[이코노믹리뷰=정경진 기자] 하반기 주택시장이 위축될 것인지에 대해 시장 전문가들의 의견이 엇갈리고 있지만 확실한 것은 한국은행의 하반기 금리인상이 유력할 것이란 사실이다. 이주열 한국은행 총재는 7월 27일 국회 기획재정위원회 전체회의에서 “경제 성장세가 잠재 성장률 수준대로 가고 물가도 한은이 목표로 한 것이 전제가 된다면 지금 금리가 완화 기조이기 때문에 조정할 필요가 있다”고 말했다. 금리 인상 시기에 대해 당초 8월에 금리가 인상될 것이란 의견이 높았지만 미중 무역전쟁과 부진한 내수 등 대내외 악재 탓에 금융업계는 4분기로 지연될 가능성이 높다고 본다. 기준금리를 결정짓는 한국은행 금융통화위원회는 8월, 10월, 11월 등 세 차례에 열린다. 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)이 발표한 ‘2018년 8월 경제동향’에 따르면, 기준금리인상 시기에 관해 설문조사에 참여한 국내 경제 전문가들 다수는 4분기로 지목했고 내년에도 소폭 인상될 것으로 전망했다. 사실상 확정된 금리인상은 부동산 시장에는 일파만파의 영향을 미칠 것이라는 게 중론이다. 실제로 어떤 영향이 있을까.

기준금리 인상이 부동산 시장에 미치는 영향

기준금리 인상은 통상 대출금리를 상승시켜 결국 부동산 수요를 줄이는 데 기여한다. 즉 금리가 올라가면 대출이자 부담이 커지면서 매수자는 주택구입능력을, 매도자는 주택보유능력이 약화된다. 금리가 오르면 금융비용이 늘어나는 만큼 구매수요가 줄어든다. 대출이 많은 임대사업자라면 임대수익이 하락한다. 임대수익의 하락은 자산가치의 하락으로 연결된다. 금리가 0.5~1%포인트 정도 상승하면 주택가격은 1~2% 정도 하락한다. 금리인상으로 대출금리뿐만 아니라 예금금리도 상승하면 시중의 유동자금을 흡수하는 효과가 생긴다.

그러나 과거 기준금리 인상기를 되짚어보면 금리인상기에도 부동산 가격 상승세가 상당 기간 지속했다. 즉 금리인상으로 부동산 가격은 하락 압력을 받았지만 과거 2번의 금리 인상기에는 금리 상승 추세에도 부동산 가격이 상당 기간 올랐다. 특히 1차 인상기에는 정부가 부동산 억제책을 시행했는데도 부동산 가격은 오히려 상승했다.

한국은행에 따르면, 지난 2005년 10월~2008년 8월과 2010년 7월~2011년 6월 두 차례 금리가 인상됐을 당시 집값은 올라갔고 그 상승속도도 빨랐다. 한국은행 기준금리 변동추이를 살펴보면 2005년 10월 기준금리는 연 3.25%에서 3.50%로 상승했고 2008년 8월 5%에서 5.25%로 다시 올라갔다.

2차 금리 인상이 시작된 2010년 7월 서울 송파구 잠실주공5단지 전용면적 84㎡는 10억45000만원에 거래됐지만 같은 해 12월 11억9000만원에 거래됐다. 무려 1억5000여만원 가까이 오른 것이다.

그렇다면 올 4분기 금리인상에도 부동산 가격은 상승세를 지속할까?

 

지금의 금리인상… 과거와 다르다?

전문가들은 금리가 오른 과거 2번의 시기와 현재 거시경제 여건이 확연히 다르기 때문에 금리상승이 주택가격 상승으로 이어지기는 어려울 것으로 보고 있다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “1990년대와 2000년대 중반 금리가 급격하게 올랐지만 당시 국내총생산(GDP) 성장률이 10%대인 데다 주택도 턱없이 부족한 시기였다”면서 “금리상승으로 부동산 가격은 하방 압력을 받았지만 경제성장과 인구증가 등의 요인으로 결과적으로는 집값이 상승하는 모습을 보였다”고 분석했다.

