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서울시, 용도지구 43% 토지이용 규제 폐지

대대적 재정비 56년 만...총 86.8㎢

김진후 기자 jinhook@econovill.com

기사승인 2018.12.06  14:06:31

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▲ 서울시는 김포공항 주변 고도지구, 시계경관지구 등 4곳, 86.8㎢ 규모의 용도지구 해제를 추진한다. 출처=서울시.

[이코노믹리뷰=김진후 기자] 서울시가 약 90개에 이르는 ‘용도지구’ 재정비를 추진한다. 용도지구 재정비란 건축물을 지을 때 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등 토지 이용을 규제하는 내용이다.

서울시가 6일 밝힌 내용에 따르면 지난해 4월 개정되고 올해 4월 18일 시행된 ‘국토계획법’에 따라 복잡하고 세분화한 용도지구 체계를 통폐합하는 내용의 용도지구 재정비를 추진한다. 지정 당시 목표를 달성해 규제의 실효성이 사라졌거나, 다른 법령과 유사 또는 중복되는 용도지구를 정비해 불합리한 토지이용의 규제를 없앤다는 목표다.

용도지구에 대한 대대적인 재정비는 1962년 제도가 정착된 이후 56년 만이다. 현재 서울시 전체 용도지구는 507곳, 약 198.3㎢이다. 서울시는 이와 같은 내용의 ‘도시관리계획(용도지구) 변경 결정안’을 놓고 6일부터 14일 간 주민열람 공고와 관계부서 의견조회를 열 계획이다. 이후 시의회의 의견을 청취하고, 서울시 도시계획위원회 심의‧의결 등을 거쳐 내년 4월 최종 고시할 방침이다.

이에 따라 시는 그동안 중복규제를 받아온 ‘김포공항주변 고도지구’, 지정 취지가 약해진 ‘시계경관지구’ 등 4개 용도지구 폐지를 추진한다. 해당 용지는 서울시 전체 용도지구 면적의 43%(86.8㎢)를 차지한다.

그러나 서울시 도시계획국 관계자에 따르면 개발여건에 가는 영향은 미미할 것으로 예측된다. 관계자는 “이미 다른 규제를 받거나 별도 관리되고 있는 곳이기 때문에, 토지이용계획이 간소화될 뿐 개발여건이 크게 좋아지는 영향은 없을 것으로 본다”면서 “다만 해당 토지의 감정평가에 기입되는 규제 내역이 하나 줄어드는 효과는 있다”고 설명했다.

‘용도지구’는 용도지역, 용도구역과 함께 토지이용을 규제‧관리하는 대표적인 법적 실행 수단이다. 토지는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)’에 따라 주거·상업·공업 등 용도지역으로 나뉜다. 용도지구는 용도지역 내 건축물 용도, 건폐율, 용적률, 높이 같은 제한을 강화‧완화하고 미관, 경관, 안전 등을 관리하기 위해 도시관리계획에 따라 지정된다.

   
▲ 시계 경관지구의 높이, 건폐율 등을 담은 행위제한 규정. 출처=서울시.

우선폐지를 추진하는 4개 용도지구는 ▲김포공항주변 고도지구(80.2㎢) ▲특정용도제한지구(5.7㎢) ▲시계경관지구(0.7㎢) ▲방재지구(0.2㎢)다.

시계경관지구는 무질서한 도시 확산을 막고 시 외곽지역의 양호한 주거환경 보호를 위해 지난 1977년 서울-경기 접경지역 3개 지구에 지정됐다. 해당 지구는 양천구 신월동 일대, 금천구 시흥동 일대, 송파구 장지동 일대 총 0.7㎢ 규모다. 시는 최근 서울-경기 인접도시 간 연계 필요성이 커지면서 당초 시계경관지구 지정 취지가 약해졌고, 건축행위 제한도 도시관리계획(자연녹지지역 등)으로 규제 가능한 만큼 폐지를 추진한다는 계획이다.

김포공항주변 고도지구는 공항시설 보호와 비행기 이착륙의 안전을 위해 지난 1977년 4월 당시 서울지방항공청의 요청으로 최초 지정됐다. 지정면적은 80.2㎢로 서울시 고도지구 전체 면적의 89.47% 규모다. 현재 ‘공항시설법’이 규제한 높이를 준용하는 등 중복규제가 이번 용도지구 폐지의 이유다. ‘국토계획법’ 상 고도지구는 쾌적한 환경 조성과 토지의 이용 효율화를 위해 건축물 높이의 최고 한도를 규제할 필요가 있는 지구다.

도시계획국 관계자는 “김포공항은 면적이 넓지만 서울지방항공청의 요청에 의해 지정된 곳으로 국토부의 관할을 받는다”면서 “서류상 고도제한 표기를 명시를 위해 도입했지만 여러 주민 불편 사항과 민원이 있어 불필요한 부분을 우선해 해제에 나서게 됐다”고 말했다.

   
▲ 김포공항 주변 고도지구는 공항시설 보호를 위해 지정됐지만, '공항시설법' 이중 규제로 이번 해제 대상에 올랐다. 출처=서울시.

학교 등 특정용도제한지구는 학교의 교육환경 보호 유지를 위해 환경저해시설이나 기피시설 같은 특정시설의 입지를 제한하는 곳이다. 1972년 육사 주변과 1970년 서울대 주변 2개 지구(5.7㎢)에 지정됐다. 그러나 약 50년의 시간이 지나면서 도시 여건이 변화했지만 서울시내 56개 대학 중 두 곳에만 특정용도제한지구가 지정돼 타 대학교 주변지역과 형평성 문제가 대두됐다. 이에 더해 ‘교육환경법’이 정한 ‘교육환경보호구역’과도 유사한 중복규제다.

특정용도제한지구는 1941년 ‘조선시가지계획령’에 따라 ‘교육 및 연구지구’로 지정됐고 '92년 「도시계획법」이 개정되면서 ‘학교시설보호지구’로 변경됐다. 올해 「국토계획법」 개정으로 ‘특정용도제한지구’로 명칭이 변경됐다.

방재지구는 풍수해 등 재해예방에 방해가 되는 건축물을 제한하기 위한 취지로 마련된 제도다. 노원구 월계동, 성동구 용답동, 구로구 개봉본동 등 상습침수구역 5곳, 총 0.2㎢가 지정됐다. 당초 방재지구로 지정한 뒤 상습침수구역을 재건축‧재개발 구역으로 지정, 정비사업을 통해 침수방지대책을 함께 추진하려는 취지로 도입됐다. 다만 일부 지역은 정비사업으로 침수방지를 달성했지만 2곳은 정비사업 구역을 해제되면서 방재지구 지정의 실효성이 사라졌다.

서울시는 ‘자연재해대책법’에 근거해 시 전역의 침수피해 예방을 위해 ‘풍수해 저감 종합계획’을 수립하고, 자연재해위험개선지구를 지정‧운영하고 있다.

서울시는 이번 4개 용도지구 폐지에 이어서 2019년도에는 미관지구를 폐지하고 경관지구로 통합하는 방안에 대해서도 추진, 토지이용 간소화와 주민불편 최소화에 나선다.

권기욱 서울시 도시계획국장은 “이번 용도지구 재정비는 시대적‧공간적 도시여건이 변화하면서 반드시 추진했어야 할 도시계획 과제 중 하나였다”라면서 “그동안 다소 경직된 제도로 운영된 용도지구를 현 상황에 맞게 전반적으로 정비해 도시계획 차원의 공익을 지키면서도 시민들의 토지이용 규제를 최소화하는 합리적인 도시관리정책을 운영해나가겠다”고 말했다.

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