▲ 서울 아파트가격이 10주간 하락하는 가운데 강동구와 송파구는 아직 6월 이전 가격으로 회귀하지 않고 있다. 출처=한국감정원.

[이코노믹리뷰=김진후 기자] 서울지역 아파트 가격이 10주 연속으로 하락 곡선을 그리는 가운데, 강동구와 송파구는 사뭇 다른 양상을 보이고 있다. 일대 중개사들은 가격 하락 자체는 맞지만 급매물 한두 개가 시세를 좌우하는 아니라며 아직 상승 여력이 있다는 답변을 내놓기도 했다. 반면 정부의 집값 안정 의지가 확고한 만큼 외부 변수와 맞물리면 하락세가 지속되리라는 답변이 다수를 차지했다.

한국감정원이 발표한 1월 2주 아파트가격 동향에 따르면 14일 기준 송파구와 강동구의 아파트 매매가는 각각 –0.15%, -0.16%를 기록했다. 1월 1주와 비교해 송파구는 –0.19%에서 하락폭이 줄어든 반면, 강동구는 -0.08%에서 두 배로 하락률이 급증했다.

▲ 강동송파구의 아파트 가격이 10주 연속 하락하면서 지난해 11월에 비해 다소 낮아진 모습이다. 출처=한국감정원.

주간 매매가격지수로 환산했을 때 송파구는 1월 1주 109.4에서 109.2로 떨어졌고, 미미하지만 강동구 역시 110.9에서 110.8로 하락했다. 매매가격지수는 2017년 12월 4일을 기준점 100으로 두고 집계한 지수다. 그러나 급상승이 시작되기 전 시점인 지난해 6월 1주의 지수가 송파구 107.8, 강동구 106.2임을 감안하면 급등 가격이 회귀했다는 주장은 사실과 거리가 있는 것으로 보인다.

<이코노믹리뷰>가 지난 1월 21일 송파구와 강동구 일대를 취재한 결과 실제로 다수의 단지 매매가가 지난 9.13 대책 이후 내림세인 것은 맞지만, 일부 단지는 오히려 상승가를 유지하고 있기도 했다. 중개사들은 많게는 6~7개, 적게는 1~2개의 급매물이 단지의 가격을 대표하고 있다며 산정 방식에 의문을 제기했다. 아직 하락국면이 속도를 내지 않고 있다는 의미다.

▲ 9.13 대책 전까지 폭증한 강남권역 아파트거래는 올해 1월 들어 모두 100건 미만을 기록하고 있다. 출처=서울부동산정보광장.

상승 요인 소진된 송파구

중개사들은 좀처럼 매수자들이 나타나지 않고 거래건수도 바닥에 수렴하면서 향후 전망을 어렵게 한다고 말한다. 가격이 바닥을 찍었다면 다시 오를 것으로 생각한 매수자들이 나타날 테지만, 거꾸로 추가 하락의 가능성도 있기 때문에 매수자들의 관망세도 계속되고 있다는 것이다. 매도자 역시 더 하락하기 전에 내놓고 싶은 마음도 있지만, 매도할 요건에 해당하는 매물 자체가 별로 없다는 게 공통적인 답변이었다.

매매와 전세시장 변동의 진원지는 가락시영아파트의 재건축 단지인 ‘송파 헬리오시티’였다. 가락동 G공인중개사는 “비교적 저렴한 전세물량이 현재 많이 소진된 상태”라면서 “가격이 바닥을 찍었다고 느끼는 사람들이 살짝 반등한 가격에 매물을 내놓고 있다”고 말했다. 중개사는 또한 “주변 단지들이 헬리오시티보다 약간 경쟁력 있는 가격에 매매물량을 내놓으면서 다수의 계약이 성사된 것으로 알고 있다”고 헬리오시티의 영향력을 분석했다. H공인중개사 역시 “작은 평형을 중심으로 전세급매물이 나오다가 다시 5000만원 정도 상승했다”면서 “아직 최소 6개월 이상 등기이전을 기다려야 하기 때문에 전매제한이 풀리기 전까지 매매시장은 굳어있을 것”이라고 예측했다. 중개사들에 따르면 전용면적 84㎡를 기준으로 매물은 약 15억5000만~16억5000만원 선이 시세이고, 전세는 약 6억5000만원 정도다.

