[이코노믹리뷰=정경진 기자] 부동산 시장에는 금리인상, 국내총생산(GDP) 성장률 등 거시경제 변수 등이 영향을 미친다. 그중에서도 가장 직접적인 영향을 미치는 것은 다름아닌 정부의 정책이다. 부동산 시장만큼 정부 정책의 영향에 따라 흐름이 바뀌는 것은 없다고 해도 과언이 아니다. 노무현 정부와 이명박 정부, 박근혜 정부, 그리고 문재인 정부는 부동산 시장 규제, 규제 완화, 다시 규제 강화를 되풀이하고 있다. 어느 장단에 춤을 춰야 할지 모를 지경이다. 특히 문재인 정부는 다주택자 규제를 강화하고 있다. 다주택자들은 주택임대사업자로 등록하면서 세금중과를 피하고 있지만 여전히 고민하는 흔적은 역력하다.

정부 정책 따라 춤춘 부동산 시장

과거 정권별 부동산 정책은 규제 강화와 완화가 번갈아가며 이뤄졌지만 강력한 부동산 규제를 펼친 정권으로는 노무현 정부가 꼽힌다. 노무현 정부는 서민 위주의 분배정책을 목표로 부동산 투기와 강남 집값 상승을 억제하기 위해 분양권 전매 금지, 재건축 요건 강화, 다주택자 보유세와 양도세 강화 등 규제정책을 폈다. 그러나 저금리 기조의 지속과 수급불균형은 강남 중심의 집값을 폭등시켰다. 규제로 아파트 공급이 사라지자 가격 상승과 부동산 버블화를 가속화했다. 집값을 잡기 위해 노무현 정부는 담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)을 40%까지 정해 대출규제를 하고 분양가 상한제, 전매제한 확대, 버블세븐 지정 등을 잇달아 내놔 2007년 하반기 주택가격 안정을 이끌어냈다.

이어 등장한 이명박 정부는 부동산 가격을 올리려는 부동산 관련 정책만 20건 넘게 쏟아냈다. 그러나 글로벌 경제위기로 가장 많은 ‘하우스 푸어’를 양산하고 2013년까지 부동산 시장은 하락세를 이어나갔다.

박근혜 정부는 부채가 주도한 성장 시기라고 전문가들은 진단한다. 이 정부 정책의 핵심은 ‘빚 내서 집 사라’라고 해도 전혀 틀리지 않다. 급증하는 가계대출은 주택시장으로 흘러들어가 집값을 끌어올렸다. 담보인정비율, 총부채상환비율 같은 대출 규제를 70%까지 완화하고 정부가 나서 저금리 대출을 지원했다. 2014년 1089조원인 가계부채는 완화정책 이후 2015년 1203조원으로 급증했다. 이후 2016년 1344조원, 2017년 1451조원으로 끝없이 증가했다. 박근혜 정부는 양도세도 한시 면제하고 재건축 단지의 초과이익을 환수하는 법률을 3년간 유예하며, 재건축 연한을 준공 후 40년에서 30년으로 완화했다.

그러나 무리하게 빚을 내서 집을 사는 시대는 문재인 정부가 들어서면서 종말을 고했다. 주택담보대출을 받기 위한 핵심 요건인 LTV와 DTI 완화가 종료됐다. 문재인 정부는 박근혜 정부 때 급증한 가계부채를 통제하고 가계빚을 줄이기 위해 총체적 상환능력비율(DSR) 활용을 제시했다. 모든 대출의 원리금을 따져 대출 한도와 금리를 정하는 만큼 대출을 받기도 이전보다 까다로워졌다. 현 정부는 ‘돈 없으면 집 사지 마라’라는 시그널을 보내며 가계부채 조정에 총력을 다하고 있는 모습도 보인다.

문재인 정부 부동산정책 100% 활용하기

문재인 정부가 들어서면서 부동산 시장에서 여러 변화가 나타났다. 그중 대표적인 것이 주택임대사업자의 급증이다. 국토교통부 자료에 따르면 지난 2016년 상반기 신규 등록하는 임대사업자는 1만6483명에 불과했지만 지난해 하반기 4만1901명, 올해 상반기 7만3916명으로 2년 만에 5만7433명(348%)이 늘어났다. 지역별로 서울(3만여명)과 경기도(2만3000여명), 인천(2800여명)에서 총 5만6000여명이 등록해 수도권이 전체의 75%를 차지했다. 지방에서는 부산(4700명), 대구(1800명), 경남(1700명) 등 순이었다.

국토교통부 관계자는 “지난해 12월 발표한 ‘임대주택 등록 활성화’ 방안의 정책효과가 가시화 되면서 임대사업자 등록이 급증했다”고 분석하고 “정부의 종합부동산세 개편안이 확정되면서 다주택자가 종합부동산세 합산배제를 받기 위해 임대사업자 등록을 할 유인이 높아졌다”고 설명했다.

종합부동산세(종부세)란 일정 금액을 초과하는 부동산 보유자에게 부과하는 세금이다. 현재 보유하고 있는 과세유형별 공시가격의 전국 합산액이 공제금액(과세 기준금액)을 넘으면 종합부동산세가 부과된다. 주택은 전국 합산 주택의 공시가격 합계액이 6억원(1세대 1주택자는 9억원) 초과, 종합합산토지는 전국 합산토지의 공시가격 합계액이 5억원 초과, 별도 합산토지는 80억원을 초과할 경우 종부세를 내야 한다.

특히 기획재정부가 종합부동산세 인상을 골자로 한 ‘종합부동산세 개편방안’을 확정해 주택소유자들의 종부세 부담이 높아졌다. 집이 많을수록 종부세가 가중되는 보유세 개편안은 결국 다주택자를 향한 것이나 마찬가지다. 개편안에 따르면 보유 주택의 합산 공시가격이 동일해도 3주택 이상 보유자들은 1,2주택 보유자에 비해 종부세 부담이 큰 폭으로 오른다.

