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[상권을 알면 가치가 보인다] 구파발역 상권, 은평 뉴타운 대단지 배후수요 확보

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가톨릭대학교은평성모병원 개원(2019년 4월)
연신내역 GTX 노선 개통예정
복합쇼핑시설 롯데몰 집객효과 우수
주말 북한산 등산객 집결지
상업지 상권 3년 차 접어들어 확장 중

   

은평 뉴타운의 핵심 상권인 서울시 은평구 진관동에 위치한 구파발역은 2005년 역사 일대에 재개발 바람이 불면서 아파트가 들어서기 시작했다. 은평뉴타운을 중심으로 재개발이 진행돼 수색증산뉴타운, 녹번재개발, 응암재개발 등으로 이어지며 주택 단지 대신 아파트가 늘어나고 있다.

뉴타운 사업으로 아파트 개발과 함께 인구도 증가하며 은평구에 활력을 불어 넣고 있다. 특히 이곳은 서울과 경기도 고양시를 연결하는 관문의 허브 역할을 할 정도로 사통팔달의 교통여건을 갖췄다.

은평뉴타운의 중심상권이라고 할 수 있는 구파발역은 연신내역과 한 정거장 떨어져 있는 곳으로 일명 ‘베드타운(도심에 직장을 갖고 있는 것)’으로 불리며, 은평 뉴타운에는 현재 2만여 세대가 거주하고 있을 정도로 명실공히 핵심 상권으로 입지를 다지고 있다.

구파발역에 위치한 롯데몰을 중심으로 형성된 현재의 상권은 주변 아파트와 도시형 생활주택들의 입주가 늘면서 새로운 상권으로 변화가 진행 중이다. 경기도 고양시 삼송역 인근에 ‘신세계복합쇼핑몰(스타필드 고양)’이 개관됐고, 고양 원흥지구에도 ‘이케아 2호점’이 개점하는 등 인근 상권에 대형 쇼핑·문화 시설이 연달아 들어서고 있어 이들과 함께 시너지효과를 내며 서울 서북부를 대표하는 상권으로 자리매김해나가고 있다.

 

은평구 대표 복합쇼핑몰 상권으로 자리매김

구파발역 상권은 지하철 3호선을 중심으로 형성되어 있으며 은평 뉴타운 일대의 아파트 단지를 대상으로 한 생활밀착형에 유동인구가 많다. 구파발역을 중심으로 롯데몰과 도로변에 있는 스트리트형 상가로 나눌 수 있다.

롯데몰은 구파발역 1번 출구에 위치한 약 1만평 규모의 초대형 복합쇼핑몰이다. 과거 구파발역사 주변에는 대형마트, 생활편의시설이 없어 장을 보려면 불광동과 일산까지 이동해야 했다. 롯데몰은 2016년 오픈 후 은평구를 대표하는 복합쇼핑시설로 자리 잡아가고 있다.

   
 
   
 

롯데몰 은평점에는 롯데마트, 롯데시네마, 쇼핑몰, 롯데월드 언더씨킹덤, 하이마트 등 롯데의 대표 매장 등이 있다. 과거 이곳은 마트, 쇼핑몰, 영화관이 없어 문화생활여건이 좋지 않았다. 하지만 최근 주말이면 가족, 연인 등이 롯데몰 내부에서 문화생활, 쇼핑, 식사 등 원스톱으로 여가를 즐기려는 고객들의 발길이 이어지고 있다.

구파발역 대로변은 1,2번 출구 정면으로 단지 내 상가, 주상복합 상가 등의 스트레이트형 구조다. 반찬가게, 카페, 약국, 미용실, 편의점, 은행 등 단지 생활밀착형 업종들이 분포되어 있고 뉴타운 대단지로 부동산들이 상가 중간마다 있고 3,4번 출구도 비슷한 모습이다.

소상공인시장진흥공단의 2017년 하반기 매출통계 자료를 보면 숙박(월평균매출 5083만원), 소매(월평균매출 4018만원), 생활서비스(월평균매출 3240만원), 음식(월평균매출 2866만원), 관광·여가·오락(월평균매출 2353만원) 순이다.

역 주변 학군으로 신도초등학교, 신도중학교, 신도고등학교, 은진초등학교, 진관중등학교, 진관고등학교, 은평메디텍고등학교 등이 있어 도보 등·하교가 가능하다. 편의시설로 구파발역 복합환승센터, 약수사, 은평구민체육센터, 은평소방서, 은평우체국, 진관근린공원 등이 있다. 그동안 구파발역 주변은 물론 은평구에는 종합병원 시설의 부재로 병원을 이용하려면 서울 중심부와 고양시까지 나가야 했다. 하지만 2019년 4월 가톨릭대학교은평성모병원 개원 예정으로 은평 뉴타운 상권에 편의시설 인프라가 완성될 것으로 보인다.

 

서울의 대표 ‘베드타운‘ 구파발

2004년부터 시작된 은평뉴타운은 진관동~구파발동 일대에 형성된 뉴타운이자 ‘베드타운’이다. 현재 공사 중인 신규 단지를 포함하면 2만5000여 세대를 잠재적 배후수요로 꼽을 수 있다.

