[이코노믹리뷰=정경진 기자] 실수요자에 대한 혜택을 넓히고 투자수요를 억제하기 위한 지난해 9.13 대책이 나온 지 6개월이 지난 현재, 서울 집값은 안정세를 보이고 있지만 주택시장 침체는 나아질 기미가 보이지 않고 있다.

특히 이번 정부의 주택시장을 바라보는 관점이 ‘집을 소유했는지 집을 소유하지 않았는지’ 즉 주택 소유 여부를 둔 이분법적 생각에 그쳐있다는 평가가 주를 이루는 만큼 부동산 시장의 수요억제책은 지속되는 상황이다.

결국 서울을 비롯해 가격이 급등한 지역은 매매가격 하향 조정과 매수자 관망세가 이어지면서 거래절벽 현상이 심화되고 있다. 정부가 다주택자 규제를 강화하면서 투자 심리가 위축된 데다 대출규제 강화까지 이어지면서, 실수요자일지라도 자금마련이 어려워지면서 적극적인 매수에 나서고 있지 못하고 있다.

한국은행의 2019년 2월 중 금융시장 동향에 따르면 2월 말 은행 주택담보대출 잔액은 613조원으로 한 달 전 대비 2조4000억원 증가했지만 전월 대비 증가액은 지난해 2월(1조8000억원)이후 최소다. 주택담보대출 증가세가 주춤한 이유는 이사철이 아닌 데다 주택시장 안정화 대책으로 주택 거래가 위축됐기 때문이란 분석이다. 서울시 부동산 정보 광장에 따르면 2월 서울 아파트 매매거래량은 2000가구로 지난해 같은 달 거래량인 1만1000가구의 20%에 미치지 못했다.

계절적으로 거래 성수기로 분류되는 3월이 됐음에도 불구하고 주택시장은 갈수록 얼어붙고 있다. 서울부동산정보광장 분석 결과 이달 거래량은 647건으로 하루 평균 거래건수는 49.7건에 그친다. 이는 지난해 3월 일평균 거래량인 445건의 11% 수준이다.

거래절벽 심화는 어제오늘의 일이 아니다. 9.13 대책 이후 매도자와 매수자 간 눈치 보기가 지속되면서 지난해 9월 1만2229건을 기록했던 아파트 거래량은 같은 해 11월 3533건으로 4분의 1 수준으로 급감했다. 지난해 12월부터 지난달까지 세 달간 거래량은 5741건으로 이 역시 전년 동기 대비 80% 가까이 줄어들었다.

주목할 것은 주택시장이 침체되고 아파트 공시가격 발표가 코앞으로 다가온 상황에서 무주택자부터 1주택자, 2주택자, 다주택자들의 셈법은 지금도 빠르게 돌아가고 있다는 부분이다. 집을 언제 사야 할지, 매도타이밍은 언제일지, 절세전략은 무엇일지 등 오히려 주택시장이 혼돈스러울수록 각 개인별의 입장은 상당히 세분화되어가며 그에 따른 전략 역시 달라진다.

 

PAR1. 당신이 무주택자라면

무주택자 혜택은 무엇?

현재 침체된 주택시장 속에서 유일하게 수요심리가 살아난 곳이 있다면 바로 무주택자들이다. 유주택자가 세부담이 강화된 반면 무주택자는 세부담에 자유롭고 청약 기회도 확대됐기 때문이다. 또한 올해 서울 7만2000가구, 수도권에만 22만가구의 새 아파트가 공급될 계획으로 청약제도가 무주택자에게 유리하게 바뀌면서 청약 당첨 확률이 높아졌다.

 

정부는 지난해 9.13 대책에 따라 같은 해 12월 청약제도를 개편해 무주택자의 문턱을 낮췄다. 투기과열지구와 청약과열지역에서는 추첨제 물량의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하고 1주택자는 기존 주택을 처분하는 조건으로 청약자격이 주어졌다. 분양권이나 입주권 소유자도 유주택자로 간주해 청약 신청에 제한을 뒀다. 이전까지는 아파트 전용면적 84㎡ 이상의 중대형 아파트는 추첨제를 통해 1주택자도 당첨의 기회가 있었지만 지금은 무주택자에게 그 기회가 먼저 돌아가게 됐다.

 

무주택자라면… ‘어느’ 분양시장이 핫할까

분양아파트는 일반적으로 주변 시세보다 저렴하게 공급된다. 또한 새 아파트인 만큼 준공 시점에 구축 아파트 대비 시세차익을 누릴 수 있다. 최근 2~3년간 새 아파트 공급을 둘러싸고 ‘로또 아파트’라는 말이 나온 것이 과언이 아닐 정도로 일부 지역은 시세차익이 수억원에 달하기도 했다. 이 같은 시장에서 무주택자들의 문턱을 낮추는 것은 새 아파트를 구매하라는 시그널과도 같다.