주택임대사업자 등록해야 할까 말아야 할까?

주택임대사업자로 등록하면 가장 먼저 얻게 되는 혜택은 무엇일까? 바로 세금 절감이다. 부동산에 붙는 세금에는 취득세와 재산세, 양도소득세, 종합부동산세 등이 있다. 취득세는 주택임대사업자로 등록하면 전용면적 60㎡ 이하 주택을 새로 살 경우 취득세액의 85%를 감면받을 수 있다. 주택 가격(전용면적 85㎡ 이하)이 6억원 이하일 경우 취득세는 1% 즉 600만원이다. KB국민은행 규모별 아파트 매매평균가격에 따르면 전용면적 40~62.8㎡에 해당하는 서울 중소형 아파트 평균매매가격은 7월 기준 4억9368만원이다. 중소규모의 주택이라면 서울권에 있다고 해도 임대주택사업자 등록 시 취득세 감면 효과가 있는 것이다.

지방세인 재산세는 전용면적에 따라 임대주택사업 등록 시 세금감면 혜택이 달라진다. 전용면적 84㎡ 이하는 재산세만 25%가 감면되지만 전용 60㎡ 이하는 50% 감면된다. 주의할 점은 1채만 민간임대주택으로 등록할 경우 재산세 혜택은 받지 못한다는 부분이다.

양도소득세는 토지나 건축 등을 팔았을 때 얻은 차익에 물리는 세금이다. 문재인 정부가 지난 4월부터 다주택자에게는 양도세를 무겁게 물리면서 다주택자들이 주택임대사업자 전환을 서두르게 한 대표 세금이다. 정부는 다주택자에게 양도세 기존 세율에서 2주택자는 10%, 3주택자는 20%를 더해 적용하기로 했다. 다주택자는 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 장기보유특별공제는 2주택자 이상이라 하더라도 3년 이상 보유하면 10년까지 최대 30%까지 공제되는 항목으로 세금감면에 큰 역할을 해왔지만 앞으로 다주택자는 이 같은 공제를 받을 수 없다.

그렇다면 다주택자가 주택임대사업자로 등록하면 양도세 혜택은 얼마나 받을 수 있을까? 양도세 혜택은 본인이 2년 이상 거주한 주택을 처분할 때 적용된다. 임대주택을 처분할 때는 비과세라는 개념이 없다. 대신 임대주택은 몇 채가 있어도 양도세 중과적용이 되지 않고 일반과세가 적용된다. 다만 서울과 부산 등 조정대상지역에서는 올해 4월부터 양도소득세 중과가 돼 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트 추가된 양도세를 내야 한다. 주택임대사업자가 돼 임대주택을 8년 이상 보유하면 중과대상에서 배제되며 장기보유특별공제 혜택을 받아서 8년 이상 임대하면 50%, 10년 이상 임대하면 70% 공제가 가능하다.

주택임대사업자 등록이 오히려 불리하다?

다주택자라도 주택임대사업자를 등록하는 게 오히려 불리한 경우가 있다. 임대의무기간을 유지하지 못할 경우 1000만원 이하의 과태료가 부과되고 그동안 감면받은 세금이 추징되기 때문이다.

이 경우 포괄승계를 통해 본인의 의무를 매수인에게 포괄승계해줄 수 있다. 포괄승계란 그 재산에 관한 포괄적인 권리의무를 이어받는 것을 뜻한다. 임대료 역시 연 5% 이상 올릴 수 없다. 주택임대차 계약 시 2년을 기준으로 보기 때문에 2년에 5%를 초과해 인상할 수 없다.

그 외에 남편 직장 의료보험의 피보험자로 가입돼 있는 아내가 임대사업자로 등록하면 지역의료보험으로 전환돼 건강보험료가 올라간다. 즉 피부양자 자격을 상실하고 4대 보험료를 납부해야 한다. 수도권 내 주택가격이 6억원 이상이라면 세금감면 효과 역시 상당수 받을 수가 없다. 공시가격 6억원 이하에 전용 85㎡ 이하인 임대소득자만 임대소득세나 보유세 등을 감면받을 수 있기 때문이다.

임대소득세를 감면받고자 한다면 주택임대사업자로 등록하는 것이 혜택을 보는 확실한 방법이다. 내년부터 연간 주택임대소득이 2000만원 이하로 분리과세 대상인 경우 임대등록을 하지 않으면 필요경비가 50%만 인정되고 기본공제도 200만원만 주어져 123만원의 소득세가 부과된다. 반면 8년 준공공임대주택으로 등록하면 지방소득세를 포함해 7만7000원가량의 세금을 내야 한다.

결국 현 정권에서 다주택자가 주택임대사업자로 등록해 가장 많은 세금혜택을 받는 조건은 6억원 이하의 주택을 소유하고 임대기간이 8년 이상인 경우다. 지역으로 보면 서울 중에서도 비교적 주택가격이 낮은 강북 쪽 중소형 주택을 가지고 있어야 유리한 셈이다.

원종훈 KB금융그룹 WM컨설팅부 세무팀장은 “다주택자들은 주택임대사업 등록을 거의 필수처럼 여기고 있지만 고려해야 할 부분은 공시가격이 6억원 이하이고 8년 이상 즉 당분간 주택을 팔 계획이 없어야 정부의 세제혜택을 받을 수 있다”면서 “그 이상의 주택을 가지고 있는 다주택자들은 고민을 많이 하고 있지만 대다수 주택이 없는 가족 등에게 증여하는 방식을 선택하고 있다”고 말했다.