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장기보유특별공제 어떻게 개정됐길래, 입주단지 전세 줄었나

2년 거주해야 1주택자 양도세 경감...헬시오시티 효과 미비, 하반기 동남권 입주시장 촉각

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▲ 송파구의 전세가 변동률은 3월 둘째 주부터 상승 전환했다. 출처=한국감정원.

[이코노믹리뷰=김진후 기자] 헬리오시티의 조합원과 주택 보유자들이 세를 놓는 대신 대거 입주에 나서는 가운데, 그 배경으로 장기보유특별공제와 거주요건 충족이 거론되고 있다. 송파구 주변의 역전세난 우려는 소강에 이르고 있지만, 향후 대규모 입주가 시작되는 서울 동남권에 올해부터 적용되는 새로운 장기보유특별공제 요건이 어떤 영향을 줄지에 관심이 모이고 있다.

3월 23일 한국감정원에 따르면 총 9510가구의 송파헬리오시티가 속한 송파구의 전세가격은 3월 2주를 기점으로 +0.02%를 기록하며 상승 전환됐다. 그전까지 예비 입주물량이 누적되면서 헬리오시티는 물론 동남권 전반의 전세가까지 하락한 상황이었지만 입주율 70%를 넘기면서 주변의 ‘역전세난’ 우려도 잦아드는 모양새다.

감정원은 3월 셋째 주 역시 헬리오시티의 매물 감소와 재건축 이주수요로 상승폭이 유지되고 있다고 밝혔다. 이에 따라 서울 전체의 전세 시세도 3월 2주 –0.12%에서 –0.11%로 다소 완화되는 양상을 띠고 있다. 세입자 우위시장이 이어지고 있지만, 봄 이사철 수요와 정비사업 이주수요, 매매시장 관망에 따라 전세전환 수요가 있는 일부 단지는 상승하면서 전주보다 하락폭이 축소됐다는 관측이다.

다만 9.13 이전까지 조합원들의 비율이 높고 융자가 적은 점, 부담해야 할 잔금이 많지 않았던 단지의 특성은 9.13 이후 대출규제와 양도세 중과 조치에 따라 독으로 작용했다. 대출규제의 경우 조합원과 주택 보유자 가운데 다주택자가 많아 잔금 상환이 어려운 점이 집주인들의 직접 입주를 부추겼다는 시각이다. 또 다른 한편으로 해당 주택을 투자 또는 판매용으로 구매한 보유자의 경우 양도세를 낮추기 위해 ‘장기보유특별공제’와 ‘거주요건’을 충족해야 한다는 점이 직접 입주로 나서게 된 계기가 됐다.

가락동 H공인중개사는 “전세 물량이 많아 가격이 내려갔을 때, 잔금 처리가 불리하다고 생각한 집주인들이 대거 입주한 것으로 알고 있다”면서 “거주요건 2년 이상을 채우려면 빨리 입주해야 나중에 신속하게 팔 수 있다는 생각도 있는 것 같다”고 전했다.

   
▲ 2018년까지 통용돼 온 장기보유특별공제 공제율. 출처=기획재정부.

양도소득세 장기보유특별공제는 토지 또는 건물을 처분할 때 보유기간이 3년 이상이라면 일정 부분을 공제해주는 제도를 말한다. 공제는 1가구 1주택자, 다주택자와 기타부동산 보유자, 임대사업자 등 세 분류로 나눠 차등 적용한다. 적용 기간은 자산 취득일(잔금처리일)로부터 양도일까지를 이른다.

2018년까지의 기준에 따르면 1가구 1주택자는 보유한 지 3년이 넘은 시점부터 24%의 공제율이 적용되고, 1년이 넘을 때마다 8%씩 상향됐다. 10년이 넘을 경우 최대 80%까지 혜택을 받을 수 있었다. 반면 다주택자는 최저 공제율은 3년 이상인 시점에 10%였고, 보유기간이 10년을 넘어 최대 공제율이 적용돼도 30%였다.