▲ 가락금호아파트 등은 헬리오시티보다 비교적 낮은 가격으로 수요자들을 모았다. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

헬리오시티가 입주를 시작한 12월 이전 잠실지역 부동산시장의 분위기는 가락동의 입지가 잠실의 기존 강자들인 구 주공아파트 재건축단지보다 떨어진다고 여겨왔다. 그러나 헬리오시티가 막상 입주를 시작하고, 전세 임차인을 낮은 가격에 급히 찾다 보니 잠실 전세시장에도 영향이 적지 않다고 중개사들은 전한다. 송파구는 5단지를 중심으로 서쪽의 1~4단지, 동쪽의 장미~파크리오가 시차를 두고 움직이는 양상을 지니고 있다. 여기에 헬리오시티가 공급되면서 남쪽에서부터 또 하나의 변수가 생긴 것이다. 반면 헬리오시티 주변도 강동구와 위례신도시 등지에서 이동한 수요가 생기면서, 위례 전세시장이 타격을 받을 것이란 예상도 나왔다.

잠실2동의 G공인중개사는 “매도의사는 작은 편이지만 있긴 있고, 매수세도 조금씩 생겨나고 있다”면서 “수요자와 공급자 간의 희망가격 차이가 현재는 5000만원 정도로 예전보다 많이 줄어들었다”고 거래 활성화의 가능성을 암시했다. 실제로 잠실 엘스아파트를 주로 거래하는 I공인중개사는 “급매로 약 13억원에서 13억5000만원 정도로 1월 둘째 주에 거래가 성사됐다”고 말하면서 “매수문의가 다시 점차 늘어날 것”이라고 전했다. 엘스아파트 21층의 시세는 9.13 전까지 18억5000만원을 상회하다가 현재 16억3000만원을 향하고 있다고 I중개사는 전했다. ‘비로열층’의 경우 이보다 2억원 낮은 14억8000만원에 거래 중이다.

감정원에 따른 시세는 전용면적 84㎡의 경우 6월 16억3000만원에서 10월 17억4000만원까지 올랐다가 현재 16억1000만원 정도로 내려앉았다. 교통망과 쇼핑센터가 가까운 5단지와 마주한 리센츠가 이보다 약 1000만원 높은 16억2000만원에 형성돼 있고, 이밖에 트리지움, 레이크팰리스도 약 1억원의 격차를 두고 비슷한 하락양상을 보이고 있다.

▲ 잠실지역 아파트들은 당분간 가격을 끌어올릴 요인이 없다는 분위기다. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

반면 잠실2동 K공인중개사는 “아직 더 하락할 여력이 있다든지, 사봤자 오를 것 같지 않다는 시선이 있기 때문에 거래에 물꼬가 트인다고 말하기엔 이르다”면서 “매수자들은 15억원대 매물을 찾기도 하는 등 지금까지의 하락률이 충분치 않다고 생각하는 듯하다”고 시장 분위기를 전했다. 중개사는 “세계경제가 하락 국면이라 당분간 집값이 오르기는 힘들 것”이라면서 “금리가 오르거나 환율에서 원화가 불리해지면 부동산 시장의 매력도가 낮아지기 때문에 더더욱 하락장으로 들어설 가능성이 높다”고 분석했다.

해당 중개사는 또한 “며칠 전 김수현 청와대비서실 정책실장이 ‘아직 더 떨어져야 한다’고 말한 것에서 알 수 있듯이 정부의 의지가 대단하기 때문에 추가 하락의 여지가 충분하다”면서 “4년 사이에 7~8억이 올랐지만 그만큼 공시가격과 양도세, 보유세도 오를 것이고, 개학이라는 계절적 요인까지 감안하면 오는 4~6월 이후로 본격적인 조정국면이 도래할 것”이라고 예측했다. 그는 다주택자들이 부동산에서 다른 시장으로 옮겨가면서 공급 부족 문제도 어느 정도 해소될 것이라고도 내다봤다.

