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[최신 판례로 읽는 상가 분쟁②] ‘권리금 회수 방해로 인한 손해배상’전쟁이 시작되었다

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‘권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구권’은 법에 대해 잘 모르는 국민들 입장에서는 다소 생소한 것일 수도 있지만, 해당 제도가 2015. 5. 13. 상가건물임대차보호법 개정을 통해 도입된 이후 서초동은 한동안 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구와 관련한‘상가건물임대차보호법(이하 상임법)’특수를 누렸다. 지금도 이와 관련한 주요 쟁점들은 항소심과 대법원에서 치열하게 다투어지고 있어 판례가 정리되기까지‘권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구’에 대한 법적 분쟁은 지속될 전망이다.

관련 쟁점을 이해하기 위해서는 ‘권리금’이라는 개념부터 분명히 할 필요가 있다. 상임법상 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하는데(제10조의 3 제1항), 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자와 기존 임차인 사이에서 이루어진다(제10조의 3 제2항). 즉, 권리금은 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 성공적인 영업을 하며 얻게 되는 각종 유·무형적 자산으로서 임차인은 새로운 임차인에게 해당 상가의 영업권을 양도하는 대신 새로운 임차인으로부터 그에 상응하는 반대급부를 얻게 되는 것이다.

그런데 과거 임대인들은 임차인의 영업활동이 잘 되면 임차인과의 임대차기간이 끝나기만을 기다려 임차인의 상가 자리를 차지하고서는 임대인 자신이 직접 임차인이 하던 영업을 그대로 이어받아 영위하는 경우가 많았다. 이 때 임차인은 자신이 들인 노력의 결과물인 권리금을 제대로 인정받지도 못한 채 해당 상가를 돌려주면서 울며 겨자 먹기로 임대인에게 영업권까지 사실상 빼앗기는 불이익을 감수해야만 했다. 상임법상‘권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구권’은 바로 이러한 임차인을 보호하기 위해 도입된 제도인 것이다.

상임법에 따르면 임대인은 임대차기간이 끝나기 전 6개월 전부터 임대차가 종료되기까지 임차인이 새로운 임차인과 권리금계약을 체결하는 것을 방해해서는 안 된다(제10조의 4 제1항). 가령, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위(제1호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위(제2호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(제3호)는 대표적으로 임대인이 이 기간 중 해서는 안 되는 행위다. 다만, 이 경우에도 상임법(제10조의 4 제2항)상 예외적으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우(제1호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우(제2호), 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(제3호), 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우(제4호)에는 임대인이 임차인과 신규임차인 사이의 권리금계약에 개입하는 것이 허용될 뿐이다.

   

그럼 여기서 몇 가지 의문점이 남는다.

우선 앞서 살펴본 조항들은 마치 임대인이 임차인이 신규임차인을 ‘주선한’경우에만 적용될 수 있는 것처럼 되어 있어 만약 임대인이 임차인의 신규임차인 주선을 기다리지도 않고 사전에‘임차인이 주선하는 신규 임차인과는 절대로 임대차계약을 체결하지 않겠다.’더 나아가‘해당 건물은 임대인인 직접 사용할 예정’이라는 회신을 임차인에게 하여 확정적으로 임차인이 주선하는 신규 임차인과의 임대차계약 체결 거부를 못박아버리는 경우도 임대인이 임차인의 권리금회수 기회를 방해한 것으로 볼 수 있느냐는 것이다. 이에 대하여 대법원은 지난 7월 이렇듯 임대인이 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 표시한 경우까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다며, 임차인은 임대인을 상대로‘권리금 회수 방해로 인한 손해배상’청구를 하는 것은 정당하다는 판결을 내린 바 있다.

비슷한 시기에 선고된 또 다른 대법원 판결에서는 임차인이 임대인에게 신규임차인을‘주선’한다는 의미와 관련해 ‘주선’할 당시 반드시 ‘임차인과 신규임차인 사이에 권리금 계약이 미리 체결된 상태’여야 하는가에 대한 문제가 쟁점이 되었다. 이에 대하여 대법원은 비록 임차인과 신규임차인 사이에 권리금계약이 미리 체결되어야 할 필요는 없지만, 임차인과 신규임차인 사이에 권리금계약이 체결되어 있지 않을 뿐 아니라 임차인과 신규임차인 사이에 권리금 계약의 대상이나 임대인과의 시설투자비 상환약정과 관련하여 임차인이 양도할 수 있는 시설물의 범위 등에 관하여 전혀 논의한 적도 없는 경우와 같이 임차인과 신규임차인 사이에 권리금계약 체결과 관련한 어떠한 실체도 확인할 수 없을 때에는 임차인이 임대인에게 ‘권리금 회수 방해로 인한 손해배상’청구를 하는 것은 부당하다는 판결을 내렸다. 이는 ‘권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구’제도를 악용하기 위해 권리금계약을 체결할 의사가 전혀 없는 임차인이 권리금계약을 체결할 의사가 전혀 없는 가장(假裝) 신규임차인을 내세워 아무런 실체도 없는 허위의 권리금계약을 체결하는 경우를 걸러내기 위한 것으로 보인다.

조태진 법조전문기자/변호사 expert@econovill.com

기사승인 2019.09.21  17:00:11

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