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재건축 멈춘 여의도, 오피스 주거용 개발 바람?

주거수요 급등속 메리츠화재 사옥 놓고 신영 '주상복합' 개발 내놔

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▲ 메리츠화재 여의도 사옥 전경. 출처=네이버 지도

[이코노믹리뷰=정경진 기자] 재건축이 올스톱 된 여의도가 때 아닌 개발 붐이 불고 있다. 바로 오피스를 철거하고 주거용 상품으로 재탄생시키는 방식의 개발이다. 

8일 자산운용업계에 따르면 메리츠화재 여의도사옥 매각에 총 9곳이 입찰에 참여했다. 메리츠화재 여의도사옥은 서울특별시 영등포구 국제금융로 2길 11에 위치한 건물로 현재 지하 4층~지상 14층 규모의 오피스이다.

메리츠화재 여의도사옥 매각에 참여한 곳은 베스타스자산운용을 비롯해 도이치자산운용, 케이리츠앤파트너스 등 5곳이다. 이 중 눈길을 끄는 곳은 바로 디벨로퍼인 신영과 함께 매입에 참여한 베스타스자산운용이다. 업계에서는 신영-베스타스자산운용이 우선협상대상자로 선정될 가능성이 가장 높다고 바라보고 있다. 신영이 메리츠화재 여의도사옥을 주상복합으로 탈바꿈 시키는 안을 내놓았기 때문이다.

이는 최근 여의도권역에서 오피스 물량 폭탄이 예상되고 있는 반면 아파트가 재건축에 발이 묶이면서 주거용 상품의 가치가 급등하고 있기 때문이란 업계 분석이다.

여의도권역(YBD)에는 내년 2월 오피스 면적만 39만3300㎡인 파크원의 입주를 시작으로 같은 해 6만8489㎡규모의 여의도 우체국과 2023년 14만2087㎡ 규모인 사학연금 빌딩 등이 대거 입주를 기다리고 있다. 여의도권역은 그동안 공실률이 두 자릿수에서 최근 한 자릿수인 9.3%로 내려갔지만 내년 대형 오피스들이 대거 들어설 경우 20%대까지 치솟을 수 있다는 것인 업계 관측이다.

한 자산운용사 관계자는 “개발이 아닌 임대형펀드 위주로 하는 운용사들은 보수적이기 때문에 현 시점에서 여의도 오피스 매입은 적절한 타이밍이 아니라고 판단한다”라면서 “메리츠화재 여의도 사옥도 마찬가지로 매입을 고려하다가 여의도권역 오피스 물량 과다로 포기를 한 곳들이 상당하다”고 말했다.

반면 디벨로퍼들에게 여의도 오피스 시장은 오히려 신 시장으로 불리고 있다. 아파트 재건축이 발이 묶인 상황에서 오피스를 오피스텔 혹은 주상복합으로 탈바꿈시킬 수 있기 때문이다.

특히 최근 NH투자증권 여의도사옥을 사들인 마스턴투자운용이 기존의 오피스를 허물고 오피스텔 등의 주거용 상품으로 개발하는 안을 제시하면서 디벨로퍼들이 여의도 오피스에 눈독을 들이기 시작했다.

만약 신영이 메리츠화재 여의도사옥의 우선협상자로 선정될 경우 NH투자증권 빌딩에 이어 두 번째로 오피스를 주거용상품으로 전환하게 된 사례가 된다.

이와 함께 서울 여의도 MBC부지에 들어서는 ‘브라이튼 여의도’ 오피스텔이 이달 분양을 예정하면서 주거용 상품으로의 개발이 급물살을 타고 있다.

‘브라이튼 여의도’는 서울 영등포구 여의도동 31번지에 있는 옛 MBC 부지를 오피스텔과 오피스, 아파트 및 상업시설의 복합단지로 개발하는 사업이다. 오피스텔은 지상 4~49층 1개동, 849실로 구성되며 시행은 신영과 GS건설, NH투자증권 컨소시엄이 맡았다.

‘브라이튼 여의도’ 오피스텔의 3.3㎡당 평균분양가는 4000만원 정도로 이 일대 오피스텔 중 최고 분양가를 기록할 전망이다.

여의도에서 가장 높은 값에 거래가 되고 있는 오피스텔은 지난 2007년에 공급된 여의도동 여의도파크센터로 전용면적 72㎡가 최근 7억1000원에 계약을 체결했다. 전용면적 기준 3.3㎡당 매매가격은 3260만원으로(계약면적 기준 3.3㎡당 1848만원) 인근 롯데캐슬엠파이어(전용면적 기준 3.3㎡당 3502만원)아파트와 다소 비슷한 수준이다.

국내의 한 자산운용사 관계자는 “여의도 일대에 주택공급란이 심한 상태에서 ‘브라이튼 여의도’에 쏠린 관심이 상당하다”라면서 “‘브라이튼 여의도’ 흥행이 점쳐지고 있는 만큼 오피스의 주거용 상품 전환 개발방식이 붐을 이룰 것”이라고 바라봤다. 

정경진 기자 jungkj@econovill.com

기사승인 2019.07.08  10:41:28

<경제를 리뷰, 미래를 본다 © 이코노믹리뷰 무단전재 및 재배포금지>

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