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분양가 상한제 논란 의식했나? ‘밑장빼기’ 들어간 국토부

강북권역 해당 안될수도..."물량 감소 우려도 적어"주장

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▲ 출처=국토교통부

[이코노믹리뷰=정경진 기자] 민간택지 분양가 상한제 시행안을 발표한 지 하루 만에 정부가 참고자료를 배포하는 이례적인 모습을 나타냈다. 민간택지 분양가 상한제 적용으로 공급위축 및 집값 상승 우려가 높아지면서 시장의 반감을 다소 완화하고자 한 모습이다.

국토교통부는 13일 ‘민간택지 분양가 상한제 사실은 이렇습니다’ 라는 제목의 참고자료를 배포했다. 이 자료를 통해 국토부는 투기과열지구로 지정된 모든 지역에 분양가 상한제 적용을 의미하는 것이 아님을 강조하며 선택 요건 중 하나 이상을 충족하고 주거정책심의위원회에서 상한제 적용이 필요하다고 결정한 지역에 한해 적용할 계획이라고 밝혔다.

즉 서울 지역 중에서도 분양가격 상승률이 낮거나 청약경쟁률이 낮은 지역, 주택거래량이 많지 않은 지역, 예컨대 강북권역 등은 민간택지 분양가 상한제 적용에 포함되지 않을 수 있다는 여지를 남겼다.

또한 공급이 위축될 수 있다는 주장에 대해서도 물량 감소 우려가 적다고 일축했다.

국토부 관계자는 “2007년 시행된 분양가 상한제가 전국을 대상으로 진행된 반면 현행 제도 하에서는 시장 과열이 우려되는 일부 지역에 한정적으로 시행할 예정”이라며 “분양가격에 적정 이윤을 반영하고 가산비를 통해 추가적인 품질 향상에 소요되는 비용도 반영할 수 있도록 해 사업 이윤 감소에 따른 공급 위축 우려도 적다”고 설명했다.

특히 서울의 경우 글로벌 금융위기를 극복한 2010년부터는 상한제 시행 전인 2008년 수준의 인허가 물량을 회복한 점을 들며 2008년~2009년 인허가 감소는 글로벌 금융위기의 영향이 크다는 것이 국토부 측 주장이다.

국토부 관계자는 “2008년 정비사업 인허가 물량 감소는 상한제 시행 전 규제회피를 위한 인허가 증가의 기저효과로 볼 수 있다”라면서 “상한제 시행 후인 2008년 정비사업 인허가 물량은 1만9000가구로 상한제 시행 전인 2006년 1만5000가구보다 많다는 점이 이를 입증한다”고 덧붙였다.

현재 서울에서 추진 중인 정비사업은 총 381개에 이른다. 이 중 추진이 본격화된 곳은 85곳(착공), 66곳은 관리처분 인가 단계로 총 151곳 13만7000가구에 다다른다.

결국 정비사업 추진이 본격화된 곳은 분양가 상한제 시행에도 이미 사업을 중단시키기가 어렵다는 점에 착안, 공급이 위축되지 않을 것이란 시각이다. 이 같은 정부의 입장은 분양가 상한제 시행 시 정비사업이 중단될 우려에 대해서 “사업 자체의 취소 등 물량 축소 우려는 낮다”라는 답변에서 찾을 수 있다.

정부는 기존 주택으로 수요가 집중되는 ‘풍선효과’ 역시 발생할 우려가 크지 않다는 입장이다.

국토부 측은 “최근 신축 상승세는 상한제에 따른 수요 쏠림보다는 이미 상승한 주요 재건축 단지와 벌어진 가격 차이를 줄이고자 하는 시세 조정의 성격이 강하다”라면서 “향후 신축 단지로 일부 수요가 이전될 수는 있지만 신축은 주택을 샀을 때 기대할 수 있는 시세 차익이 재건축 보다 크지 않아 가격 상승은 제한적일 것으로 전망한다”고 설명했다.

청약 대기수요가 증가해 전세가격이 상승할 수 있다는 주장에 대해서는 “서울 입주물량이 풍부하고 높은 임대등록 비율 고려시 급등 가능성은 제한적”이라고 일축했다. 올 하반기 서울 지역 입주물량은 약 2만4000호로 최근 5년 평균 서울 입주 물량인 1만9000호 보다 5000호 가량이 더 많다.

또한 과거 1977년~1988년에 시행됐던 분양가 규제와는 전혀 다른 제도라는 점을 강조하며 나섰다.

국토부 관계자는 “과거 분양가 상한제는 획일적으로 가격을 규제한 제도였지만 현재 분양가 상한제는 분양가를 택지비와 건축비를 합한 가격 이하의 가격으로 설정하는 제도”라면서 “주택건설에 소요되는 비용 즉 원가를 고려하고 건축비를 최신 기술과 자재를 적용한 적정 품질의 아파트를 공급할 수 있는 수준으로 책정, 가산비를 통해 추가적인 품질 향상 소요 비용도 인정하고 있다”고 말했다. 과거 분양가 상한제 규제 당시 1977년에는 3.3㎡당 55만원, 1981년 3.3㎡당 105만원, 1988년 3.3㎡당 85㎡이하는 126.8만원 등 가격을 획일적으로 규제했다.

이밖에 로또분양으로 최초 분양자만 과도한 시세차익을 누릴 수 있다는 우려에 대해 국토부 측은 “분양가상한제로 집값이 안정되면 일부 당첨자의 이익에만 그치지 않고 전체 실수요자의 내 집 마련 부담이 완화되는 효과를 보일 것”이라면서 “다만 단기차익을 향유할 수 없도록 전매제한 기간을 최대 10년으로 강화할 예정”이라고 말했다.

분양가 상한제가 현금 부자에게만 유리하는 주장에 대해서는 국토부 관계자는 “1년간 서울 청약 당첨자 특성을 분석해 무주택기간 평균 10~12년, 부양가족 평균 2~3명, 청약저축 가입기간 평균 10~12년 등의 특성을 보였다”며 “실수요자 중심의 당첨자가 선정됐다”고 설명했다. 

정경진 기자 jungkj@econovill.com

기사승인 2019.08.14  06:55:20

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