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[박진규의 리얼 절세] 비사업용토지

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일반적으로 듣기에도 뭔가 긍정적인 의미는 아니다. 비사업용, 즉 사업과 관련없이 사용한 토지라는 의미이다. 우리나라는 인구에 비해 사용할 수 있는 국토가 현저히 부족하다. 가용토지가 전 국토의 4%에 불과한데 이러한 토지에 대해 투기를 하여 지가의 급등을 초래하는 등 여러 가지 부정적인 결과를 낳았으며 도미노효과로 토지소유의 편제현상, 근로자의 근로의욕저해, 사회·경제적 기강문란등 거시적으로도 안좋은 결과를 초래하였다.

정부는 토지에 대한 투기억제정책중 하나로 비사업용토지에 대해서 과세를 무겁게 하는 방법도 모색하였다. 결과적으로 비사업용토지에 대해 양도를 하는 경우 양도차익에 대해서는 중과하여 크게 이익을 보지 못하도록 양도소득세를 개정하였다.

그 중 첫 번째로는 중과세율을 적용하였다. 2007년 1월 1일부터 비사업용토지에 관한 양도소득세는 세율을 60%(지방소득세 6%별도)로 중과하였다. 그러나 중간에 부동산 경제 활성화 측면으로 경제정책이 바뀌어서 2009년 3월16일부터 2015년말까지는 단순 기본세율을 적용하고 투기지역에 한하여서만 기본세율에 10%만을 가산하는 정책으로 전환하였다. 2016년부터는 투기지역 관계없이 모든 비사업용토지에 대해 10%를 추가로 중과하였으며 2018년도부터는 투기지역에는 10%가 아닌 20%중과로 바뀌었다. 또한 장기보유특별공제가 배제되었다. 말그대로 3년이상 장기간 보유하고 최대 10년을 보유하게되면 30%까지 양도차익에 대해 공제되는 혜택을 비사업용토지에 대해서는 받지 못하게 되는 것이다. 다만 2017년 1월1일이후부터는 비사업용토지의 양도소득세애 대해서는 장기보유특별공제를 허용하도록 바뀌었다. 다만 그 공제율은 기존 공제율과는 다르다. 아래표와 같다.

   

즉 조금이나마 혜택을 덜 준셈이다.

그렇다면 비사업용토지에 해당되는지 여부를 판단해야 하는 중요한 문제가 있는데 이는 양도당시 현황만을 보고서 판단하지는 않는다는 어려움이 있다. 보유기간중 일정기간은 사업용으로 사용하여야만 비사업용 토지에서 제외되므로 재산세나 종합부동산세의 과세기준일 현황에 의해 과세요건을 판정하는 것과는 달리 기간기준을 별도로 두고 있음에 유의해야한다. 먼저 판단하여야 할 것이 토지를 이용상황에 맞게 사용하였는지(사용기준), 이용지역에 맞게 사용하였는지(이용기준), 이용먼적이 제대로 되었는지(면적기준)에 따라 판단하여야 한다. 그리고 둘째는 이러한 기준이 일정 기간에 걸쳐 사용되었는지 여부이다. 그러나 특정용도의 토지를 상속받았거나 장기간 또는 실수요목적, 사업상부득이한 사유가 있었음을 객관적으로 입증하는 경우에는 사업용토지로 보는 경우도 있다. 즉 무조건 사업용으로 보는 토지 외의 토지는 객관적으로 입증하는 경우에는 사업용으로 볼 수 있다는 것이다.

이에 대한 구체적인 범위는 농지(전·답·과수원), 임야, 목장용지, 주택의 부속토지, 별장의 부속토지, 나대지 및 잡종지등이 있는데 이에 대한 기준역시 네 가지 요건이 있다. 분량관계상 이하 생략할 수밖에 없으나 세무전문가와 상담하여 가능하면 비사업용토지에 해당하지 않도록 하여 양도하는 것이 절세의 방법임을 인지하였으면 하는 바람이다.

박진규 세무사 jinkendo@naver.com

기사승인 2019.05.25  20:00:58

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