▲ 잠실주공5단지는 재건축 기대감에 따라 약보합세를 보이고 있다. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

주공5단지 역시 9.13 대책의 여파를 막지는 못했다. 그럼에도 입지상의 매력과 함께 각 주택이 공급면적의 90%가 넘는 대지지분을 갖고 있기 때문에 송파구 시장에서 전통 강자의 자리를 유지하고 있었다. 5단지 주변 B공인중개사는 “2013년 조합설립 이후 아직 사업인가나 관리처분 단계에 이르지 않아 약 보합세를 보이고 있다”면서 “9.13 당시보다 약 2억원 정도 떨어진 상태로 정체 중”이라고 전했다. 현행 재건축 계획은 약 2~3년 내로 이주와 철거가 시작되고 2025년 입주가 목표다. 총 3930가구에서 6600가구로 가구수도 늘어난다. 중개사에 따르면 공급면적 기준 112㎡, 115㎡, 119㎡는 각각 19억2000만원, 19억6000만원, 20억6000만원에서 1월 현재 모두 2억원씩 하락했다. 감정원 기준 역시 전용면적 82㎡가 7월 18억8000만원에서 10월 20억원으로 올랐지만 1월 현재 다시 18억8000만원에 안착했다고 기록하고 있다.

전세매물의 경우 헬리오시티 효과에 따라 5단지는 약 5000만원이 낮아지면서 준수한 방어를 보였지만, 엘스를 비롯한 여타 신축 단지들은 약 8000만원 내외의 하락폭을 보였다고 중개사는 전했다. 해당 중개사는 “봄철에 조합과 서울시 간에 합의가 예정돼 있기 때문에, 성사된다면 오를 여건이 충분하다”면서 “또한 종합운동장을 MICE단지(복합문화업무단지)로 승격하는 계획도 추진 중이기 때문에 호재가 없지 않다”고 설명했다.

잠실2동 또 다른 중개사는 잠실본동의 다세대주택 단지를 두고 “5단지처럼 오래된 아파트 팔고 다세대로 들어갈 사람도 줄어들었고, 상가나 빌딩 모두 대출 규제의 여파로 굳은 분위기”라고 말했다.

▲ 잠실 장미아파트는 옆 단지의 이주수요로 헬리오시티 효과를 방어하고 있다. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

5단지 건너편 장미아파트의 호가 역시 감정원과 주변 중개사들 기준으로 약 1억5000만원에서 2억원 가까이 빠졌다. 현재 장미1차아파트의 시세는 14억5000만원 선이지만, 전세는 강세를 보이고 있다. 단지 동쪽의 미성크로바아파트의 재건축이 시행되면서 1월 말 이주수요가 장미아파트를 찾고 있기 때문이다. J공인중개사는 “전세물량이 품귀를 보이면서 28평은 약 4억5000만원의 시세가 5억까지 뛰었다”면서 “헬리오시티 공급효과로 조금 하락할 기미를 보였는데 때가 맞아 다른 이주수요가 생겼다”고 말했다. 해당 중개사는 다만 “대출규제 등 요소가 많기 때문에 수요가 언제 붙을지는 아무도 모른다”면서 “아무래도 이 분위기가 장기화되지 않을까 하는 생각이 든다”고 전했다.

파크리오 역시 헬리오시티의 물량공세에 전세가는 많이 빠졌지만 미성크로버의 재건축단지와 2월 초등학교 입학 시기에 맞춘 이주수요가 떠받치는 형국이었다. 잠실4동의 M공인중개사는 “지난해 폭등시기에 전용면적 84㎡의 매매가가 약 3억 정도 올랐지만 올해 2억원 정도 떨어졌다”면서 “전세가는 현재 약 4억원 미만에서 1000만원 수준으로 오락가락하는 등 매매에 비해선 강세를 보이고 있다”고 전했다. 특별한 이유가 있지 않은 이상 상승할 가능성은 낮다는 관측도 나오는 가운데, 평형별로 하나씩 나와 있는 급매물이 이주수요를 따라 금방 소진될 가능성도 제기됐다.

