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분양 임박한 양원지구, 숨은 ‘로또’ 되나?

분양가 상한제 적용돼 차익 예상...6호선 연장 등 호재도

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▲ 조성공사 중인 서울 신내동 양원지구. 멀리 신내동 차량기지가 보인다. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

[이코노믹리뷰=김진후 기자] 서울 내 드문 공공택지에서 3월 말 분양을 시작할 전망이다. 올해 내에 6호선 연장선이 개통되는 신내동 ‘양원지구’가 그곳이다. 분양가 상한제가 적용돼 저렴한 공급가격이 예상되고, 개발호재가 잠재해 무주택자들의 새로운 청약 명소가 될지 주목된다. 다만 주변 시세의 오르내림을 볼 때 적정한 이윤이 예상된다는 중개사들과 큰 변동은 없을 것이란 반응이 혼재했다.

11일 부동산업계에 따르면 서울 양원지구 C2블록에 들어설 ‘신내역 금강펜테리움 센트럴파크’가 3월 말 분양에 나선다. 지하 2층~지상 25층 높이 5개동에 전용면적 79~84㎡, 총 490가구 규모다. ‘금강펜테리움’은 지난해 연말 분양을 계획하고 있었지만, ‘주택 공급에 관한 규칙’ 개정 등으로 올해로 연기됐다. 이를 시작으로 S2블록 신혼희망타운과 C3 공공지원민간임대 등 총 3136가구가 예정돼 있다.

‘양원숲길도시’로 명명된 서울시 중랑구의 양원지구는 망우동, 신내동 일대 약 34만5291㎡의 면적에 조성되는 공공택지지구다. 계획 인구는 총 3198가구, 7482명으로, 2010년 10월부터 올해 12월까지 사업이 예정된 곳이다. 해당 부지는 수십 년간 그린벨트로 묶여있어, 실제 방문해보니 공사에 한창인 부지 옆으로 중랑캠핑숲, 봉화산, 구릉산 등 다양한 녹지가 갖춰져 있다.

   
▲ 양원지구는 경의중앙선, 경춘선, 6호선 연장선과 면목선 등 4개 철로가 교차할 전망이다. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

무엇보다 양원지구의 분양가 향방이 이목을 끈다. 이 지역 아파트들은 규제지역인 서울에서 공급되는 데다 공공택지이기 때문에 ‘분양가 상한제’의 적용을 받을 전망이다. 공인중개사들은 주변 분양가보다 저렴하게 공급될 것으로 예상하면서, 교통·교육·편의시설을 갖췄기 때문에 적당한 수요가 있을 것으로 내다봤다.

망우본동 Y공인중개사는 “신내동과 망우동은 서울과 구리 경계의 외진 지역이어서 지금까지 저평가된 측면이 있다”면서 “신내동 양원지구는 중대형 단지 규모를 갖춘 동시에 ‘택지지구’로 지정돼 주변 시세보다 단위면적당 약 300만~400만원 저렴할 것으로 본다”고 말했다. 해당 중개사는 “그만한 차이면 30평대의 경우 약 1억원의 차익이 발생한다”면서 “시세와 비교해 5000만~1억원만 저렴해도 이득을 볼 것으로 생각하고 최근 문의전화가 많아졌다”고 전했다.

서울지역은 재건축·재개발 단지를 제외하고 새로 공급되는 아파트가 드물어지는 추세다. 더구나 재건축·재개발 단지들은 사업비와 조합원분담금의 영향, 동남권에 집중된 공급 등으로 최근 고분양가 행진을 이어가고 있다. 이에 반해 저분양가가 예상되는 서울 변두리 지역이라는 이점이 실수요자들의 이목을 끌 것이라는 게 업계의 시각이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “양원지구는 희소성 높은 서울 내 공공택지로 분양가 상한제가 적용되기 때문에 시세보다 저렴하게 주택을 마련할 수 있다는 점에서 관심이 예상된다”면서도 “서울은 투기과열지구인 탓에 1순위 100% 가점제, 전매제한 등의 규제가 적용되고, 이 때문에 투자 수요보다 무주택자 중심의 실수요 시장이 열릴 것”이라고 분석했다.

   
▲ 일대 대장주 중 하나인 신내동 데시앙은 현재 1897만원에 단위면적당 시세가 책정돼 있다. 출처=직방 애플리케이션.

