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부동산펀드‧리츠(REITs) 중 내게 맞는 코드는?

해외 리츠 장·단기 수익률 굴곡없이 안정적

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[이코노믹리뷰=진종식 기자] 미국의 달러 기준금리의 인하에 이어 세계 각국의 중앙은행이 앞다퉈 금리를 인하함에 따라 예‧적금 이상의 수익성과 안정성을 확보할 수 있는 투자상품 중 부동산펀드와 리츠(REITs : Real Estate Investment Trusts, 부동산투자신탁)가 새로운 투자처로 주목 받고 있다.

부동산펀드(리츠 포함)는 글로벌 경기 침체 리스크를 극복하면서 장기적으로 원활한 현금흐름(Cash Flow)을 제공하는 상품이다. 은행 정기예금 보다 높은 수익을 올릴 수 있고, 전문가에 의해 운용되므로 직접 부동산에 투자하는 것보다 리스크를 줄일 수 있는 장점이 있다.

   

리츠펀드는 부동산투자회사에 투자하는 간접투자 상품으로 ‘부동산투자신탁’이라고도 말한다. 부동산투자회사가 자금을 모아 부동산을 매입, 개발한 뒤 발생하는 임대수익과 매각차익을 투자자들에게 배당수익으로 배분한다.

리츠펀드는 수익의 90% 이상을 투자자에게 의무적으로 배당해야 하기 때문에 투자자들에게 인기가 많다. 또한 부동산투자회사의 주식에 투자하므로 회사 가치가 올라가면 주가가 올라가서 주가 상승에 따른 배당수익도 챙길 수 있다.

반면 부동산펀드는 펀드운용사가 부동산에 투자하는 펀드의 한 종류이며 이 펀드를 잘 운용해서 이익을 내면 투자자들의 펀드 수익률이 올라가 높은 수익을 얻을 수 있는 상품이다.

리츠펀드와 부동산펀드의 차이점은 두 가지로 나눌수 있다. 먼저 현금 유동성의 차이다. 리츠펀드는 주식에 투자하기 때문에 소액으로도 참여할 수 있으며 언제든지 사고 팔 수 있어서 유동성이 원활하다. 반면 부동산펀드는 만기가 정해진 폐쇄형 투자상품이다. 보통 부동산펀드의 만기는 3~5년 정도로 장기 투자상품으로 적합하다. 만약 중도에 환매할 경우에는 원금 손실이 발생할 수 있다.

두 번째 차이점은 자산배분에 따른 차이다. 리츠펀드는 여러가지 다양한 자산에 분산투자할 수 있다. 이처럼 분산투자를 하므로 한 가지 상품에 투자하는 것보다 리스크를 줄여 수익률 관리가 효율적이다. 반면 부동산펀드는 하나의 부동산 실물에 투자하므로 집중투자에 따른 리스크가 발생할 수 있다.

전문가들은 “리츠펀드와 부동산펀드에 투자하는 일차적 목적은 투자기간 동안 안정적인 현금흐름(Cash Flow)을 중점으로 투자해야 한다” 며 “이 점을 고려하여 부동산펀드나 리츠 모두 경기가 나빠지거나 임차자가 없어서 건물 공실률이 높아지면 수익이 줄거나 손실이 발생할 수 있는 점을 고려하여 투자해야 한다”고 말했다.

최근 형성되고 있는 해외 부동산과 국내 부동산에 투자하고 있는 부동산펀드와 리츠펀드 중 상위 TOP10 상품을 선별하여 수익률, 펀드 규모, 투자포인트 등을 비교 점검한다.

◆해외 부동산펀드 수익률, 최고 25,86% 최저 12.01% 평균 19.71%

해외 부동산펀드(리츠 포함) TOP10 중 가장 높은 연초후 수익률을 올린 상품은 삼성J-REITs부동산투자신탁 1[REITs-재간접형](C)로 25.86%를 기록하며 1위를 차지했다. 가장 낮은 수익률을 올린 상품은 한국WW베트남부동산개발특별자산 1 펀드로 12.01%를 기록하며 10위에 머물렀다. TOP10 내 수익률 격차는 13.85%포인트를 기록했다.

해외 부동산펀드 TOP10의 평균 연초후 수익률은 19.71%를 기록했다.

6개월 단기 평균 수익률은 9.24%이고, 3년 장기 평균수익률은 17.41%를 기록했다.

   

◆소유형 분류, 글로벌 리츠 60% 점유

해외 부동산펀드(리츠 포함) TOP10을 소유형에 따라 분류하면 글로벌리츠‧일본리츠‧아태리츠 등 리츠펀드가 각각 20%씩 60%를 점유하고 있다. 나머지 40%를 글로벌 부동산펀드가 차지하고 있다.

소유형에 따른 수익률 분포는 일본리츠가 최상위에 자리하고, 다음은 글로벌부동산펀드, 이어 글로벌리츠, 아태리츠 순으로 높은 실적을 올리고 있다.

◆국내 부동산펀드 수익률, 최고 11.65% 최저 3.71% 평균 5.77%

국내 부동산펀드(리츠 포함) TOP10 중 가장 높은 연초후 수익률을 올린 상품은 하나대체투자티마크그랜드종류형부동산투자신탁1A 펀드로 11.65%를 기록하며 1위를 차지했다.

TOP10 중 최저 수익률을 기록한 상품은 이지스부동산투자신탁145 펀드가 3.71%를 올렸다.

수익률 최고 펀드와 수익률 격차는 7.94%포인트로 나타났다.

국내 부동산펀드 TOP 10의 평균 연초후 수익률은 5.77%를 기록했다.