▲ 명일2동 대장주인 고덕현대아파트는 재건축 기대감으로 가격 조정이 덜 한 편이었다. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

통계가 담지 못한 강동구, 단지별 특성 달라 ‘오르락내리락’

강동구는 감정원의 통계와 조금의 온도차를 보였다. 지난해 서울 타지역의 매매가 급등보다 다소 약한 강도로 오른 데 반해, 내림세도 완만한 것이다. 아파트가 밀집한 암사동, 명일동 등지의 전세시장은 헬리오시티의 여파가 강력했다. 반면 매매시장의 경우 재건축이 계획 중이거나 투자 가치가 있다고 여겨지는 아파트, 혹은 지하철 등 개발호재가 있는 곳의 방어력이 상당했다. 한두 개의 급매물로 하락장이라 속단하기엔 이르다는 해석도 나왔다. 다만 고덕동 재건축 단지의 입주가 다가오고 둔촌주공아파트의 재건축이 현실화되는 시점이 되면 조금 양상이 달라질 것이라는 게 중개사들의 반응이었다.

일대 대장주 가운데 하나인 명일2동 고덕현대아파트는 현재 재건축 심의를 위한 2차 안전진단을 통과했다. 명일동 대부분 단지의 연한이 30년을 넘어서면서 하나둘 재건축 준비에 돌입하고 정비구역 지정에 나서는 모양새다. 명일2동 S공인중개사는 이 때문에 굳이 매도에 나서는 소유주가 없다고 말했다. 중개사는 “앞으로 어떻게 될지는 모르지만 재건축의 기대감도 있고, 주변 학교·학원가를 찾아 실거주하는 수요와 9호선 연장 등 호재도 있어 굳이 팔 이유가 없다”면서 “재건축이 성사만 된다면 차익을 약 5억원으로 추산하고 있고, 10년만 버티면 된다는 생각이 많아 앞으로도 변동요인은 크지 않을 것 같다”고 내다봤다. 그는 “이곳을 지금 팔아봤자 송파나 광진 등의 아파트를 살 수도 없다”고 설명했다. 이 때문에 시중에 나온 급매물은 매우 귀하다고 중개사들은 말했다.

실제로 고덕현대아파트의 전용면적 84.91㎡는 현재 9억원 수준이다. 해당 평형은 지난해 5월 8억3000만원에서 11월 9억3500만원으로 약 1억원 상승했지만 강남권이 2억원 정도 오른 것에 비하면 상대적으로 낮은 수치다. 하락폭 역시 3500만원에 그쳐 크지 않은 변동폭을 보여주고 있다. 해당 주택을 매도했다고 가정해도 헬리오시티의 비슷한 면적이 약 15억원임을 감안하면 최소 6억원 이상의 추가 자금이 필요한 셈이다.

▲ 재건축 추진을 위해 1차 안전진단검사를 통과한 고덕주공9단지. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

매수문의가 없는 건 아니지만 현재 시세인 약 11억~12억원보다 하락할 때 연락을 달라는 매수자가 많다고 M공인중개사는 전한다. 해당 중개사는 교차로를 사이에 둔 고덕주공9단지의 사정은 조금 다르다고 말했다. 그는 “거래가 가능한 사람이 아예 줄어든 상황”이라면서 “다주택자는 임대사업으로 선회해 양도세를 피하고 있고, 1가구 2주택자는 팔고 싶어도 대출이 막혀있다”면서 옮겨 타는 수요가 활성화돼야 매도와 매수 모두 숨통이 트일 것이라고 지적했다. 중개사는 “앞으로 5~8년 뒤에 임대사업의 매매제한이 풀리면 과잉공급이 될까 걱정”이라고 덧붙이기도 했다. 감정원 시세에 따르면 고덕주공9단지 역시 지난해 7월 7억7000만원에서 8억8000만원으로 뛰었지만 현재 8억4000만원으로 소폭 하락한 상태다.

M중개사가 자리한 다세대주택 블록 역시 사정은 크게 다르지 않다. 아파트 급등세에 발맞춰 다세대주택도 많이 오른 탓이다. 중개사는 “대지 약 200㎡ 이상의 건물을 보고 17억5000만원을 달라는 주인을 달래 15억8500만원에 겨우 성사하기도 했다”면서 매물은 귀하고 수요자들은 더 싼 물건을 찾는 교착상태라고 전했다.