다만 모든 분양시장이 ‘로또 아파트’인 것은 아니다. 최근에는 서울 등 수도권 아파트 시장에 ‘청약 미달’ 단지가 나오고 있기 때문이다.

금융결제원에 따르면 2월 21일 1순위 청약을 받은 인천 부평구 ‘부평 지웰 에스테이트’는 145가구 모집에 111개의 청약통장만 모였다. 같은 달 인천 서구 검단신도시 ‘검단 센트럴 푸르지오’는 5개 주택형 2순위 모집 결과 잔여물량이 283가구가 나왔다. 이 단지는 검단신도시 내 신규 분양 단지 중 규모가 1540가구로 가장 큰 단지이자 유일한 1군 브랜드 아파트임에도 불구하고 청약 미달을 면치 못했다. 서울지역에서도 미달 단지가 나왔다. 서울 광진구 ‘e편한세상 광진 그랜드파크’는 1순위에서 미달이 났으며 2순위에서도 완판에 실패했다. 광진구 신규 아파트는 전 주택형 모두 분양가가 9억원을 넘었다. 즉 중도금 집값대출이 불가해 수요자들에게 부담이 됐다는 평가다. 특히 검단신도시는 공공택지에서 공급되는 아파트 단지이지만 인천 계양구가 3기 신도시로 낙점되면서 실수요자들의 외면을 받았다. 계양신도시는 검단신도시에 비해 서울에 속한다고 볼 수 있을 만큼 위치가 좋기 때문에 검단신도시를 고려하던 수요자들이 계양 3기 신도시로 눈을 돌렸기 때문이다.

인천 계양 R공인중개사 관계자는 “계양과 검단 입지 차이는 크다”라면서 “서울과 훨씬 가까운 곳에 신도시가 생긴다는 소식에 인천과 경기권 수요자들이 검단신도시에서 계양신도시로 마음을 굳힌 사례가 많다”고 말했다.

 

관건은 ‘대출’… 공공택지 신규분양을 보는 눈

그러나 여전히 분양업계에서는 무주택자인 실수요자들이 기존 아파트보다 공공택지에서 공급되는 아파트로 몰릴 것으로 예상하고 있다. 공공택지에서 분양하는 아파트는 분양가 상한제가 적용되기 때문에 대출규제에서 자유롭지 못한 실수요자들의 자금 부담을 한층 덜어주기 때문이다. 비록 지난해 말부터 전매를 제한하는 각종 제도가 개편되면서 전매제한 기간이 늘어났지만 무주택자에게 우선적인 기회가 있다 보니 내 집 마련 방법으로 손꼽히고 있다.

이 중 서울에 거주하는 무주택자들의 관심을 끌고 있는 지역으로 서울 양원지구가 주목받고 있다. 양원지구는 중랑구 망우동, 신내동 일대 34만5291㎡에 조성되는 택지다. 경춘선 신내역과 경의중앙선 양원역이 있어 교통이 편리하고 신내역은 올해 6호선이 추가로 개통될 예정이다. 양원지구에서는 3월 말 ‘신내역 금강펜테리움 센트럴파크’를 시작으로 총 3600여가구가 공급된다.

그동안 서울에서 공급되는 신규아파트는 대부분 재건축과 재개발 단지였던 만큼 고분양가에서 자유롭지 못했다. 분양가를 낮출 경우 조합원들의 분담금이 올라가기 때문이다.

2월 말 청약접수한 서울 홍제동 ‘홍제역 해링턴플레이스’의 3.3㎡당 평균 분양가는 2469만원으로 책정됐다. 일부 주택형 전용면적 84㎡ 분양가는 8억9128만원이기도 했다. 같은 자치구 내 1년 이내 분양한 아파트가 없을 경우, 분양가를 준공 아파트 평균 매매가 대비 110%를 넘지 않게 규제하다 보니 시세와 비슷한 수준의 분양가가 책정된 것이다. 홍제역 인근에 위치한 ‘홍제 센트럴 아이파크’ 전용면적 84㎡는 2월 분양권이 9억원대에 거래됐다.

이 같은 상황에서 분양가 상한제가 적용되는 서울시내 공공택지 내 공급은 무주택자들의 관심이 쏠릴 것이라는 게 전문가들의 의견이다.

