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[분상제, 재건축단지 르포] 반포주공 1, 재분양 신청으로 최대한 늦출까

철거 먼저, 그리고 재분양 신청으로 주변 시세 반영 조합원 부담 완화

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[이코노믹리뷰=우주성 기자] 5300여세대의 대규모 거주단지로 탈바꿈할 계획이던 반포주공 1단지 재건축 단지가 최근 민간택지 분양가 상한제 등의 각종 규제를 만난 가운데 새로운 전략을 짜내는데 고심하고 있다. 

조합 공고문에 따르면 계획안대로 올 10월부터 이주절차를 밟을 예정인 가운데 동시에 재분양 신청 소식도 나오는 중이다. 조합 공고문에 따르면 이미 오는 8월 26일부터 9월 9일까지 접수를 통해 올해 10월부터 내년 3월까지 6개월간 우선 이주 절차를 실행할 계획이다.

조합측은 철거가 시작되지 않은 상황에서 조기 분양은 물리적으로 불가능하다며 당초대로 분양일정을 추진하겠다는 입장이다. 하지만 분양일정 연기 가능성이 더 커보인다. 최근 몇년간 주변시세가 급등한 점과 민간택지 분양가 상한제로 부담을 느낀 조합원들이 재분양 희망이 속출하고 있다는 점 때문에 재분양을 통한 분양 연기 가능성이 크다. 재분양 신청을 하면 사업시행인가와 관리처분인가를 새롭게 받아야 하기 때문에 분양이 늦어질수 밖에 없다.  

조합원 혼란 속 분양 일정 계획대로 추진

   
반포 주공 1단지 내 모습 (사진=우주성)

반포주공1단지의 주택재건축정비사업조합의 사무국장은 “지금 현재 10월부터 이주를 계획하고 있다. 우리 같은 경우는 물리적으로 도저히 분양을 앞당겨서 할 수 있는 단계는 아니다”라고 설명했다. 실제 반포 주공 1단지의 철거는 내년 10월 정도로 예정되어 있다. 그는 “착공 단계도 아니라서 둔촌 재건축 지역처럼 분양 시점이 가까워져 있다면 분양가 상한제 시행 이전에 분양을 생각해 보겠지만 지금 분양을 앞당기기에는 시점이 너무 이르다”고 했다.

또 분양가 상한제로 인한 분양가 영향에도 말을 아꼈다. 사무국장은 “알다시피 분양보증 단계가 아니라서 주택도시보증공사(HUG)가 책정한 분양가도 현재는 없다. 분양가 관리처분 승인이 있어 HUG에서 분양가를 다시 조정하는데 아직 HUG에 조정한 책정 분양가가 나오지 않았다. 일반 분양을 할 때 보증서를 끊어야 가능한데 아직 그 단계까지는 안 간 것”이라고 밝혔다. 관리처분 인가시 구청의 분양가 심의위원회의 심의를 통한 반포주공 1단지의 3.3제곱미터 당 일반분양가는 5140만 원으로 산정됐다. 일반분양가는 구청의 분양가 심의위원회의 심의를 통해서 결정된다.

사무국장은 “언론 보도나 조합원들 이야기를 들어보면 이 지역의 경우 4500만 원까지 하락하지 않을까 하는 전망도 있어서 혼란스러워 하는 문의와 함께 동요하는 조합원들이 꽤 있다”고 전했다. 그는 “다만 분양가 상한제 시행 시 어떤 기준으로 분양가를 책정 할지는 모르기 때문에 속단은 할 수 없다"면서 "관리처분 인가 시 구청 등이 실시한 분양가 책정 기준과 흡사하다면, 공시지가만 2년 동안 50%가 상승했고 건축비도 많이 상승했다는 점에서 분양가 부담이 그렇게 크지는 않지 않을까 생각한다"고 덧붙였다.

재건축 단지 근처에 위치한 관련 공인중개사무소는 “분양가 상한제의 영향이 있다면 분양가 가격 조정이 될 것이라고 본다”고 전망했다. 그는 “지금 시장은 어느 정도 반영되고 있는 것 같다. 현재 매수, 매도는 전부 끊겼다”고 설명했다 “가격도 좀 빠지기는 할 것이다. 분양가 상한제의 영향도 있고 이 곳 자체가 과열된 상황은 맞다”고 전했다.