반면 다주택자는 최저 10%에서 해마다 2~3%씩 상향돼 최대 30%가 적용됐다. 장기임대사업자가 받을 수 있는 혜택은 10~40%였다.

2019년 1월부터 개정된 내용에 따르면 구간별 요율에 따라 세분화된 모습을 볼 수 있다. 또한 요율도 줄어들었다. 1주택자의 경우엔 차이가 없지만, 다주택자의 경우 최저선이 6%로 낮춰지고 15년 이상을 보유해야 최대 공제율인 30%의 혜택을 받을 수 있다. 보유년차에 따른 공제율차도 종전의 3%대에서 2%대로 낮아진다.

   
▲ 2019년부터 바뀌는 규정에 따르면 다주택자의 공제율은 줄어들고, 2년의 거주 요건을 채워야 하는 대상도 1주택자에 소급 적용된다. 출처=기획재정부.

조정지역과 9억원 이상의 고가주택은 더욱 특수한 규정이 적용된다. 2018년 4월 1일부터 다주택자는 투기과열지구 등 조정대상지역에서 주택을 양도할 때 비과세 혜택에서 전면 배제된다. 또한 9억원 이상의 주택은 2년의 거주 요건을 갖춰야 양도소득세 보유특별공제에 속할 수 있다. 단 해당 규정은 1주택자에 한하고 2020년 이후 처분 물건을 대상으로 한다.

즉 2018년까지는 거주 여부와 관계없이 주택을 10년 이상 보유했다면 9억원 초과분에 대한 양도세를 최대 80%까지 할인해 왔지만, 2020년 이후 주택을 매도한다면 2년 거주요건을 충족하지 못할 경우 최대 공제율 30%로 줄어든다는 것이다.

   
▲ 중개사들에 따르면 고덕동 대단지들 사이에선 양도세 장기보유특별공제를 받기 위해 거주요건을 채우려는 집주인들이 늘고 있다. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

전세매물 바닥 보이는 고덕동 대단지도 조합원 입주 러시?

오는 9월부터 입주를 시작하는 서울시 강동구 고덕동의 재건축단지들 역시 높은 조합원 입주를 보일 전망이다. 가장 이르게 입주하는 고덕그라시움(구 고덕주공 2단지)은 총 4932가구 물량이지만 조합원 자격 양도는 막혀있다. 나머지 일반분양 2010건 가운데 현재 네이버 부동산 기준으로 매매물건은 113건, 전세물건은 236건, 월세 33건이 올라와 있다.

B공인중개사는 “일단 집주인들이 입주하기가 용이한 미사강변지구와 강일동 지역에 몰려 살고 있고, 그라시움의 경우 절반 이상의 집주인들이 입주할 것으로 보인다”면서 “헬리오시티와는 달리 타 지역 유입인구가 적을 것으로 보여 전세가 하락이 계속되면 집주인 입주도 흐름을 타지 않을까”라고 생각을 밝혔다.

해당 단지의 분양가는 최저가 기준 전용면적 59㎡가 6억6900만원, 최고가 기준 127㎡가 12억100만원에 공급됐다. 단위면적 3.3.㎡당 가격은 2402만원이다. 다만 매매가는 59㎡도 현재 9억~10억원대로 뛰었기 때문에 양도세 측면에선 불리한 상황이다. 중개사들에 따르면 아직 입주 기간이 남아있어 전세가는 극적인 변동을 보이고 있지는 않지만, 고덕과 함께 미사·강일 등도 얼마 전 있었던 전세가 하락의 영향을 받는 것은 사실이다. 이 때문에 아예 매물을 거둬들이는 사례도 심심치 않다고 U공인중개사는 설명한다. 그는 “얼마 전 미사지구는 전용면적 84㎡의 전세매물이 3억원 이하로 떨어졌고, 강일동 리앤파크 역시 4억원 후반에서 낮아진 4억2000만원대에 거래 중”이라고도 전했다.

   
▲ 강동구 고덕동은 2019년 하반기부터 2021년 상반기까지 총 1만4426가구의 입주 러쉬가 치뤄질 전망이다. 출처=고덕동 일대 공인중개사.