더구나 이 지역 아파트 시장은 2010년 데시앙, 2014년 신내우디안1단지 등이 최근 공급일 정도로 신축 아파트가 적은 곳이다. 올해로 입주 10년 차를 맞은 데시앙의 현재 시세는 단위면적 3.3㎡당 1897만원으로, 전용면적에 따라 최소 5억1500만~6억4000만원에 이른다. 입주 당시 단위면적당 약 948만원에서 현재 두 배 수준으로 뛴 수치다. 9.13 대책의 영향을 시간차를 두고 반영한 서울 다른 지역과 달리 신내동 데시앙은 지난해 8월 1749만원에서 9월 1633만원으로 약 100만원 하락했다. 반면 10월이 되자 단위면적당 시세는 다시 1752만원으로 뛰었고 현재 완만히 상승 중이다.

신내3지구에 자리한 신내우디안1단지는 단위면적당 1616만원 수준으로 매매가는 5억2500만~6억5500만원에 거래되고 있다. 일각에선 신내1·2·3지구와 양원지구가 함께 시너지 효과를 낼 것으로 예상하고 있다.

중랑구와 가까운 노원 지역에서 지난 2월 분양한 ‘태릉 해링턴 플레이스’의 청약 경쟁률이 이 지역에 대한 대기 수요를 입증한다는 분석도 나온다. 태릉 해링턴 플레이스는 단위면적당 평균 분양가가 1890만원으로, 당시 평형별 대표금액은 최소 3억300만~6억7110만원에 공급됐다. 분양 당시 총 327가구 모집에 4048건의 청약이 접수되면서 평균 12.38:1의 경쟁률을 기록했다. 최근 서울 지역의 청약 경쟁률이 낮아지는 추세에서 나온 비교적 높은 수치란 점이 주목을 받았다.

Y공인중개사는 “태릉 해링턴 플레이스는 재건축 단지이고, 분양가 상한제가 적용되지 않은 지역이라 가격대가 높았다”면서 “양원지구의 경우 가격 경쟁력이 있고, 무엇보다 다산신도시까지 나가야 볼 수 있는 신축 아파트이기 때문에 높은 관심이 예상된다”고 말했다. 그는 “규제가 시작된 이후 차분해진 부동산 시장에서 분양가에 대한 시각 자체가 달라졌다”면서도 “정말 알짜 단지에만 집중하려는 수요가 물 밑에서 움직이고 있기 때문에 대기 수요는 충분하다고 본다”고 덧붙였다.

양원지구 조성에 맞춰 주변 인프라도 개선될 전망이다. 서울교통공사 관계자는 “신내역 임시승강장은 올해 12월 개통할 계획”이라고 밝혔다. 경춘선 신내역 승강장 역시 들어설 계획이지만 시기는 아직 불명이고, 최근 발표된 2기 지하철 계획에 따라 청량리-면목동을 잇는 면목선 사업도 추진 중이다. 이밖에 현재 신내 IC를 통한 북부간선도로를 이용할 수 있고, 향후 중랑IC를 통해 세종포천고속도로 이용이 가능할 전망이다.

다만 현재 중랑구는 신내동에 소재한 6호선 차량기지 이전을 추진하고 있지만, 교통공사 관계자는 “서울시와 중랑구가 현재 논의 중이지만 공사계획이나 이전 방안 등이 합의되지 않은 상태”라고 설명했다. 당초 계획에 따르면 신내 차량기지는 이전 후 첨단산업단지, 중랑 창업지원센터, 패션지원센터 등이 들어서고 기업 유치에도 나서게 된다.

   
▲ 양원지구는 3월 말을 시작으로 총 3136가구의 입주가 예정돼 있다. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

총 3198가구 공급...인프라 개선도 기대

양원지구는 아파트 5단지, 주상복합 1단지, 단독주택 62필지가 공급된다. ‘신내역 금강펜테리움 센트럴파크’가 3월 공급된 뒤 양원역과 맞닿은 S2블록의 신혼희망타운 385가구가 상반기 중 공공분양된다. 해당 단지는 신혼부부 등 젊은 세대가 선호하는 전량 60㎡ 이하의 전용면적으로 구성될 계획이다. 지난해 위례신도시에 공급된 신혼희망타운은 총 340가구에 1만8209개의 청약통장이 몰리면서 평균 경쟁률 54:1을 기록했다.