6개월 단기 평균 수익률은 3.98%이고, 2년 평균수익률은 15.22%를 기록했다.

국내 공모 부동산펀드 중 3년 이상 장기 운용한 상품은 1개에 그쳐 자료에서 제외했다.

   

◆소유형, 부동산대출채권 50% 부동산임대 50%,

국내 부동산펀드(리츠 포함) TOP10을 소유형에 따라 분류하면 글로벌대출채권형이 50%를 차지하고, 부동산임대형이 50%를 각각 차지하고 있다.

부동산 대출채권형 펀드는 투자 가능한 부동산을 개발하거나, 매입하여 건설업자나 분양업자에게 조성된 펀드자금을 대출해 주고 그 대출채권에 의해 발생하는 이자 수입을 투자자의 수익으로 분배하는 형태의 상품이다.

반면 부동산임대형 펀드는 부동산을 매입하여 적당한 임차인을 선별하여 장기 임대계약을 체결하고 매월, 분기, 반기 등 정한 기간에 따라 임대료를 수입하여 임대료 수입금을 투자자에게 분배하는 형태의 상품이다.

국내 부동산펀드는 아직 리츠형 부동산펀드 상품은 활성화되지 않은 상태이다.

◆해외 리츠, 장·단기 수익률 굴곡없이 안정적

해외 부동산펀드와 국내 부동산펀드를 비교하면 소유형은 해외 펀드는 리츠형이 60%이고 임대형은 40%로 비율을 차지하고 있다.

국내 부동산펀드는 대출채권형과 임대형이 각각 50%씩 분할 점유하고 있으며 국내 리츠형펀드는 걸음마 단계로 평가할 수준의 펀드는 없는 실정이다.

수익률 면에서 해외 부동산펀드와 국내 부동산펀드를 비교하면 장‧단기 수익률 모두 해외 부동산펀드가 우위에 있다.

장기 수익률 면에서 비교하면 해외 펀드의 3년 평균수익률은 17.41%이고, 국내 펀드의 2년 평균수익률은 15.22%로 해외 부동산펀드가 2.19%포인트 높다.

단기 수익률 면에서 비교하면 해외 펀드의 6개월 평균수익률은 9.24%이고, 국내 펀드의 6개월 평균수익률은 3.98%로 해외 부동산펀드가 5.26%포인트 격차가 발생하여 장·단기 수익률 모두 해외 부동산펀드의 수익률이 높게 나타났다.

한편 박용식 삼성자산운용 글로벌주식운용팀 리더 매니저는 “최근 글로벌 주식시장이 미중 무역분쟁과 국지적인 시장변동성으로 크게 흔들려 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들의 유동자금이 안정적인 인컴수익을 찾아 부동산펀드 시장으로 유입되고 있다” 고 진단했다.

그는 “특히 일본 부동산에 투자하고 있는 삼성 제이리츠(J-REITs)는 장·단기 수익률 면에서 고르게 안정적인 수익률을 기록하고 있다”면서 “ 일본 부동산시장은 1991년까지 대표적인 저평가된 시장으로 이전 가격의 3분의 1수준까지 하락했으나 2011년 이후 ‘아베노믹스’에 의해 부동산가격이 상승 탄력을 받았고 여기에 오는 2020년 동경 올림픽을 겨냥한 인프라 개선 정책에 힘입어 안정적으로 성장하면서 부동산 주가 상승을 견인하고 있다”고 분석했다. 또한 그는 “일본 부동산은 연 2회 반기 결산을 통해 배당분배금을 지급하기 때문에 단기 수익률과 장기 수익률의 괴리가 없다”하고 “특히 삼성 제이리츠는 일본 증시에 상장된 63개 리츠 종목 중 43개 종목을 추종하고 있으며 반기마다 감정평가에 의해 재평가하여 발생하는 수익금을 분배하며, 분배금을 투자 원금에 더해서 재투자하는 선순환 구조라서 복리효과를 누릴 수 있는 점이 다른 ETF와 차이점”이라고 설명했다.

이어 “국내 K-리츠 시장도 지난해 9-11부동산 대책 이후 간접투자시장이 활성화 되고 있으며 내년부터는 이제까지 사모리츠로 움직이던 시장이 공모리츠로 확대되며 수혜를 받으면 시장이 커지고 자연히 거래가 활성화되면 국내 부동산펀드(리츠) 시장 환경은 더 좋아질 것으로 전망한다” 면서 “8일 공모한 롯데리츠가 6% 배당수익률을 제공하는 공모펀드이기 때문에 은행이자 대비 훨씬 높은 수익을 올릴 수 있어 선도자 역할을 할 수 있을 것으로 기대되며 투자자들의 관심도 매우 높다”면서 “국내 리츠시장은 이제 태동기이기 때문에 향후 2~3년은 성장 가능성이 매우 높다”고 설명했다.

◆ 투자자 유의사항

해외 부동산에 투자할 경우에는 환율에 의한 손실 발생 가능성을 염두에 두고 환율 변동을 챙겨야 한다. 미국이나 선진국의 경우 환율에 의한 물건의 가치 변동이 크지 않지만 신흥국은 환율 변동 폭이 큰 국가의 부동산에 투자한 펀드는 환매 시에 부동산 자체의 가격은 하락하지 않았어도 환차손이 발생하여 투자 손실이 발생할 우려가 있으므로 신흥국 부동산에 투자할 경우에는 특히 환차손 발생 여부를 고려해야 한다.

진종식 기자 godmind55@econovill.com

기사승인 2019.10.10  07:15:28

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