반면 간간히 수면 아래로 진행되는 매물도 있다고 한 중개사는 말한다. 중개사는 고덕주공9단지의 저가매물 가운데 8억원대의 저가매물을 7억원대 후반에 팔아달라는 요청을 받은 적도 있다고 귀띔했다. 해당 주택은 1월 2주에 거래됐고, 그러다 보니 이제 6억대 후반을 찾는 매수자들도 있다는 것이다.

명일1동 삼익그린2차의 경우도 약 5000만원의 미세조정이 있을 뿐이었다. 감정원 기준 전용면적 84.75㎡는 지난해 5월에서 11월에 이르는 동안 8억5000만원에서 9억5000만원으로 뛰었지만 현재 9억3000만원 정도로 조정됐다. 삼익그린1차의 재건축인 래미안 솔베뉴가 6월 입주를 시작하는 데 따라 방어선이 구축돼 있고, 재건축을 기대하는 심리도 있기 때문이다.

▲ 암사3동의 한 중개사는 급매물 한두 개로 시세가 형성되지는 않는다고 지적했다. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

암사동 롯데캐슬퍼스트와 프라이어팰리스 등 고가 아파트단지 역시 명일동과 비슷한 흐름을 이어가고 있다. 급매물 1~2건이 나오면서 거래가가 낮춰지는 듯 보이지만 아직 시세로 이어지지는 않는다고 암사3동 D공인중개사는 말한다. 다만 중개사는 “약 2000만~3000만원 선에서 일부 흔들리는 보유자가 없는 것은 아니다”라면서도 “매수자들은 더 낮은 가격을 원하고 있고, 미래가치가 있는지 없는지 가늠하는 중이다”라고 전했다. 바닥을 찍고 다시 오른다는 확신이 있어야 매수자도 움직이기 시작한다는 것이다.

그러나 지난해 급등분은 이미 빠졌고, 더구나 8호선 연장의 호재가 있다는 게 중개사의 설명이다. A중개사는 암사동 일대의 굳건한 가격을 두고 “8호선이 경기도 구리시로 연결되면 지금까지의 종점 이미지를 벗고 상권 활성화를 기대할 수 있을 것”이라면서 “또한 역 하나가 더 신설되고 주변에 공원도 조성되기 때문에 그 자체도 호재”라고 해석했다. 8호선이 연장된 ‘별내선’은 오는 2022년 12월 개통할 계획이다.

▲ 선사현대아파트와 삼성광나루아파트는 서울 전체 하락에도 굳건한 상승세를 보이고 있다. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

이 때문에 암사2동 한강변에 자리한 선사현대아파트와 삼성광나루아파트의 매매가도 방어선이 형성돼 있었다. 타 단지가 조금씩이라도 조정을 보인 데 반해 두 단지는 올해 1월까지 꾸준히 상승곡선을 그리고 있다. 선사현대아파트는 지난해 5월 7억9000만원에서 10월 8억3000만원으로 올랐고, 이에 더해 올해 1월은 8억6000만원까지 상승했다. 암사역에서 조금 더 거리를 두고 있는 광나루 아파트는 약 3000만~4000만원의 격차를 두고 선사현대를 추격하고 있다.

강동구의 전세시장은 명일1동의 래미안 솔베뉴 2000가구와 고덕동 일대 1만가구 입주가 기다리고 있고, 둔촌주공아파트와 함께 멀리 헬리오시티까지 영향을 미칠 전망이다. 또한 고덕래미안힐스테이트의 전세만기가 도래하면서 변동이 이어질 전망이라고 강동구 중개사들은 입을 모았다. 고덕현대아파트의 경우 11월 6억5000만원에 거래된 전용면적 131.83㎡의 주택이 현재 5억6000만원에 거래 중인 것이 그 예다. 롯데캐슬퍼스트의 경우 전용면적 113㎡의 경우 최고가 6억5000만원에 거래되던 물건이 지난 1월 2주 주말 5억원에 거래됐다고 암사3동 중개사는 전했다. 다만 선사현대아파트는 바닥을 찍고 오히려 1000만원 정도 상승했다.