▲ 전국-서울 주택구입부담지수 추이. 출처=주택금융공사

[이코노믹리뷰=정경진 기자]  서울에서 갈수록 집을 사기가 어려워지고 있다. 서울에서 집을 사는 부담 정도가 8분기 연속 상승했지만 전국 평균은 2분기 연속 하락하며 서울과 지방 간 집 구매 부담도 확대되고 있다.

24일 한국주택금융공사에 따르면 지난 2분기 서울 주택구입부담지수(K-HAI)는 122.7을 기록했다. 지난 1분기(118.8)보다 3.9포인트 올랐다.

주택구입부담지수는 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환부담을 나타내는 지수다.

지수 100은 소득 중 약 25%를 주택구입담보대출 원리금 상환으로 부담한다는 뜻으로 숫자가 높아질수록 부담도 늘어난다. 즉 수치가 클수록 원리금상환 부담이 증가하기 때문에 그만큰 집 사기로 부담스러워진다.

서울 주택구입부담지수는 2016년 2분기 94.1로 이후 8분기 연속 상승했다. 지수 자체만으로는 2011년 2분기 123을 기록한 이후 7년 만의 최고수준이다.

반면 전국 주택구입부담지수는 올 2월 59.3으로 3분기 연속 감소했다. 16개 시도 중에서는 서울과 전남, 제주만 올랐고 나머지 지역은 모두 떨어졌다.

KB국민은행에서 매달 발표하는 주택구매력 지수(HAI)역시 전국과 서울간 지수 차이는 갈수록 확대되고 있는 상황이다. KB국민은행 주택구매력 지수 역시 우리나라 중간정도 소득을 가진 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간가격 정도의 주택을 구입한다고 가정할 때 현재의 소득으로 대출원리금상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 의미한다. 소득자료는 통계청에서 발표하는 가계동향조사 결과를 따른다. HAI가 100보다 클 경우 중간정보의 소득을 가진 가구가 중간가격 정도의 주택을 큰 무리없이 구입할 수 있다는 것을 나타내며 HAI가 증가하면 주택구매력 역시 증가한다는 것을 의미한다.

6월 기준 서울 HAI는 52.5인 반면 전국 HAI는 102.6으로 무려 50.1 포인트가 차이가 난다. 조사를 처음 시작했던 2008년 12월 전국 84.9, 서울 44.0 으로 40.8포인트에 불과하던 차이가 서울 아파트값이 꾸준히 증가하면서 10포인트 가까이 확대된 것이다.

서울 지역 중 눈여겨볼 것은 강북지역의 HAI가 하락한 점이다. 올 6월 기준 강북 HAI는 70.1로 지난해 9월부터 9개월째 하락하고 있다.

정부가 강남지역에 대한 규제를 강화하고 재건축 아파트 상승세가 주춤하면서 강북지역으로 투자가 몰렸기 때문이다.

▲ 서울 아파트 전경. 사진=이코노믹 리뷰 임형택 기자

서울에서 집을 사기가 갈수록 어려워지고 있는 상황에서 정부가 강력한 대출규제를 내세운 9.13 대책과 공급확대를 밝힌 9.21 대책을 내놓았지만 실수요자들의 반응은 냉담하기만 하다. 서울 전역은 규제지역이기 때문에 무주택자에게 대출규제를 강화하지 않는다고 해도 이미 LTV와 DTI규제가 적용돼 대출을 받을 수 있는 규모가 줄어들기 때문이다.

현재 무주택자는 서울 등 투기지역·투기과열지구에서 집을 살 때 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 40%를 적용 받는다. 10억원 아파트를 살 때 LTV로는 4억원가량 대출이 가능하지만 DTI 기준, 즉 연소득 대비 원리금 상환액 비중이 40%를 상회할 수 없다는 기준까지 충족해야 한다. 단순 계산하면 연 소득 5000만원인 대출자의 경우 연간 원리금상환액이 2000만원을 넘을 수 없다. 금리 3.5%에 만기 20년 기준으로 4억원을 빌릴 경우 월간 원리금상환액은 231만원 선으로 연간 원리금상환액이 2780만원으로 2000만원을 초과하게되면서, 사실상 LTV 40% 기준을 적용하면 대출금이 4억원보다 낮아지게 된다.

다만 일각에서는 정부가 9.21 대책을 통해 공급확대 정책을 내세운 만큼 서울지역 주택구매 부담도 다소 완화될 수 있다는 전망도 나왔다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 “그동안 규제일변도 정책에서 공급확대 정책으로 바꾼 만큼 시장 안정에 긍정적으로 작용할 것”이라면서 “공급물량이 지속적으로 나올 수 있다는 시그널을 줬다는 점에서 실수요자들이 내 집 마련을 보류하거나 서두르지 않을 가능성이 높고 이는 이상 과열을 막아 집값 부담을 낮추고 시장 안정에 도움이 될 것이다”라고 말했다.