상가건물임대차보호법(이하 상임법)은 상가 건물 임대차계약에서 약자의 지위에 놓이게 되는 임차인을 보호하기 위한 법률이지만, 최소한의 주의 의무도 다하지 않은 임차인은 상임법으로도 보호받지 못한다. 물론 공인중개사를 통해 임대차계약을 체결한다면 임차인이 임대차계약을 잘못 체결해 받게 될 불이익이나 위험을 최소화할 수 있으며, 경우에 따라서는 업무상의 과실을 이유로 공인중개사에 대한 손해배상청구도 가능하다. 하지만 이른바 직거래를 통해 임대인과 임대차계약을 직접 체결하게 된다면 몇 가지 부분을 유의할 필요가 있다.

 

상가 건물의 부동산등기부등본을 확인하라

부동산등기부등본은 부동산의 표시와 권리관계의 취득, 상실, 변경에 관한 사항을 적은 공적 장부로서 부동산의 기본정보를 담은 ‘표제부’, 소유권의 변동과 관련한 정보를 담은 ‘갑구’, 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등의 변동과 관련한 정보를 담은 ‘을구’로 구성되어 있다. 특히 부동산등기부등본은 해당 상가 건물의 주소를 알면 누구라도 대법원이 운영하는 인터넷등기소를 통해 등기부를 열람할 수 있다. 우선 ‘표제부’를 통해서는 ‘표제부’상 상가 건물의 지번이 임차하려는 상가 건물의 지번과 일치하는지 확인하고, 상가 건물의 지목, 구조 및 면적 등을 파악해야 한다. 물론 건축물 대장까지 확인해 보면 더 좋겠지만, 건축물 대장과 부동산등기부등본에 기재된 부동산의 기본정보가 상이한 경우는 극히 드물기 때문에 부동산등기부등본 ‘표제부’를 확인하는 것만으로도 충분하다. ‘갑구’를 통해서는 우선 임대차계약상의 임대인과 부동산등기부등본상의 소유자 간의 이름, 주소, 주민등록번호가 일치하는지 확인해야 한다. 간혹 상가 건물 임대인과 소유자가 다른 경우가 있는데, 이 경우 임대차 관련 소송이 발생한다면 소송의 상대방을 누구로 특정해야 하는지에 대한 문제가 생길 수 있다. 또한 부동산등기부등본 ‘갑구’에 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있지 않은지도 확인해야 한다. 만약 이러한 내용이 등기부등본에 기재되어 있다면, 가까운 장래에 상가 건물 소유자가 달라질 가능성이 높으므로, 임대차계약 체결을 피하는 것이 좋다. ‘을구’를 통해서는 저당권 또는 전세권이 설정되어 있지 않은지 확인해야 한다. 만약 저당권 또는 전세권이 이미 설정되어 있는 부동산이라면 상가 건물이 경매에 부쳐질 경우, 임차인은 ‘대항력’을 갖춘 경우라도 이들에 비해 후순위로 배당을 받게 되기 때문이다. 드물게는 부동산등기부상에 지상권이나 지역권이 등기되어 있거나, 부동산등기부등본상에 기재되지는 않지만 현실적으로 유치권을 주장하는 사람이 있을 수도 있으므로 임대차계약을 체결하기 전에 반드시 해당 상가 건물을 육안으로 확인해야 한다.

표준계약서를 사용하라

상임법 제19조는 법무부장관에 대해 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가 건물임대차표준계약서를 정해 그 사용을 권장하도록 할 의무를 부과하고 있다. 이에 따라 법무부는 국토교통부, 서울시, 중소기업청과 함께 ‘상가 건물 임대차 표준계약서’를 홈페이지에서 다운로드하게 하고 있다. 만약 공인중개사를 통해 상가 건물에 대한 임대차계약을 체결하는 경우가 아니라면 법무부가 제공하는 ‘상가 건물 임대차 표준계약서’를 이용함으로써 거래의 위험을 줄일 수 있다.