한 업계 관계자 역시 지금 “분양가는 5100만 원선인데 거기서 500만 원만 빠져도 조합원들 부담이 커지지 않겠냐"면서 "너무 많이 빠지면 사업 자체를 하지 않겠다고 조합원들이 이야기 할 수 있다. 현재 조합원들끼리도 일부 갈등은 있지만 그 것 자체가 문제되지는 않을 것이다. 가격 변동이나 시세 변동은 없겠고 분양가가 빠질 것은 같다"고 전했다.

한편 반포주공 1단지의 재건축을 담당하고 있는 현대건설 관계자는 “분양가 상한제에 관해서는 민간 건설 업체에서는 아직 드릴 입장은 없다. 정책에 잘 따라가겠다”면서 “사업장 별로 어떤 상황인지 이야기하기에는 아직 이른 단계이다”라고 전했다. 해당 관계자는 다만 “분양가 상한에 따른 사업 영향은 확실히 있을 것으로 보인다”고 말을 줄였다.

재분양 신청 결정 소식에 의견 분분

   
강남 반포 주공아파트 (사진=이코노믹리뷰)

재건축 단지 인근의 한 부동산은 “반포 1단지 조합이 2021년도에 재분양 신청을 하는 것으로 안다. 이미 분양신청을 한 번 한 상태이고 올해 10월부터 2020년 3월까지 이주 계획이 잡혀 있다”라면서 “이런 과정을 통해서 사업도 지연하면서 사실상의 후분양을 할 생각으로 이렇게 진행하는 것이라 본다. 공사 이후 입주 완료도 2024년도로 생각하고 있는 것으로 안다”고 말했다. 또 "1+1 주택을 신청한 일부 조합원들이 정부의 규제 때문에 부담이 늘어날 것을 걱정해서 다시 1주택으로 분양받으려고 하거나 애초 아파트의 설계변경 등으로 잡음 등도 재분양의 배경이 됐을 것이라고 생각한다"고 밝혔다.

해당업자는 또 2021년초에 재분양 할 경우, 후분양이 돼서 분양가 상한제가 적용될 것이고 이 경우 분양가 근처 시세의 50%를 못 넘길 수도 있을 것"이라고 분석했다. "근처 평당 9000만 원의 시세인 반포 ‘아크로리버 파크’(구 한신1차/ 25평 기준)라면 반포의 분양가는 4500만 원을 넘기기 힘들 것이다"라는 것이다. 그는 “강하게 규제하자고 하면 주변 시세의 50%를 못 넘길 수 있도록 할 수도 있지 않겠느냐”며 주장했다.

다른 공인중개업자도 비슷한 이야기를 들려줬다. “분양가는 어느 정도 변경될 것인지 두고 봐야 안다. 재분양 신청을 하기로 결정한 것으로 안다. 일부 들리는 이야기로는 후분양을 생각하는 것 같다는 이야기도 있다. 후분양을 해도 분양가 상한제의 영향을 받는 것은 동일하지만 최대한 사업을 연기시켜서 규제가 풀리기를 기다리려는 맥락으로 읽힌다”라고 밝혔다. 다른 관계자 또한 “현대건설이나 조합은 당초에 5100만 원 정도까지의 비용도 감수하고 재건축을 추진해 온 것”이라면서 “근처 지역의 시세가 많이 올라서 마냥 내리라고 할까 의문은 들지만 그럼에도 지금 분양가보다 이 후 낮아질 가능성은 충분히 있는 것이 사실이다. 예를 들어 4700만 원에만 분양한다고 해도 당장 조합원 부담이 커진다”고 전했다.

재분양 소식에 대해 재건축 조합 측의 입장을 들어봤다. 조합의 사무국장은 “조합 측에서 재분양 신청을 결정한 것은 맞다. 정비계획 변경 접수하고 설계변경 후 재분양을 해야 할 것”이라고 재분양 결정이 됐음을 확인했다. 재분양의 이유에 대해서는 “단지 주민들이 원하기 때문”이라면서 "기존의 설비계획과 설비도면보다 현대 건설에서 제안이 들어온 설계도면에 찬성하는 조합원들이 많기 때문에 그런 것뿐"이라고 잘라 말했다. 일부 언론의 분석처럼 이번 재분양 신청이 후분양을 위해서나 분양가 상한제로 인한 부담을 덜기 위해 설계변경을 해서 공사비를 절감하려는 것이 아니냐는 질문에는 “분양가 상한이랑은 관계가 없다. 이미 후분양이나 분양가 상한 이전에 이미 재분양 신청 논의는 나오고 있었다”면서 분양가 상한의 여파라는 분석에 대해서도 선을 그었다.

