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종부세·공시가격 상승... 출구없는 부동산시장 어디로

불확실성 증폭, 전문가들 "거래 절벽 해소할 출구 터줘야"

김진후 기자 jinhook@econovill.com

기사승인 2019.01.10  13:14:52

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▲ 국토교통부가 지난해 9월 13일 발표한 세제 개편에 따라 달라지는 납부액 변화 사례. 출처=국토교통부.

[이코노믹리뷰=김진후 기자] 지난해 급등한 서울과 수도권을 중심으로 공시가격 상향이 점쳐지고 있다. 공시지가와 공시가격은 과세의 기준이 되기 때문에 현재 논의되고 있는 수준의 상향이 이뤄지면 보유세 역시 오를 것이란 전망이 나온다. 한편으로 지금까지의 공시가격이 지나치게 낮았기 때문에 형평성을 맞춘 ‘현실화’라는 지적이 있는가하면, 당장 세금 부담이 높아지는데 따른 ‘조세저항’도 만만치 않을 것이란 지적도 나온다.

국토교통부는 지난달 시작한 표준지단독주택 공시지가·공시가격 인상에 대한 의견청취를 지난 7일 끝마쳤다. 의견청취문은 전국 22만 가구에 발송됐고, 취합 후 공시가격 현실화에 반영될 것으로 보인다. 의견 청취 후엔 가격균형회의를 거쳐 표준지의 지가공시가 결정된다. 이후 이의신청과 검증을 반복하는 구조다. 단독주택이 밀집한 서울 강남구 일원동의 한 공인중개사는 공시가격이 현재 주택거래가의 약 80%를 반영하면 최대 200%, 3배까지 늘어날 것으로 내다봤다. 특히 고가 단독주택의 상승률이 클 것으로 보이지만, 아파트 가격 역시 만만치 않게 오른다는 게 업계의 중론이다.

이는 지난 한 해 아파트 가격이 기록적인 상승률을 보인 요인이 크다. 부동산 리서치전문업체 부동산114에 따르면 2018년 12월 말 기준, 작년 한 해 서울 지역 아파트 가격 상승률은 18.34%였다. 같은 기준으로 아파트 시가총액은 총 1070조3743억원에 이르렀다.

   
▲ 지난해 표준지 공시가격은 서울 6.89%, 수도권 5.44% 상승했다. 출처=한국감정원.

한국감정원 관계자는 공시지가와 공시가격 현실화를 두고 “실거래가 추이에 따라 상승률은 격차가 있다”면서 “지난해 아파트 등 주택가격이 많이 올랐기 때문에 조사산정과 현실화를 위해 검토에 노력을 다할 것”이라고 말했다. 다만 “아파트는 단독주택보다 조금 더 후행해서 조사·의견청취 등이 이어질 것”이라면서도 “세간에서 ‘평균 70%를 반영하고 있다’는 말은 단정적으로 이야기할 수 있는 근거 데이터가 없다”고 설명했다.

그러나 부동산업계는 공시지가·공시가격 인상 뿐 아니라 보유세 인상에 더욱 신경을 쓰는 눈치다. 지난해 12월 8일 김정우 더불어민주당 의원이 대표발의한 종합부동산세법과 양도소득세법이 정기국회에서 처리됐고, 1월 1일부터 시행됐기 때문이다. 김정우 의원실에 따르면 해당 법이 시행됨에 따라 정부 측 추계로 연간 4200억원의 세수가 늘어나고, 예산정책처 추계로는 향후 5년간 2조6308억원 늘어날 것으로 보인다.

종합부동산세의 과세기준인 공시가격이 오르면 그만큼 내는 세금도 오를 전망이다. 특히 9억원을 초과하는 주택 소유자의 납세분도 늘어난다는 해석이 가능하다. 그러나 일부 보도처럼 ‘보유세 폭탄’이라는 말은 어불성설이라는 주장도 나온다.

최승섭 경제정의실천시민연합 부동산국책사업감시팀 부장은 “두 배 정도 뛰는 주택은 극소수의 기업, 개인에게만 해당된다”면서 “오히려 그동안 막대한 세금혜택을 누려온 것에 대한 반작용일 뿐이고, 아직 미진하지만 ‘공시가격 정상화’가 정확한 의미에 가깝다”고 말했다. 최승섭 부장은 “보유세 부담은 모든 토지에 해당되는 것도 아니고, 많이 뛰면 10~20% 부담이 늘어날 것”이라면서 “보유세 인상은 공시가격 정상화가 하나의 원인일 수는 있겠지만, 지난해 수도권 집값이 폭등한 탓이 더 크다”고 분석했다. 최 부장은 “옳고 그른 것을 떠나서 정책이 겨냥한 것은 고가의 토지·단독주택에 어느 정도 한정돼 있고, 그곳은 자산이 늘어난 만큼 세금을 내는 것이 형평성에 맞다”고 정리했다.