 

상임법을 제대로 숙지하고 활용하라

앞서 언급한 바와 같이 상임법은 상가 건물 임차인을 보호하기 위한 법으로 상임법의 내용보다 불리한 임대차계약은 무효다(상임법 제15조 참조). 그럼에도 불구하고 상임법의 내용을 제대로 숙지하고 활용하는 임차인은 많지 않은데, 최소한 임대차계약을 체결한 직후에는 대항력을 갖추기 위해 상가 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면서(상임법 제3조 참조) 상가 건물이 경매에 들어갈 경우를 대비해 보증금을 확실히 회수할 수 있도록 관할 세무서에 확정일자를 부여(상임법 제4조, 제5조 각 참조)받는 절차를 밟아야 한다. 또한 임대차기간이 종료한 이후라도 임차보증금을 받지 못한 경우에는 대항력을 계속 유지할 필요가 있으므로, 섣불리 상가 건물에서 퇴거하거나 사업자등록상의 주소지를 변경 또는 사업자등록을 말소할 것이 아니라 상가 건물 소재지를 관할하는 법원에 ‘임대차등기명령신청’을 하고, 임대차등기가 등기부 상에 기재되는 것까지 직접 확인한 다음 상가 건물에서 퇴거해야 임차보증금을 보전할 수 있다(상임법 제6조 참조).

한편 상가 건물 임대차와 관련해서는 임대인도 피해를 보는 경우가 발생할 수 있는데, 임대인의 입장에서 이를 피하기 위한 방법은 다음과 같다.

 

1. 상가 건물 임대차계약이 끝날 경우 임차인이 원상복구해야 할 범위를 사전에 특정하라.

임대차 소송의 대부분은 임대차목적물에 대해 임차인이 원상복구해야 할 범위와 관련한 소송이라 해도 과언이 아닐 만큼, 임차인이 임대차목적물에서 퇴거하면서 어느 범위까지 원상복구해야 하는가는 항상 소송에서 중요한 쟁점으로 등장한다. 특히 상가 건물 임대차의 경우 대부분의 임차인은 영업에 사용할 목적으로 임대차계약 체결 당시부터 인테리어를 하거나 시설물을 설치하는 데 심혈을 기울이지만, 정작 퇴거할 때는 임차인이 영업에 실패해 이를 원상복구하지도 않고 방치하는 경우가 많다. 이 경우 임대인은 임차보증금에서 원상복구비용을 공제하고 임차인에게 임차보증금을 돌려주면 되지만, 이때 임차인이 당초 어느 범위까지 원상복구하기로 했는가에 대한 합의가 제대로 되어 있지 않으면 소송에서 다툼이 생기기 쉽다. 따라서 임대인은 상가 건물 임대차계약 체결 시부터 임차인이 상가 건물에서 퇴거할 경우 원상복구해야 할 범위가 어디까지인지에 대해, 인테리어를 시작하거나 시설물을 설치하기 전에 사진을 찍고 합의서를 써서 분쟁의 소지를 없애고, 임대인에게는 불필요한 인테리어나 시설물을 설치하면서 쓴 비용을 건물의 효용가치를 높인 ‘유익비’라 주장하며 임대인에게 그 비용상환을 청구하지 않도록, 임차인으로부터 ‘유익비 상환 청구 포기서’를 미리 받아두는 것도 필요하다.

 

2. ‘제소 전 화해’ 제도를 적극적으로 활용하자.

임대인의 입장에서는 임대차기간이 종료되었음에도 불구하고 임차인이 상가 건물에서 퇴거하지 않고 버티는 것만큼 두려운 일이 없다. 물론 이 경우 임대인은 임차인을 상대로 상가 건물을 반환하고 상가 건물에서 퇴거하라는 소송과 함께, 임차인이 그 기간 이후 무단으로 상가 건물을 사용한 것에 대한 차임 상당의 부당이득까지도 청구할 수 있지만, 실제로 강제집행을 통해 목적을 달성하기까지는 많은 시간이 걸린다. 따라서 임대인의 입장에서는 ‘제소 전 화해’를 통해 사후적으로 발생할 수 있는 분쟁거리를 사전에 해결하는 방법을 고려해 볼 수 있다. ‘제소 전 화해’란 민사분쟁이 발생할 경우 당사자 간의 분쟁이 소송으로 번지는 것을 막기 위해 소송 전에 법관 앞에서 화해, 즉 일종의 합의를 하는 것으로 ‘제소 전 화해’를 통해 당사자 간 합의된 내용에 대해서는 확정판결과도 같은 효력을 갖는다. 따라서 임대인은 상임법보다 불리하지 않은 내용으로 임차인과 임대차계약에 관한 내용을 법관 앞에서 확인받아, ‘제소 전 화해조서’에 기재된 사유가 발생할 경우 별도의 재판 없이 즉시 임차인에 대한 건물 인도 집행 등을 할 수 있다. 얼핏 보기에는 임차인에게 불리할 수 있는 제도지만, 또 한편으로는 임차인 역시 임대차계약과 관련한 불필요한 분쟁을 피할 수 있다는 점에서 원활한 임대차계약의 운영을 위해서는 효율적일 수 있다.