권일 부동산인포 팀장은 “서울 공공택지지구였던 향동지구도 첫 분양시작은 미진했지만 현재는 다 팔렸다”라면서 “지금 서울 분양시장 분위기는 9억원이 넘는지 안 넘는지가 최대의 관건으로, 중도금 대출 가능 여부 즉 지금은 대출이 가장 중요한 변수가 됐기 때문에 상대적으로 분양가가 저렴한 서울 공공택지로 수요가 몰릴 수 있다”고 말했다.

양원지구 내 망우동에 위치한 Y공인중개사 관계자는 “주변 시세보다 단위 면적당 300만원에서 400만원가량 저렴할 것으로 예상한다”라면서 “30평대의 경우 무려 1억원의 차익이 발생할 것”이라고 말했다. 신내동에서 2010년 공급된 데시앙 아파트는 3.3㎡당 1897만원으로 현재 시세는 5억1500만~6억4000만원대다.

서울권 공공택지지구 중 공급을 준비하는 또 다른 곳은 2기 신도시인 위례신도시의 북위례다. 이곳에서는 올해 7곳 4733가구가 공급된다. 서울 송파권에서는 호반건설과 계룡건설 등이 3곳에서 1883가구를 공급하며 하남권에서는 우미건설과 현대엔지니어링, 중흥건설 등의 건설사가 4곳에 총 2850가구를 선보인다. 다만 북위례 공급 가구 대부분이 전용면적 85㎡ 초과의 중대형으로 가점제가 아닌 추첨제로 진행될 예정이다. 분양가는 송파권 단지의 경우 3.3㎡당 평균 2000만원대 중반까지 오를 것으로 전망된다. 행정구역상 송파권은 하남권보다 택지비가 3.3㎡당 300만~500만원 비싼 데다 기본형 건축비 상한액이 2.25% 인상됐기 때문이다. 이렇게 되면 분양가가 대부분 9억원을 넘고 중도금 대출 자체가 어렵게 된다.

권일 팀장은 “위례의 경우 기존에 싸게 분양했던 단지의 가격이 오른 것을 학습한 경험이 있다”라면서 “주변 시세보다 비싸지는 않지만 9억원을 넘을 수 있기 때문에 청약하려는 사람은 여유자금 등을 준비할 필요가 있다”고 말했다.

 

신규주택 아닌 기존주택을 산다면, 언제 사야 할까?

분양주택은 자금계획을 세우기가 수월하고 주변 시세보다 저렴하다는 측면에서 실수요자들의 관심이 높지만 인기지역은 청약 당첨이 어려운 것이 사실이다. 오히려 가격 조정기에 기존 주택을 매수하는 것도 내 집 마련을 위한 주요한 방법이다.

최근 서울을 비롯한 주택시장 집값은 하락 일변도를 걷고 있다.

 

3월 첫째 주 한국감정원이 발표한 전국 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 집값은 0.11% 하락했다. 하락 폭은 1주 전(-0.095)보다 0.02% 포인트 커졌고 하락세는 17주째 이어졌다.

지난해 상승기를 주도했던 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)의 집값은 0.19% 하락해 서울 평균을 웃돌았다.

KB국민은행의 ‘월간 주택시장 동향’에 따르면 2월 서울지역 ‘매매가격 전망지수’는 74.7을 기록했다. 매매가격 전망지수는 부동산 중개업소의 향후 3개월 이내 집값 전망을 수치화한 것이다. 100을 기준으로 그 이상이면 상승, 미만이면 하락 의견이 많다는 의미다. 매매가격 전망시구는 조사 이래 최저였던 전월 76.1보다 1.4포인트 더 떨어지면서 역대 최저 기록을 경신했다. 매수 대기자가 대출규제와 세금부담 등 다양한 하방요인으로 매수 시점을 미루면서 관망세가 이뤄지고 있기 때문이다.

이 같은 상황에서 전문가들은 집값이 한 번 더 조정이 올 것으로 바라보고 있다. 내 집 마련 적기로 꼽히는 시기 역시 3월 이후부터 6월 사이와 올 하반기로 나뉜다. 바로 공동주택 공시가격 발표로 인해 다주택자들의 급매물을 잡으라는 것이다.

양희관 우리은행 부동산투자지원센터 팀장은 “4월 공동주택 공시가격 발표 이후 집값 하락세가 뚜렷해질 것”이라면서 “만약 올해 내 집 마련을 목적으로 하는 무주택자라면 지금보다는 하반기를 노리는 것이 나을 것”이라고 말했다.

김은진 부동산114 기획관리본부 리서치팀장은 “4월 아파트 공시가격이 나오고 난 후 6월 1일 기점으로 과세기준이 발표되면 이후로 분기점을 맞이할 것”이라면서 “서울은 오히려 6월 이후에는 조정폭이 줄어들 수 있는데 공급이 크게 늘어난 것은 아닌 데다, 지난해 공급 부족으로 가격이 올랐던 것을 반추해보면 매수타이밍을 길게 가져가기보다는 가격이 크게 빠지지는 않기 때문에, 향후 3개월간 다주택자들이 내놓는 급매물을 노리는 게 더 유리할 수가 있다”고 말했다.

