▲ 교통망과 학군이 갖춰진 반포동 '디에이치 라클라스'(빨간 상자)의 분양가는 3.3㎡당 약 4900만원으로 추정된다. 출처=다음지도.

[이코노믹리뷰=김진후 기자] 서초동 ‘래미안 리더스원’에 이어 강남권에 재건축 아파트의 일반분양 물량이 분양에 나올 전망이다. 주택도시보증공사의 규정에 따라 약 4900만원의 평균 분양가가 예상되면서 주변 시세를 감안해 차익이 기대되는 소위 ‘로또’ 아파트의 꼬리표가 이어질 것으로 보인다.

현대건설은 서초구 반포동 일원에 자리한 ‘디에이치 라클라스’의 일반분양 물량을 12월 중으로 공개한다고 19일 밝혔다. 디에이치 라클라스는 ‘삼호가든맨션3차’ 아파트의 재건축 단지로, 지난 5월 18일 착공 신고를 하고 현재 공사 중이다.

가장 관심이 모이는 지점은 분양가다. 주택도시보증공사는 지난해 강남4구 등 주변 지역에 영향이 큰 지역을 내부 규정에 따라 ‘고분양가 관리지역’으로 지정했다. 해당 규정에 따르면 보증을 신청한 사업장의 3.3㎡ 평균 분양가가 주변 1km(구 단위) 이내의 다른 단지의 분양가·매매가의 110%를 초과하면 고분양가 단지에 해당돼 보증이 거절된다. 또한 최근 1년 이내 분양한 아파트의 최고 평균 분양가를 초과할 경우도 마찬가지다.

이달 초 분양한 서초동 래미안 리더스원의 분양가가 4489만원이었고, 지난 7월 준공한 잠원동 신반포자이의 분양가는 4289만원인 점을 감안하면 ‘디에이치 라클라스’의 평균 분양가는 최대 4717만원~4937만원으로 추정된다. 전용면적 84㎡이라면 12억5000만원에 해당하는 금액이다. 

▲ '디에이치 라클라스'와 이웃한 서초동 반포리체의 실거래가는 22억원 이상에 책정돼 있다. 출처=네이버 부동산.

‘로또’라 불리는 데에는 이유가 있다. 해당 단지와 가까운 반포동 ‘반포리체’의 전용면적 85㎡ 매매가는 11월 12일 기준으로 약 22억원이다. 3.3㎡당 가격으로 환산하면 약 6400만원에 이른다. 면적별로 3.3㎡당 5000만원을 넘는 주택을 감안해도 1400만원의 차익, 전용면적 84㎡라면 약 4억8000만원의 차익이 생긴다.

‘디에이치 라클라스’와 맞닿은 반포 래미안 아이파크 역시 2015년 분양 당시 3.3㎡당 4285만원을 기록했다. 가격이 적용된 전용면적 84㎡ 주택이 분양 당시 14억5000만원 선이었지만, 10월 26일 기준으로 현재 22억5000만원 정도에 분양권 매물이 올라와있다.

▲ 반포 래미안 아이파크의 전용면적 84㎡는 지난 10월 22억5000만원에 거래됐다. 출처=네이버부동산.

단지 주변 B공인중개사는 “아무래도 아직 반포에 진입하고 싶은 수요가 많아 평당가가 5000만원이라도 감수할 것”이라면서 “예전과 달리 전매도 불가능하고 대출 규제도 강화돼 현금 유동성 자산이 있지 않는 한 시도하기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

주관청인 서초구청 주거개선과 재건축지원팀 관계자는 “아직 분양 승인은 받지 않았고, 현대건설 측은 주택도시보증공사(HUG)에서 책정한 금액대로 제출해 분양가가 산정될 전망”이라면서 “정확한 것은 아니지만 HUG와 현대건설이 가합의 됐다는 소문이 있어, 다음 주 중으로 분양가의 윤곽이 잡히리라 본다”고 전했다.

사업 주체인 ‘삼호가든맨션3차 아파트 주택재건축정비사업조합’ 역시 명확히 가닥이 잡힌 게 없다면서 “12월 초순으로만 알고 있다”고 말했다.

주택도시보증공사는 “현재 분양가 산정과 관련해 원만히 협의가 이어지고 있고, 협의가 마치는대로 무리없이 시공사와 분양 일정 조율에 나설 것”이라고 말했다.

해당 단지는 총 848가구 중 조합원 분 638가구를 제외하고 210가구가 일반분양 물량이다. 50㎡부터 132㎡까지 다양한 평형대를 갖췄다. 다만 ‘공급규칙 개정안’이 11월 말 개정될 경우, 85㎡ 이상에 해당되는 ▲104㎡B 1가구 ▲115㎡A 2가구 ▲132㎡A 3가구, 총 6가구는 추첨제 대상으로 무주택자에게 75%(약 5가구)가 공급된다.

▲ 가점제 100%의 적용을 받는 서초 래미안 리더스원의 59㎡A형 주택은 평균 76.25의 가점이 필요했다. 출처=아파트투유.

그 외 204가구는 가점제 100% 대상으로 청약 요건에 따라 무주택자에게 돌아갈 가능성이 크다. 이 양상은 지난 8일 청약신청을 마친 ‘서초 래미안 리더스원’과 비견된다. 서초 래미안 리더스원은 서초우성1차아파트의 재건축 단지로 3.3㎡당 평균 분양가가 4489만원으로 강남권의 종전 최고 분양가를 경신했다. 금융결제원의 청약정보 제공사이트 아파트투유에 따르면 가점제 100%가 적용된 래미안 리더스원의 전용면적 85㎡ 이하에서 당첨된 평균 청약점수는 면적에 따라 ▲59㎡A 76.25점 ▲74㎡A 70.5점 ▲74㎡B 72.33점 ▲83㎡A 56.91점 ▲84㎡A 64.96점 ▲84㎡B 60.25점 ▲84㎡C 64.41로 비교적 높은 편이다. 특히 경쟁률이 높은 소형 면적의 주택에서 높은 청약점수가 요구됐다.

해당 단지는 일반공급물량 232가구에 9671명의 청약자가 몰렸지만, 해당지역 1순위에서 모두 공급이 마감됐고 평균 41.69 대 1의 경쟁률을 보였다. 특히 가장 좁은 59㎡A형의 경쟁률이 422 대 1을 기록했다. 약 12억원을 뛰어넘는 가격에도 유동성 자산을 다량 보유한 무주택자가 몰렸음을 짐작하게 하는 대목이다.

래미안 리더스원의 전용면적 84㎡ 분양가는 약 15억7000만원에서 17억3000만원으로, 단지와 가까운 래미안 에스티지S의 같은 면적 분양가인 20억원과 비교하면 약 2억5000만원~4억3000만원 낮다. '디에이치 라클라스'가 3.3㎡ 당 4900만원 선에 분양된다면 기대할 수 있는 차익인 약 4억8000만원으로, 래미안 리더스원보다 더 높을 가능성이 있다.

‘디에이치 라클라스’는 지하철 9호선 사평역, 2·3호선 교대역, 3·7·9호선 고속터미널역과 7호선 반포역을 이용할 수 있는 역세권의 제반 환경을 갖췄다. 또한 단지와 면한 반포IC를 통해 경부고속도로·올림픽대로 등을 진입할 수 있고, 이웃한 고속버스터미널도 이용할 수 있다.

교육환경은 서원초등학교, 원명초등학교, 반포고등학교 등이 자리하고 있다.