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롯데리츠 영업인가 났다...첫 유동화 롯데백 강남점 효과 볼까

리스크 최소화, 영속형 공모상장 리츠 매각차익은 없어

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▲ 롯데 부동산투자회사 영업인가 공고. 출처=국토교통부

[이코노믹리뷰=정경진 기자]  ‘조’단위의 규모로 기업공개(IPO)시장의 대어로 불렸던 홈플러스 리츠(REITs)가 결국 해산을 선택하면서 유통업계 내 공모리츠 전략 다각화가 일어나고 있다. 특히 홈플러스 리츠 다음 타자로 나선 롯데 리츠는 첫 출자 자산으로 롯데백화점 강남점을 선택하며 알짜자산을 앞세우고 있는 모습이다.

14일 국토교통부에 따르면 롯데위탁관리부동산투자회사(이하 롯데리츠)는 이날 리츠 영업인가가 났다. 앞서 롯데지주가 지난 1월 예비인가를 받았으며 롯데리츠의 운영을 맡은 롯데AMC는 지난 3월 26일 국토교통부 본인가를 얻어 설립이 됐다. 롯데 AMC는 지난달 9일 롯데리츠에 대한 영업인가를 신청, 한 달 만에 영업인가가 났다.

롯데쇼핑은 지난 9일 이사회를 통해 롯데백화점 강남점을 롯데리츠에게 4249억원에 현물출자해 롯데리츠의 신주를 취득하는 계약을 체결했다.

리츠(Real Estate Investment Trusts)란 부동산투자회사법에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 등에 투자 및 운영해 그 수익을 투자자에게 배당하는 부동산 간접투자기구이다.

업계에서는 유통공룡인 롯데지주가 리츠 상장을 통해 자산 유동화에 본격적으로 나선 만큼 기대감과 우려가 동시에 섞인 모습이다. 특히 올해 상장을 추진했던 홈플러스 리츠가 최근 해산의 길로 들어서면서 리테일 시장에 대한 투자자들의 시각이 여전히 부정적이란 점에 있어 롯데리츠의 전략이 중요하다는 시각이다.

홈플러스 리츠는 홈플러스 81개점 가운데 51개점을 기초자산으로 한 리츠 상장을 시도했다. 공모규모만 1조7000억원으로 첫 ‘조’단위규모였지만 해외 기관투자 대상 수요예측 결과가 당초 기대에 미치지 못하면서 상장 철회로 이어졌다. 리츠 규모가 큰 데다 유통업 전반이 e커머스 등 온라인 강화 전략으로 나서는 추세인 만큼 리테일 시장이 침체기에 빠졌기 때문이다. 

일례로 판교 오피스와 용산 오피스를 유동화 시킨 신한알파리츠와 이랜드리테일의 뉴코아아울렛 매장을 기초자산으로 한 이리츠코크렙의 주가는 점점 벌어지고 있다. 신한알파리츠는 14일 6290원으로 지난 2월 이후 줄곧 우상향 곡선을 그리고 있다. 이리츠코크렙은 5400원으로 보합세를 유지하고 있다. 이리츠코크렙의 배당수익률은 7%, 신한알파리츠의 배당수익률은 4.8%로 이리츠코크렙의 배당수익률이 높지만 신한알파리츠의 주가가 더 높은 상황이다.

신한금융투자 관계자는 “리츠는 주가가 오를수록 배당수익률이 떨어지지만 신한알파리츠의 경우 오피스가 기초자산이라는 점에서 오는 투자 안정성과 향후 부동산자산가치의 상승 기대감으로 주가가 오른 것으로 보여진다”라면서 “아무래도 투자자 입장에서는 더 안전한 자산을 선호하기가 마련”이라고 말했다.

이를 반영하듯 롯데리츠는 강남 노른자위에 위치한 롯데백화점 강남점을 첫 번째로 유동화시켰다.  롯데쇼핑의 핵심 자산 중의 하나인 롯데백화점 강남점은 지난해 매출 2782억원을 기록한 바 있다.

박병태 리츠협회 사무국장은 “홈플러스 리츠의 경우 51개의 점포를 대상으로 유동화시키고자 했지만 51개의 물건을 모두 확인하기는 어려웠을 것이며 투자자들 입장에서는 각 물건들의 리스크를 모두 파악하지 못하고 있다는 점에서 불안감이 있었을 것”이라면서 “롯데리츠가 처음으로 강남점을 내놓은 이유도 결국 투자자들의 신뢰를 얻고자 하는 의도에서 비롯됐다고 볼 수 있다”고 말했다.

업계에 따르면 롯데리츠는 향후 롯데백화점 구리점을 비롯해, 광주점, 창원점, 롯데마트 의왕점, 김해점 등 10여개의 점포를 대상으로 현물출자 할 예정이다.

특히 롯데그룹은 현물출자한 점포에 앵커 투자자로 참여하며 안정적인 배당수익률을 확보하는 전략을 펼쳤다.

롯데쇼핑은 롯데AMC에 강남점을 현물 출자한 후 매년 임대료 225억5900만원, 올 6월부터 2030년 6월까지 11년간 임대계약을 체결했다.

다만 롯데 리츠가 기존 리츠들과 다른 특이점을 보이고 있는 부분은 바로 ‘영속형 공모상장리츠’로 추진한다는 점이다. 기간한정형 리츠는 운용기간 이후 리츠를 매각에 매각차익이 나지만 영속형은 매각을 하지 않기 때문에 매각차익을 기대할 수가 없다.

기초자산 자체를 매각하지 않을 경우 투자자들은 투자 기간 중 임대료에서 발생하는 배당수익은 받을 수 있다. 다만 투자 운용 기간 중 해당 리츠에 자산의 편입 및 매각은 가능하다. 한마디로 리츠 자체는 해산을 시키지 않은 채 자산을 사고팔수는 있게 된다.

신한금융투자 관계자는 “국내 투자자들은 현재까지 부동산 운용 이후 매각차익을 기대하는 부분이 크다”라면서 “투자기간동안 반기 당 배당을 받은 이후 청산할 때 매각차익을 볼 수 없는 부분은 투자자들에게는 많이 아쉬울 것”이라고 설명했다.

정경진 기자 jungkj@econovill.com

기사승인 2019.05.14  15:56:00

<경제를 리뷰, 미래를 본다 © 이코노믹리뷰 무단전재 및 재배포금지>

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