최승섭 부장에 따르면 공시지가의 시세 반영률은 1989년 도입 당시부터 낮았고, 공시가격 역시 70% 이하의 낮은 반영률을 보여왔다. 그는 “일단 세금이 두 배 오르는 곳도 소수의 이야기이지만, 법적으로 세부 상한선에 따라 ‘최대’ 1주택자 150%, 다주택자 200%까지 적용된다”고 말했다.

한편으로 서울과 수도권 부동산 시장은 거래 절벽 현상을 맞고 있다. 세금 부담이 커짐에 따라 늘어난 세금에 부담을 느낀 수요자들이 매매시장에 다시 나올 것이란 예상이 나올 법도 하지만 실재와는 거리가 있었다. 전문가들은 보유세와 함께 양도세도 인상된 것이 주택 소유자에겐 큰 부담이라고 말한다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “오히려 공시가격으로 거래절벽이 계속될 수 있다”면서 “엑시트(Exit)전략이 필요한 시점이다”라고 말했다. 심교언 교수는 “공시가가 높아지면 자연히 10월 넘어 부과되는 종합부동산세도 높아지기 때문에 기회비용이 늘어나고 있다”면서 “양도세가 중과돼 사고 싶은 사람은 못 사고 있고, 팔고 싶은 사람도 못 팔고 있다”고 분석했다. 심 교수는 “양도세 현실화가 가장 시급하고, 선의로 도입했겠지만 대출 규제도 한 몫 하고 있다”고 덧붙였다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수) 역시 “공시가가 높아지면 주택 소유자들이 거의 두 배에 이르는 값의 종합부동산세 고지서를 받을 가능성이 크다”면서 “1가구 1주택자도 부담이 커져 조세저항도 높아질 것”으로 내다봤다. 서진형 교수는 “소비자들이 감당할 수 있는 범위 안에서 부과돼야 하는데, 거래세와 보유세를 동시에 올리는 건 주택 보유자를 궁지에 모는 것”이라고 전제한 뒤 “장기적으로 보유세 높이되 양도세는 낮추는 방식으로 수요자들의 출구전략을 모색해야 한다”고 지적했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “지금 거래가 되지 않는 것은 취득세와 대출규제가 크다”고 분석했다. 권대중 교수에 따르면 보유세가 상승하면 많이 나오는 만큼 임차인에게 조세가 전가되거나, 거래가격도 올라가는 문제가 발생한다. 이 때문에 부동산 가격을 보고 있는 사람들에게 공시가격 상승은 악재의 요소가 있지만 해당 제도가 부풀어 오른 가격을 떨어뜨릴 동력이 있을지에 대해서는 미지수라고 권대중 교수는 말했다. 권 교수는 오히려 현재의 거래절벽 국면을 두고 “공시가격이나 보유세보다 대출규제가 초래한 측면이 크다”면서 “대출을 묶는 한 가격은 오르고, 외려 ‘투매’ 현상이 나타나고 사례로 기록되면 하락세가 시작될 것으로는 본다”고 예측했다.

그러나 시장 동향에 대한 정확한 판단은 아직 시기상조다. 몇 가지의 변수가 남아있기 때문이다. 부동산114에 따르면 지난해 분양이 올해로 미뤄진 수도권 재건축 단지를 포함해 전국에서 임대주택을 제외하고 약 38만4000가구가 공급될 것으로 추정된다. 입주 물량은 임대주택을 포함해 약 38만4000가구 공급돼 전세가격에 영향을 줄 전망이다.

또한 공시 시점과 과세 시점도 매매가 동향에 적지 않은 영향을 줄 것으로 보인다. 한국감정원 측에 따르면 일련의 과정을 거친 뒤 표준단독주택의 공시는 1월 25일에 이뤄진다. 관계자는 그 시간까지 이의 신청 기간을 두고 개별적으로 조정된다는 설명을 덧붙였다. 표준단독주택의 가격이 공시되면 이를 기준으로 올해 4월 30일 개별단독주택, 아파트, 연립주택 등 일반주택들의 공시가 뒤를 잇는다. 토지의 경우 표준지는 2월 13일 공시되고, 5월 말 경 개별토지가 공시될 계획이다.

반면 과세는 재산세와 종합부동산세로 나뉘어 부과되고, 재산세 역시 건축물분, 주택분과 토지분으로 세분화돼 청구된다. 부동산 보유자들은 건축물 재산세는 7월에, 주택분 재산세는 7월과 9월 절반씩, 토지의 경우 9월에 부과된다. 올해 상향된 공시가격을 반영한 종합부동산세는 12월에 일괄 부과된다고 감정원 관계자는 전했다.

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