S1블록은 동부건설이 시공을 맡고 양원지구에서 가장 많은 물량인 총 1217가구를 공급한다. 역시 전용면적 60㎡로 구성되고, 영구임대 100가구, 국민임대 192가구, 행복주택 925가구의 형태로 구성할 계획이다. 초등학교 계획부지와 맞붙은 C1블록(218가구)은 동건종합건설이 시행을 맡아 사업을 진행 중으로 전용면적 60~85㎡으로 219가구를 분양한다. 또한 신혼희망타운과 마주한 C3블록은 전용면적 60~85㎡로 이뤄진 일반분양 331가구로 채워진다. 시티건설이 시공하는 주상복합 용지 역시 전용 60~85㎡ 일반분양 495가구로 구성된다.

단독주택 62필지는 29필지와 33필지로 나뉘어 각각 경춘선 신내역 부군, 경의중앙선 양원역 부근에 들어선다. 일대 공인중개사들에 따르면 공급대상토지의 공급가격은 최소 5억3000만~5억6400만원대인 것으로 알려졌다. 이는 지난해 공급한 하남시 미사강변지구의 단독주택용지가격이 약 220~260㎡ 규모의 비슷한 면적에서 6억2000만~7억7000만원 정도를 보인 것과 대비된다.

양원지구 계획도에 따르면 단지 사이로 커다란 근린공원 공간이 마련되는 것 또한 큰 특징이다. 낮은 건폐율과 단지 내부의 쾌적성도 높일 수 있는 디자인이다. 이에 더해 C2블록과 200m 거리의 초등학교 부지, 이웃한 망우동 도보권에 있는 동원중·송곡여중·송곡고·송곡여고 등 10개 학교가 존재해 교육 여건도 갖춰진 편이다. 편의시설로는 코스트코, 이마트, 홈플러스 등의 대형마트와 엔터식스 등의 대형쇼핑몰이 이웃하고 있다. 또한 서울의료원과 북부병원도 지근거리에 있다.

   
▲ 망우동 G공인중개사는 양원지구 개발에 따라 덩달아 생활기반시설 등이 개선되리라 기대하고 있다. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

주변의 기대감도 시동을 거는 모양새다. 양원지구 남쪽의 망우동 ‘중랑해모로’의 시세는 2016년 4월 단위면적 3.3㎡당 1105만원 선이었지만 지난해 9월까지 약 100만원이 오르면서 1250만원을 기록했다. 9.13 이후엔 이보다 더 상승해 현재 1346만원을 기록 중이다. 전용면적 80㎡는 현재 3억7000만원, 159㎡는 5억3000만원에 거래되고 있다. 망우동 G공인중개사에 따르면 “아무래도 양원지구의 분양가가 낮게 책정돼 망우동에 미치는 영향은 다른 곳보다 제한적이겠지만, 어찌됐든 양원지구 역시 시세보다는 오를 것으로 보고 있어 주변 환경이 개선되고 동반 상승하는 효과는 있을 것”이라고 내다봤다.

   
▲ 망우동 중랑해모로아파트의 현재 시세는 단위면적당 1348만원 선으로 신내동보다는 낮게 형성돼 있다. 출처=직방 애플리케이션.
   
▲ 재건축을 추진 중이지만 답보 상태인 망우동 '염광아파트'. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

이 지역에 산재하는 저층 아파트들은 재건축 연한을 넘기면서 점차 재건축 여론도 나오고 있는 중이다. E공인중개사는 “현재 5층 아파트와 3층 연립으로 구성된 ‘염광아파트’가 재건축을 추진 중인 것으로 안다”고 말했다. 염광아파트 주민 50대 허 모 씨는 “2012년에 재건축 조합이 들어섰지만 현재는 조합원 간 갈등과 송사 때문에 답보 상태”라면서 “그렇지만 사업 추진은 계속 해나갈 것이고, 양원지구가 들어서면 탄력을 받을 가능성도 있다”고 전했다.

염광아파트는 1983년 3월 입주한 노후단지로 총 233가구 규모다. 단위면적당 시세는 1091만원이고, 가장 넓은 102㎡의 시세도 3억4000만원에 불과하다. 신축 아파트 전세값에 못 미칠 정도로 망우동 지역에서도 저렴한 편이다.

다만 S중개사에 따르면 1988년 입주한 개나리아파트와 대보아파트, 1989년 입주한 경남아파트 등은 아직 재건축 의사를 규합하지 않고 있다.

김진후 기자 jinhook@econovill.com

기사승인 2019.03.13  09:48:55

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