일반 분양되는 대단지는 거의 없고 주상복합으로 나오는 200세대 규모 남짓 정도만 분양되고 있다. 울산 쪽도 경기 침체로 공급 물량은 3년 전부터 상당히 줄었다. 분양 공급도 줄고 경기도 나아진다는 이야기가 나오면서 외부 투자자와 울산 내부의 실입주자가 엉키면서 요즘은 30평대는 물건이 없다. 울산은 내부 수요가 있는 편인데 가격 하락을 추가적으로 기다리던 실수요자 입장에서는 가격이 오르면서 곤란할 것”이라고 말했다.

분양 공급이 줄어들던 거제 지역도 비슷한 상황이다. 한국감정원에 따르면 실제 경남 거제시의 경우도 서울 거주자의 주택 매수 건수가 올해 8월 기준 158건을 기록해 작년 동기의 24건 대비 526% 증가한 것으로 나타났다.

거제의 한 부동산 업자는 “거제 지역은 분양 공급 자체가 경기 쇠퇴로 많이 줄었다. 예전에는 2016년 전만해도 10000여 세대는 신규 공급됐다. 지금도 2022년 대림 e-편한 세상 이외에는 큰 분양 건이 거의 없다. 분양 물량이 아예 없으면서 가격 상승이 기대되면서 외부에서 찾는 수요도 늘어나고 있다”고 전했다.

해당 업자는 “거제 지역에 외지인들이 상담하러 많이 온다. 요즘 늘긴 했지만 작년 하반기부터 이미 꾸준히 그런 문의가 들어오기 시작했다. 주로 매매 문의다. 거제는 조선 경기가 다시 좋아지면서 근로자들이 많이 들어온다. 외부의 수요고 투자수요로 본다. 가격은 2017년을 시작으로 작년까지 최저점을 찍었다가 반등하고 있다. 가격은 아파트 규모마다는 틀리지만 소규모 아파트는 돈 1000만원에서 큰 규모의 아파트는 5000만원까지 상승했다. 내부 수요도 많지는 않지만 이전보다는 늘어나고 있다”고 설명했다.

우주성 기자 wjs89@econovill.com

기사승인 2019.10.17  15:22:05

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