올해 1분기 경제성장률은 전기 대비 1.0%로 양호해 보이지만 1분기 성장률은 전분기인 2017년 4분기 성장률이 –0.2%로 부진한 데 따른 기저효과가 상당 부분 작용한 것으로 판단된다. 소비와 투자, 수출 등의 증가율이 1분기보다 떨어지면서 2분기 경제성장률은 전기비 0.7%, 지난해 같은 기간에 비해 2.9% 증가했다. 기획재정부 관계자는 “전분기 대비로는 다소 낮은 성장률이지만 전년 대비 성장률은 잠재성장률 수준”이라고 말했다. 2001년부터 2005년까지 잠재성장률(물가상승을 유발하지 않으면서 최대한 이룰 수 있는 경제성장률)이 4.8~5.2% 범위였던 것과 비교하면 성장률 측면에서 반토막 아래로 떨어진 것이다.

주택보급률 역시 2000년도 96.2%로 100%를 넘지 못했다. 주택보급률은 가구 수에 비해 주택 재고가 얼마나 되는지를 보여주는 양적 지표다. 100%일 경우 한 가구당 주택 한 채를 보유할 수 있을 만큼의 재고가 있다는 것을 의미한다. 전국주택보급률은 이후 지속적인 증가세를 보이며 2010년 112.9%, 2014년 118.1%를 기록했다. 즉 금리인상이 일어나던 시기 전국의 주택 공급량이 부족해 주택수요가 높았다는 것을 의미한다.

심 교수는 “현재 상황에서는 거시경제가 위축되고 자영업자들의 폐업률 증가와 경기도권을 중심으로 공급이 계속되고 있는 등 집값 상승 여력이 과거보다는 높지 않기 때문에 금리인상으로 집값 하락이 나올 수 있을 가능성이 충분하다”고 설명했다.

 

갭투자, 금리상승·다주택자 압박에 ‘어쩌나’

서울·수도권을 중심으로 전세가격이 치솟으면서 아파트 투자에 나선 갭투자들에게 경고등이 커졌다. 하반기 주택시장이 위축되고 있는 가운데 금리상승으로 주택가격 하락이 전셋값 하락을 야기할 공산이 커지고 있기 때문이다. 갭투자란 집주인이 전세금을 안고 집을 사는 경우를 의미한다. 즉 전세가격이 하락할 경우 자기자본을 투입해야 하지만 금리가 오르면서 그 비용 역시 증가했다. 특히 전세 세입자가 있는 경우 주택담보대출을 받을 수 없어 신용대출 등으로 조달한 자금으로 전셋값을 충당해야 한다.

한국은행 ‘6월 금융기관 가중평균금리’에 따르면 지난 6월 기준 일반 신용대출 금리는 전월 대비 0.01%포인트 오른 4.57%를 기록했다. 이는 지난해 3월(4.61%) 이후 15개월 만의 최고치다. 일부 시중은행은 이미 평균금리가 5%에 육박했다. 여기에 정부의 다주택자 양도소득세 중과 카드로 갭투자 수요가 사그라드는 상황이다.

심교언 교수는 “갭투자라고 한다면 대부분 주택을 2~3개 정도 가지고 있는 다주택자들로, 지금 상황으로 봤을 때 금리가 인상되면 원리금 상환방식으로 돈을 갚아야 하기 때문에 부담이 상당할 것”이라고 말했다.

반면 현재의 금리수준이 높지 않다는 주장도 있다. 국내의 한 대형건설사 관계자는 “2008년 당시 금리는 연 5~6%대였다”면서 “현재까지 워낙 초저금리가 지속돼 금리 상승에 따른 이자비용 증가 등을 부담으로 느낄 수 있겠지만 시세보다 싸게 나온 급매물 위주로 접근하는 것은 투자의 한 방법”이라고 말했다.