지하철 3호선을 통해 서울의 중심부 종로는 물론 강남까지의 접근성도 뛰어나며 하루 승하차 이용객만 3만8000여명에 달한다. 구파발역과 한 정거장 거리에 지하철 3호선과 6호선이 교차하는 환승역인 연신내역이 있어, 구파발은 서울을 남북으로 가로지르는 3호선과 서울의 동서를 이어주는 6호선이 지나 명실상부 사통팔달 교통의 요충지다. 더불어 수도권 광역철도인 GTX-A노선 정거장으로 확정돼 서울 중심은 물론 강남으로의 이동까지 수월해질 전망이다.

   
 
   
 

또한 구파발역 인근 연신내는 지하철뿐 아니라 은평구 북부와 고양시 북부, 파주 지역 대부분의 교통거점 역할을 하고 있으며, 송추, 의정부, 노원, 도봉, 등 경기지역과 서울 동북부 지역과도 환승 없이 버스를 통해 이동이 가능하다. 이외에도 종로구, 영등포구, 서초구, 강남구, 구로구 등 서울 주요 지역과도 이동이 편리하다.

다만 고양시와 서울역을 연결하는 통일로는 출근시간에는 중심부로 퇴근시간에는 외각으로 이동하는 방향에 교통체증이 심해 시민들의 불편과 원성이 자자하다. 하지만 연신내역에 GTX-A노선(2023년) 개통 시점에 대중교통 이용객의 증가로 인해 교통체증이 다소 해소될 것으로 보이나, 통일로의 대부분이 2~3차로 도로인 것을 볼 때 정비사업을 통해 차선을 연장하는 것도 하나의 방법으로 보인다.

은평 뉴타운은 쇼핑몰과 대형마트, 영화관 등이 잇따라 들어오면서 주거지로서의 인프라가 확보되었다. 또한 GTX-A노선 등 교통망까지 상권에 힘을 실어주고 있다. 하지만 서울 서북부의 핵심 상권 기능을 하고 있는 연신내역이 한 정거장 앞에 있어 회식장소 및 관련 소비의 기능은 제한적일 것으로 보인다.

구파발역 1번 출구 앞은 주말이면 등산객들로 인산인해를 이룬다. 지하철을 이용해 구파발역에서 704번, 34번 버스로 환승해 북한산성으로 이동한다. 등산 후 동일한 버스를 타고 구파발역에 하차 후 인근 식당가에서 식사를 하는 등산동호회 사람들이 주를 이룬다.

요일별 유동인구를 살펴보면 토요일에 15.1%로 유동인구가 가장 많았으며 다른 상권과 다르게 일요일에도 유동인구가 12.4%로 다소 높게 나타났다. 주말을 이용해 등산을 하려는 등산객들의 유입으로 보인다.

소상공인시장진흥공단의 구파발역 상권 2018년 12월 인구분석 자료를 살펴보면 40대가 23.2%로 연령별 비율 중 가장 높았고 그 뒤를 60대가 20.4%, 50대 19.7%, 30대 17.9%, 20대 11.9%의 비율을 보였다.

   
 
   
 

은평뉴타운은 거주민을 중심으로 한 상권으로 근린상권으로 확장될 것으로 보인다. 주민들의 편의를 책임질 편의시설 증가와 주말 가족단위 고객들에게 맞는 업종들이 앞으로 증가할 것으로 보인다.

아직까지는 주택형상가도 없는 데다 은평뉴타운은 이제 막 상권이 형성되기 시작해 확장하는 추세다. 구파발역 인근 상가건물 대부분에 점포들이 입점했고 신규로 공급되는 아파트가 건축 중이다. 앞으로 아파트 단지들의 공사가 완료되고 신규단지에 입주가 완료되면 상권 내 소비 수요가 증가할 것으로 보인다. 다만 역 주변에 상가들이 몰려있어 입점 시 사업성 분석과 업종 분석을 철저하게 해야 리스크를 줄일 수 있다.

   
 
   
 

구파발역 4번 출구 인근 공인중개사사무소 관계자는 “상업지 편의시설이 이제 3년 차로 아직은 상권 활성화가 덜 되어 있지만 주변에 공원과 문화시설 등의 개발로 좋아지고 있다”며 “은평성모병원이 4월 개원해 인구유입이 늘어날 것으로 보이고 구파발은 역을 중심으로 상권이 몰려 있다”고 말했다. 덧붙여 “상가점포 임대료는 전용면적기준 3.3㎡당 15만~22만원 선인데 인근 지축과 삼송에 아파트가 추가로 들어오고 구파발역 주변으로 호텔과 오피스도 들어올 가능성이 높아 앞으로 상권이 확장될 것으로 보인다”고 전했다.

구파발역 2·3번 출구 인근 상가 시세를 조사한 결과 A급 입지 평균 45㎡(전용면적) 1층 기준 보증금 4000만~5000만원대, 월세 350만~380만원이고 권리금의 경우 상권이 형성 중이어서 없다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사 6773kang@hanmail.net

기사승인 2019.04.19  08:04:39

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