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10년 분양전환 공공임대리츠 신규 공급 없다

수익률 0%에 분양가산정방식 논란 가중..."목표물량 공급 완료로 중단" 의견도

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▲ 10년 공공임대리츠 수익률. 출처=리츠정보시스템

[이코노믹리뷰=정경진 기자]  한국토지주택공사(LH)가 그간 공급하던 10년 공공임대리츠가 앞으로 공급이 되지 않을 전망이다. 10년 공공임대아파트 논란이 지속되며 사업성을 예측할 수 없는데다 이미 정부에서 공급하기로 한 정책물량이 모두 공급됐기 때문이다.

24일 LH에 따르면 그동안 LH의 주력 리츠사업인 공공임대리츠는 올해 한 건도 발주하지 않았다. LH는 임대주택이라는 정책사업의 효율적인 수행을 위해 공공임대리츠를 통해 사업비 부담을 줄이면서 민간참여를 활성화하는 사업방식 다각화로 그간 임대주택을 공급해왔다.

그동안 임대주택을 주로 공급해왔던 LH는 임대주택 건설과 운영에 대한 손실이 누적됐기 때문이다. 실제 LH에 따르면 임대주택은 지난 2010년부터 2016년까지 7년간 매출증가율은 8.8%였던 반면 매출원가증가율은 연 10.1%로 2010년 대비 손실의 2배를 초과하는 상황이었기 때문이다.

10년 공공임대리츠는 LH가 관리하는 사업으로 보증금반환 걱정이 없고 입주 후 언제든지 위약금 없이 중도해지 및 퇴거가 가능하다. 10년 후에는 우선분양권이 주어진다. 임대주택공급 촉진을 위해 공공임대리츠를 시작하면서 LH는 리츠 운용 규모 역시 기하급수적으로 증가했다.

공공임대리츠는 리츠가 사업시행자로서 LH로부터 택지를 매입, 10년 공공임대주택을 건설 및 임대하는 구조다. 임대주택 관리는 자산관리회사인 LH가 수행하며 임대료는 공공임대의 표준임대보증금과 표준임대료 기준을 적용해왔다. 이때 사업시행자인 리츠는 줕끼금과 LH가 출자해 만든다. 이때 발행된 선순위사채는 기관투자자가, 후순위 사채는 주택기금이 인수하며 이자는 먼저 기관투자자에게 두 번째로 기금에 지급하게 된다. 이자를 지급하고 남는 금액은 지분투자자에게 배당이 된다. 특히 10년 공공임대리츠는 10년 후 분양전환을 하게 되므로 이때 매각으로 얻은 자본수익은 채권의 이자와 원금을 지급하고 나머지는 지분투자자인 주택기금과 LH가 나눠갖게 된다. 만약 분양전환가격이 높을 경우 기금과 LH의 수익이 늘어나게 되는 투자구조다.

현재 리츠AMC 중 LH의 운용규모는 올해 3월 기준 총 44개로 전체의 37.2%를 차지, 가장 많은 리츠를 운용하고 있다. 이는 2위인 코람코자산신탁(17.3%)보다 2배 높은 수준으로 압도적으로 많은 리츠를 운용하고 있는 상황이다.

LH는 2013년 희망임대주택위탁관리리츠를 시작으로 2013년 2건, 2014년 4건, 2015년 5건, 2016년 13건, 2017년 10건, 2018년 6건, 2019년 2건 등 등록 및 인가리츠는 2016년과 2017년을 기점으로 대거 설립됐다. 공공임대위탁리츠를 집중적으로 공략하면서 2017년도에는 공공임대리츠 발주 물량이 무려 2조3490억원에 달하기도 했다.

그러나 2018년 2900억원으로 줄어든 공공임대리츠는 올해 토지지원리츠와 민간임대허브 단 2건에 그쳤으며 공공임대리츠와 희망임대리츠 모두 발주하지 않았다. 10년 공공임대리츠 수익률이 마이너스인데다가 분양전환시 전환가격에 대한 논란이 여전히 일고 있기 때문이다.

리츠정보시스템에 따르면 LH가 운용하고 있는 10년 공공임대주택의 리츠 상품인 NHF공공임대위탁관리부동산리츠1호부터 12호, 15호의 수익률은 모두 0.00%이다. 희망임대리츠 역시 수익률은 0.00%이다.

국내 리츠사 관계자는 “공공임대리츠는 정부정책이 시장임대료의 85% 수준으로 임대를 하다보니 수익성이 나오지 않고 민간은 사실 해당 사업에 들어가지 않고 LH나 SH 등 공공이 담당을 해왔다”라면서 “다만 물건이 많다보니 관리수수료로 수익을 얻고 있고 분양전환할 경우에는 내부수익률(IRR)이 6~7%대까지 올라갈 수 있지만 분양전환 산정방식 논란이 계속 일고 있어서 이 역시 쉽지가 않다”고 설명했다.

당초 LH가 수익성을 목적으로 임대주택리츠를 공급한 것은 아니었지만 마이너스 수익률 역시 부담으로 작용하기는 매한가지다. 또한 10년 공공임대 분양전환가 산정에 대한 방식 논란이 지속되고 있는 점 역시 공공임대리츠 공급에 걸림돌로 작용했다. 분양가전환 가격에 따라 LH의 수익률이 달라지는 만큼 자칫 논란을 키울 수 있기 때문이다. 지난달 전국 LH중소형 10년공공임대아파트 연합회 회원 800여명은 국회도서관 대강당에서 개최된 ‘10년 공공임대 분양전환가 산정 어떻게 할 것인가’ 토론회에 참석, 건설원가 기준으로 분양가를 계산해달라고 요구했다. 현재 10년 공공임대 아파트가 분양 전환시 감정가격이 기준이 돼 분양가가 산정돼왔다. 현재 LH는 당장 분양전환 기준을 바꾸기 보다는 대출규제 완화와 장기저리 대출상품을 마련하겠다는 입장차를 보이고 있는 상황이다.

이처럼 기존의 사업방식대로 사업 추진이 어려워진데다 수익률도 담보하기가 어려워진 상황에서 공공임대주택리츠 공급은 결국 공급이 끊겼다.

이에 대해 LH측은 “주변 상황에 의한 부분도 있지만 2018년 주거복지로드맵이 발표되면서 정부정책의 목표 물량이 준공기준으로 바뀌었다”라면서 “2018년도부터 2022년까지 10년 임대주택 공급 목표량이 5만2000호였는데 준공 기준으로 바뀌다보니 2~3년 전부터 공급한 부분도 소급이 되면서 정부정책 목표 물량이 마무리 되면서 공급하지 않게 된 게 주 이유다”라고 설명했다.

정경진 기자 jungkj@econovill.com

기사승인 2019.05.24  10:14:44

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