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재건축 시장 '패닉', 반포현대 부담금 '예상액 16배'

재건축 부담금 1억4천, 국토부 "서초구 부과금액 적정하다" 공식입장 내놔

정경진 기자 jungkj@econovill.com

기사승인 2018.05.16  11:31:23

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▲ 서울 아파트 전경사진(출처=뉴시스)

[이코노믹리뷰=정경진 기자] 서울 서초구 반포현대아파트 재건축 부담금이 1가구당 1억4000만원가량이 부과되면서 재건축 시장이 패닉에 빠졌다. 이 단지는 총 가구 수가 80개인 한 동짜리 아파트이기 때문에 당초 재건축초과이익이 크지 않을 것으로 꼽힌 단지였다.

그러나 1인당 1억원이 넘는 부담금이 통보되면서, 업계에서는 예상과 다르게 높게 부과된 반포현대아파트의 재건축 부담금으로 인해 향후 재건축 아파트 사업진행이 차질을 빚을 것으로 바라보고 있다.

서초구청은 15일 반포현대 재건축 조합에 예상 부담금 규모를 통보했다. 당초 조합이 예상했던 부담금은 1인당 850만원이었지만 이것의 16배인 1억3569만원의 부담금이 부과됐다. 예상을 훌쩍 뛰어넘는 재건축 부담금에 강남권 재건축 모두 큰 충격과 함께 사업이 난항을 겪을 것이란 예상이다.

앞서 정부는 올해부터 ‘재건축 초과이익 환수제’ 시행이 부활하면서 지난 1월 자체적으로 추정한 결과 강남권 재건축 단지 부담금이 조합원당 평균 4억4000만원, 최고 8억4000만원에 이를 것으로 발표했다. 8억4000만원에 이를 것으로 예상되는 단지는 반포 주공 1단지 3주구, 잠실주공 5단지 등이 분석 대상에 포함된 것으로 추정했다. 이에 대해 한때 조합 측에선 재건축 부담금이 최대 2억원 정도에 그칠 것으로 예상했지만, 예상치가 크게 빗나가면서 일부 단지의 경우 가구당 재건축 부담금 8억원이 현실화될 가능성이 높아졌다.

서울 강남구 대치동 S공인중개사 관계자는 “재건축 부담금이 1인당 1억원을 넘어가는데 모두 인기단지들의 경우 4~8억원까지 거론되고 있는 상황에서 재건축을 진행하는 것을 다들 부담스러워한다”며 “최대한 재건축 부담금이 적게 나오는 방안을 강구하고 있지만 반포현대를 보면서 사업진행의 부담을 느낀 조합원들도 생겨나고 있다”고 말했다.

앞으로 재건축 부담금이 나올 예정인 단지는 서초구 ‘반포주공1단지 3주구’와 강남구 ‘대치쌍용2차’부터 대치동 은마아파트와 개포주공5단지, 개포주공6·7단지, 송파구 잠실주공5단지 모두 재건축 초과이익 환수제 적용 대상이다. 이들 단지 모두 ‘반포현대’의 재건축 부담금 규모에 패닉에 빠진 상황이다. 100가구가 되지 않는 이 단지는 108가구 규모 아파트로 재건축을 진행할 계획으로 일반분양분은 10여가구에 불과하다.

사업성이 높지 않은데도 불구하고 이 같은 부담금이 적용됐다면 몇천여 가구를 재건축하는 단지는 상대적으로 초과이익이 클 수밖에 없고, 부담금 규모 역시 기하급수적으로 늘어날 가능성이 크기 때문이다.

특히 오는 6월 시공사를 선정하고 본격적인 재건축 사업에 나서는 ‘반포주공1단지 3주구’가 반포현대의 다음 타깃이 될 가능성이 큰 만큼 사업 진행여부에 대한 관심도 높은 상황이다. 이 단지는 1490가구로 2091가구로 재건축된다.

반포주공 1단지 3주구 인근 B공인중개사 관계자는 “‘반포주공1단지 3주구’의 경우 일각에선 조합을 해체하고 다시 진행하자는 의견도 있다”면서 “다만 아직 다수는 사업을 진행하고자 하는 의지가 있지만 재건축 부담금의 여파가 상당한 것”으로 보인다고 말했다.

한편 예상을 뛰어넘는 재건축 부담금으로 전문가들은 앞서 시장에 해당 부분이 반영됐지만 당분간 강남 재건축 시장의 불황이 이어질 것으로 바라보고 있다. 부동산114에 따르면 5월 둘째 주 서울 재건축 아파트값은 전주 대비 0.02% 하락했다. 지난달 넷째 주 하락세를 보인 이후 3주 연속 하락세가 지속되는 상황이다.

부동산114 김은진 리서치팀장은 “재건축 부담금 초과제는 이미 예고됐기 때문에 시장에 어느 정도 반영됐던 부분”이라면서 “다만 부담금 액수가 구체적으로 나오다 보니 향후 사업 속도나 추진은 더디게 될 것”이라고 말했다. 그는 이어 “강남권 재건축 시장의 경우 나오는 매물도 적고 그만큼 거래도 적기 때문에 지나치게 큰 폭으로 하락하지는 않겠지만 하락세는 이어질 것”이라고 덧붙였다.

국토부는 16일 이 같은 우려에 대해 반포현대에 서초구가 조합원에게 부과한 재건축부담금은 적정하다는 공식입장을 내놨다.

국토부는 이날 “서초구청이 반포현대 재건축 조합에 부과한 재건축 부담금 예정액 1억3569만원은 업무 매뉴얼에 근거해 적정하게 산정된 것으로 판단된다”면서 “재건축 부담금은 정상주택가격분과 개발비용을 모두 공제한 초과이익을 환수하되, 환수 범위가 초과이익분의 최대 50%로 제한하고 있어 과도한 재산권 침해로 볼 수 없다”고 설명했다.

국토부는 업무 매뉴얼에 따라 반포현대가 위치한 지역의 정상주택가격상승분을 연평균 4.1%로 산정한 후 개발비용 401억원을 모두 인정해 이를 넘는 초과이익을 조합원 평균 3억4000만원의 부담금이 발생하는 것으로 산출했다.

국토부 관계자는 “이번 서초구청의 재건축부담금 부과는 초과이익분 조합원 평균 3억4000만원 중 1억3500여만원으로 제한해 조합원들은 재개발 완료시점에 2억원가량의 초과이익을 얻을 수 있다”고 밝혔다. 

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