 

무주택자→1주택자 되기 전 알아야 할 사항들

만약 올해 안으로 무주택에서 서울에 내 집 마련에 성공하게 된다면 유의할 점은 무엇일까.

이제 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 파악해야 한다. 사실 양도소득세의 원칙은 주택을 양도하면 양도소득세를 내는 것이지만 5가지 조건에 한해 비과세 혜택을 받게 된다.

먼저 거주자 1세대가 국내에 1주택을 소유하는 경우다. 또한 기간이 일반지역은 2년 이상 보유해야 하며 조정지역은 2년 이상 거주를 해야 한다.

주택 금액은 시세가 9억원을 넘을 경우에는 고가주택으로 분류돼 양도소득세를 내야 하며 미등기주택은 아예 비과세 혜택을 받을 수 없다. 만약 등기부등본을 뗐을 때 등본이 나오지 않는 주택이라면 미등기주택으로, 이 경우 건축물대장을 떼면 미등기로 표기돼있다.

네 번째 토지요건으로 아파트가 아닌 단독주택 등에 해당되는 부분이다. 주택 부수토지, 즉 주택이 정착하고 있는 땅이 주택 면적의 5배 이상인 경우 토지면적 이상분은 비과세 혜택을 받지 못한다.

마지막으로 다운계약서나 업계약서 등 허위계약서를 쓰면 양도세 비과세 혜택을 받지 못한다. 일반적으로 집을 매매할 때 매도자가 1가구 1주택자라고 하면 매수자가 업계약서를 작성해달라고 요청하는 경우가 종종 발생한다. 매수자 입장에서는 높은 가격으로 매수를 해야 향후 매도 시 시세차익을 줄일 수 있기 때문이다.

그러나 매도자 입장에서 업계약서를 쓸 경우 이익은 매수자가 가져가는 반면 허위계약서로 인해 양도세 비과세 혜택 기회를 날려버리게 된다. 이처럼 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하는지는 양도일에 판단된다. 보통 양도일은 잔금일로 잔금일에 앞서 밝힌 5가지 요건을 충족하면 비과세 혜택을 받게 된다.

특히 거주요건은 앞으로 일시적 1가구 2주택자가 됐을 경우에도 중요하게 작용하게 된다.

1가구 중에는 일시적으로 2가구가 되는 경우가 있다. 예컨대 기존 주택에서 거주하다가 이사 가기 위해 이사 갈 집을 샀을 경우 혹은 분양권이나 입주권 등을 매수 후 입주를 기다리는 경우다.

2013년 안양에 거주하던 김 모 씨는 2015년 강북으로 이사한 후 같은 해 안양의 주택을 팔았다. 2년 거주한 뒤 2017년 강북 아파트를 매도하고 강남에 입성했다. 김 모 씨가 2번 주택(고가주택 아님) 양수도계약을 하면서 양도세를 낸 것은 0원이다. 일시적 1가구 주택 요건에 해당돼 양도세가 비과세됐기 때문이다.

이 사례에서 알 수 있는 것처럼 기존 주택을 보유한 상태에서 새로운 주택을 1년이 지난 시점에서 사면 일시적 1가구 2주택이 된다. 이때 주의해야 할 점은 주택을 매수하는 기간이 1년 이상 벌어져야 한다는 점이다. 만약 주택을 매수한 후 6개월 만에 또 다른 주택을 샀다면 2주택자가 돼버린다.

또한 새로운 주택으로 이사를 간 후에는 기존 주택을 일반지역은 3년, 조정지역은 2년 이내에 팔아야 기존주택이 비과세가 된다. 즉 2년 내에 팔릴 수 있는 아파트를 처음에 구입하는 것도 비과세 혜택을 받을 수 있는 방법이다.

25살 박 모 씨는 부모님과 함께 서울에 위치한 전용면적 84㎡의 나홀로 아파트에 2017년 6월 매수 후 거주하다가, 2018년 9월 경기도로 이사를 가면서 일시적 2주택자가 됐다. 문제는 올해 6월까지 매도가 돼야 하는데 거래되고 있지 않다는 것이다.

즉 지금처럼 거래절벽인 주택시장에서 쉽게 매도가 되지 않는, 실수요자들이 선호하지 않는 입지의 아파트는 향후 일시적 1가구 2주택자 양도세 비과세 혜택의 장애물로 작용할 수 있다.