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[박진규의 리얼 절세] 주택임대사업자에 대한 세무(2)

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주택에 관한 세금으로는 재산세와 더불어서 고려해야 할 것은 종합부동산세이다. 종합부동산세란 매년 6월 1일 현재 주택을 소유한 자에게 주택공시가격을 인별로 합산하여 과세기준금액(6억원, 1세대 1주택자의 경우에는 9억원)을 초과하는 금액에 대해 종합부동산세를 부과하는 것이다.

계산방식으로는 모든 공동주택공시가격 또는 개별주택공시가격을 합한 금액에서 과세기준금액(일반적으로 6억원이고 1세대 1주택자는 9억원)을 차감한 금액을 산정한다. 이를 과세기준 초과금액이라고 하는데 여기에서 공정시장가액비율을 곱한다. 2019년 현재에는 85%인데 20년에는 90%, 21년에는 95%이고 22년부터는 계속 100%로 차츰 늘어난다. 이렇게 구한 금액이 과세표준인데 여기에 6단계 누진세율을 곱한 금액이 종합부동산 세액이 된다. 종합부동산 세액은 이미 납부한 재산세액보다 더 큰금액만을 납부하는데 이 금액에서 각종 공제(고령자세액공제, 장기보유자세액공제) 및 한도(직전연도상당액*세부담상한율)에 걸리지 않는 금액까지만을 납부하게 된다. 여기에 농어촌특별세(납부하는 종부세의 20%)는 덤이다.

   

세부담 상한율이란 직전연도 일정비율보다 크면 그 이상은 없는 것으로 일종의 한도를 두는 것인데 일반적으로는 150%를 정하지만 조정대상지역내 2주택자는 200%, 3주택자이상인 경우에는 300%로 상한을 늘려 더욱더 제재를 한다. 여기에서 보는바와 같이 다주택자는 세율도 중과하며 세부담상한율도 높이는 것을 알 수 있다. 단, 임대사업 등을하여 합산배제요건을 충족한 경우에는 제외한다. 합산배제 요건에는 임대새기일 당시 기준시가 6억원 이하(수도권 외는 3억원 이하)이며, 8년이상 의무임대, 임대료증액제한(매년5%)충족, 각 지방자치단체 및 세무서에 주택임대 사업자등록 의무를 충족해야 한다.

   

이는 2018년 3월말 이전과 그 이후로 나눌수 있다.

추가적으로 인지하여야 할 것이 있다. 지난해 시행한 9·13대책으로 인한 종부세 합산과세인데 조정 대상 지역 내에 취득한 주택을 2018년 9월 14일 이후에 취득하는 경우에는 1세대 1주택 장기임대주택으로 등록을 하더라도 종합부동산세 합산과세에 해당한다.

이상으로 종합부동산세에 대해 알아보았으며 다음호에서는 주택보유자의 양도소득세에 대해 알아보겠다.

   
 

 

박진규 세무사 jinkendo@naver.com

기사승인 2019.09.07  20:20:58

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