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올 상반기 서울 정비사업 신규분양 6000여가구...조합원 입주권 양도세는?

재개발 또는 재건축 입주권도 주택수에 포함돼...다주택자 간주시 양도세 폭탄 위험

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▲ 서울 성북구 일대 주택가. 출처=뉴시스

[이코노믹리뷰=정경진 기자]  올해 정비사업을 통해 신규분양되는 물량이 늘어나면서 부동산 세제에 대한 관심도 늘어나고 있다. 재개발 또는 재건축 입주권을 취득하게 되면 주택수에 포함돼 다주택자로 간주될 수 있어 양도세가 부과되기 때문이다.

올 상반기 서울에서 재개발 정비사업을 통해 일반분양 물량은 총 6153가구로 집계됐다. 이는 지난해 동기 1458가구의 4.2배 많은 수준이다.

그렇다면 재개발 입주권을 소유했을 경우 비과세가 될 때와 비과세에 해당되지 않는 경우는 어떻게 다를까.

2005년 1월 1억원에 단독주택을 취득한 후 2015년 10월 관리처분계획인가(권리가액 2억원)를 받고 2020년 5월에 준공되는 경우, 만약 관리처분계획인가일 현재 1가구 1주택이라면 비과세 요건을 충족하게 된다. 또한 조합원 입주권을 양도할 때 다른 주택이 없어야(일시적 2주택 포함) 1가구 1주택 비과세 특례를 받는다.

이처럼 비과세에 해당되지 않는 경우 양도세가 부과되지만 보유기간이 10~11년에 해당돼 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

만약 위의 사례에서 2020년 1월 조합원 입주권을 3억원에 양도할 경우 양도차익에 대한 장기보유 특별공제는 받을 수 없지만 종전주택, 즉 관리처분계획인가일 이전까지 주택을 보유한 부분에 대해 종전주택 장기보유 특별공제를 받을 수 있다. 관리처분계획인가 당시 권리가액인 2억원이기 때문에 취득금액인 1억원을 제한 1억원이 양도차익이 된다. 1억원의 양도차익에 대해 보유기간이 10년이 되기 때문에 20%의 장기보유 특별공제를 받을 수 있다.

반면 조합원 입주권을 3억원에 양도할 경우 2억원의 권리가액을 3억원에 양도했기 때문에 양도차익은 1억원이 되며 이때 장기보유특별공제는 받을 수 없다.

2016년에 조합원 입주권을 2억원에 취득해서 추가 분담금 1억원 납부(조합원 분양가 3억5000만원)하고 2021년 5월에 신축주택 4억원에 양도했을 경우에도 장기보유특별공제는 받을 수 없으며 단기보유에 대해 세율 40%가 적용된다.

그렇다면 1가구 1주택자가 조합원 입주권을 취득해도 비과세를 받을 수 있을까.

장하나(가명) 씨는 2010년 1월 한양아파트를 소유한 상태에서 2016년 10월 관리처분계획인가일인 조합원 입주권을 2017년 2월에 취득했다. 이곳은 2020년 5월 준공된다.

장하나 씨가 2019년 1월에 살고 있던 한양아파트를 양도한다면 일시적 1가구 2주택요건을 충족해 비과세가 된다.

입주인 2020년 5월을 기준으로 이보다 앞선 2020년 3월에 한양아파트를 양도했을 때와 입주 후 1년 뒤인 2021년 5월 한양아파트를 양도해도 3가지 요건을 모두 충족하면 비과세가 된다.

▲신축 주택 완성 전 또는 완성 후 2년 이내에 살고 있던 아파트를 양도 ▲한양아파트 1가구 1주택 요건 충족 ▲신축주택 완성 후 2년 내에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주 등이다.

애초에 1가구 1주택자가 재개발 시행으로 대체 주택을 취득해 양도하는 경우에도 비과세를 받을 수 있다.

2010년 1월 수도권 내 단독주택을 취득해 보유한 박나영(가명) 씨는 2016년 10월 관리처분계획인가가 나 이주금을 받아 2017년 5월에 미래아파트를 취득했다. 이후 2020년 8월에 미래아파트를 양도했을 때 비과세를 받기 위해서는 사업시행인가일 현재 1주택자여야 한다. 또한 사업시행인가일 이후에 대체주택(미래아파트)을 취득해야 하며 대체주택에서 1년 이상을 거주해야 한다. 관리처분계획에 따라 취득하는 신축주택 완성 전 또는 완성 후 2년 이내에 대체주택(미래아파트)을 양도해야 하며 신축주택 완성 후 2년 내에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주해야 한다.

K세무법인 관계자는 “얼마 전 상담한 사람도 입주권을 보유한 상태에서 주택을 양도해 양도세를 많이 냈는데, 많은 사람들이 재개발로 지정되고 주택이 완공되기 전이라 단순히 분양권으로 인식하는 경우가 있다”라면서 “기존 주택을 양도할 경우 양도세가 부과되는 것을 간과해서 낭패를 보는 경우가 자주 발생하는 만큼 유의해야 한다”고 말했다.

   
▲ 서울 상반기 재개발 분양 물량. 출처=부동산인포

정경진 기자 jungkj@econovill.com

기사승인 2019.03.25  11:22:54

<경제를 리뷰, 미래를 본다 © 이코노믹리뷰 무단전재 및 재배포금지>

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