이는 거주요건 2년을 채워 낮은 양도세에 판매하기를 기다리는 것이라는 게 중개사의 설명이다. P공인중개사는 “매매가 다수가 9억원을 넘는 11억원대에 형성돼 있지만 1주택자들은 9억원 초과분에 대해서만 양도세를 지기 때문에 기다리려는 심리가 있다”면서 “매수자들 역시 10억원대로라도 떨어지면 구매 의사가 있다는 반응이 많다”고 말했다.

집주인들이 전세 매물을 거둬들이고 있고, 거래 잠김으로 매매가도 빠지지 않고 있는 상황에서 입주시기가 도래하면 많은 물량을 감당하지 못할 것이란 관측도 있었다. L공인중개사는 “잔금을 맞추지 못해서 전세를 구하는 사람이 많을 텐데, 해결하지 못하면 급매물로 나올 가능성도 있을 것”이라면서 “더군다나 총 1만4000가구의 물량이 약 4개월씩 시차를 두고 연쇄적으로 입주할 것이기 때문에 전세가 하락은 계속될 것 같다”고 내다봤다.

반면 고덕주공3단지의 재건축단지인 고덕아르테온의 조합원이자 공인중개사인 김명훈(가명) 씨는 보유자들의 직접 입주는 복합적인 배경의 결과라고 말한다. 파는 것을 염두에 둔다기보다 양도세가 너무 과중해 일단 피하고 보자는 생각이다. 그는 “8.2 대책 이전에 취득한 주택은 큰 타격이 없고, 세를 주고 싶어도 매매가 안 된다”면서 “조합원 지위 양도가 막히니 거래되는 몇몇 주택이 품귀해지고, 그 주택들의 가격이 오르니 이제 표준가가 너무 높아졌다”고 설명했다.

김 씨는 “수십년 갖고 있던 아파트가 5억원이 올랐는데 양도세로 절반을 낸다고 하면, 매수자는 5억을 내지만 매도자는 2억5000만원밖에 못 버는 것”이라면서 “언젠가는 양도세를 내게 되겠지만, 매도자 입장에선 그동안의 이자비용 등 들어간 본전을 생각하기 때문에 양도세만큼 높여 받으려는 것”이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “다주택자의 경우 보유든 입주든 받을 수 있는 비과세 혜택은 없지만, 1주택자는 미거주보다 거주요건을 채우는 것이 유리한 게 사실”이라면서 “9억원 이상의 주택은 2020년부터는 거주를 해야 최대한 받을 수 있다.

그러나 거주요건을 채운 매물들이 다시 시장에 나올 것인지에 대해 전반적으로 회의적인 시각도 있다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “지난해 가격이 급등했고 현재 조정단계에 있지만 오른 만큼 회귀하지 않으니 급하게 파는 사례나 그래야 할 이유도 없는 게 현 상황”이라면서 “거주요건이 맞춰져 매매시장에 영향을 끼칠 정도로 큰 영향력이 있는 것은 아니기 때문에 흐름으로 자리 잡기는 어렵다”고 설명했다. 권일 팀장은 “서서히 팔린다는 얘기도 나오고, 보유세가 높아진다는 압박이 거세지면 이참에 정리하자는 흐름이 나올 법도 하다”면서도 “그러나 이미 지난해 2월 양도세 중과 소식에 많이 거래됐기 때문에 현재는 소강상태”라고 말했다. 권 팀장은 “일단은 집주인 입장에선 보유에 부담이 없는, 버틸 만한 것이란 해석이 가능하다”면서 “매물로 투매가 줄어들면서도 가격이 많이 올랐기 때문에 상쇄되고도 남는 상황이 연출되고 있고, 투매가 다시 흐름으로 자리 잡으려면 지금보다 대외적 변수로 인한 경기 위축이 극심해져야 할 것”이라고 지적했다.

김진후 기자 jinhook@econovill.com

기사승인 2019.03.25  07:22:52

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