그는 후분양에 대해서도 “조합원들 사이에서는 공론화 된 것이 없다. 후분양을 하는 동안 주변 시세 상승 등으로 분양가를 더 받는다고 생각하는 사람들도 있지만 나가는 비용도 늘어나지 않겠느냐”면서 “수익성을 다 따져봐야 손익을 알 수 있는 것”이라고 대답했다. 사무국장은 또 분양시기에 대해서는 “일단 10월부터 이주를 하고, 내년 3월까지 이주를 마칠 것이다. 관리처분 변경하기 전에 사업시행 변경인가가 나야 분양신청을 다시 받기 때문에 최소 1년은 더 걸릴 것이라 분양시기는 미정이다”라고 답했다. 그는 현재 "일부 조합원들이 1+1 형태로 주택을 분양받을 것이라 일반분양은 1500세대가 예상되지만 확실한 수치는 아직 정확히 모른다"고 설명했다.

다른 조합 관계자는 "철거 등 시공이 1년 걸린다. 2년은 있어야 할 것"이라고 했다. 그는 "재분양 신청과는 지금 철거계획은 무관하게 실행할 수 있는 것"이라고 전했다. 그는 "일단 이주 절차가 끝나는대로 철거 역시 그대로 할 것"이라고 설명했다. 정비계획과 설계변경의 종료 후 건축 심의를 하면 재분양이 가능하고 그와 별도로 철거계획은 그대로 시행하면 된다는 것이다.

재건축 단지를 전문으로 하는 한 공인중개업소도 "기본적으로는 이주하고 철거하는 일정자체가 재분양 신청을 위한 정비계획과 설계변경 과정보다 짧다. 절차상으로도 재분양 신청과 기존의 철거일정과는 별도인 것으로 아무 영향이 없다"고 밝혔다. 다만 "이주가 늦어져 설계변경까지 다 늦어진다면 철거나 재분양 일정 등에도 영향을 줄 수 있다"고 말했다. 또 그는 "조합의 의지나 상황 변화에 따라 얼마든지 일정이 변경될 수 있다"고 설명했다.

해당 관계자는 "현재로서는 조합은 이주 단계까지는 계획대로 하겠다고 말하고 있다. 조합이 전체 분양 일정에 대해 분양가 상한제와 상관없이 그대로 진행하겠다고 한 것도 아니고 확실히 늦추겠다고 말한 것도 아닌 상태"라면서 "단지 지금은 이주와 철거 등을 진행하면서 재분양을 신청하겠다는 것만 알 수 있다. 재분양 일정대로라면 21년 4월에 재분양 신청이 예정되어 있는데 이것도 조합이 어떻게 하냐에 따라 얼마든지 연기될 수 있다"고 설명했다. 또 "재분양 신청이 없었다면 관리처분 인가가 나왔으니 이주 완료 후 조합원 동호 추첨을 하고 일반 분양을 했을 것이다. 이르면 내년 상반기 정도에는 분양 절차를 시작했을 것"이라고 답했다.

해당 재건축 단지의 재분양 신청으로 인해 정비 변경과 설계 변경 이외에도 재건축의 핵심 절차 중 하나인 6단계 사업시행 인가 변경을 거쳐 7단계의 관리처분 인가를 다시 받아야 하므로 기존 분양 일정보다 연기되게 된다. 

그는 "재분양에 필요한 절차를 다시 거쳐도 21년 4월 이후로 동호수 추첨을 해야하고 그 후 이어지는 일반 분양은 상황에 따라 그나마도 그 해 여름이 될지 겨울이 될지 확실히 말할 수 없다"고 덧붙였다. 

우주성 기자 wjs89@econovill.com

기사승인 2019.08.15  12:29:34

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