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[이창록의 건설 하자 분쟁] 중복 하자와 보증 책임 제한

이창록 법무법인 공유 변호사 expert@econovill.com

기사승인 2018.02.13  18:34:22

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하자 보수 보증계약의 주채무자가 파산하거나 하자 보수 의무 이행능력이 없는 등의 사유로 보증사고가 발생해, 하자 보수 보증인이 직접 보증채권자에게 하자 보수 보증금을 지급하는 방법으로 보증 책임을 부담하는 경우, 각 연차별 하자에 한정해서 보증채권자와 보증 책임 종결 등의 합의를 했을 때, 그 합의 당시에 발생한 보다 장기간의 보증기간이 적용되는 하자에 대해서도 이 종결 등 합의 효력이 미치는지 여부가 문제될 수 있다.

특히 구 주택법 등이 정하는 보증기간이 3년까지의 하자에 대해서만 보증 책임 종결 등 합의를 한 경우, 그 당시에 이미 발생한 5년 차 및 10년 차 하자에 대해 위 합의 효력 등이 미치게 되어, 후일 보증채권자가 하자 보수 보증인을 상대로 5년 및 10년인 하자에 대한 보증 책임을 청구했을 때, 그 청구가 위 합의에 반해 부적법하거나 그 이유가 없다고 볼 수 있는지 등의 사례가 적지 않게 발생한다.

이를 부정한 하급심 판결도 있으나, 최근 다른 하급심 법원은 ‘이 사건 합의서에 첨부된 하자현황 및 실태조사서 중 공용 부분 목록에는 옥탑층의 바닥, 계단 바닥 균열이 포함되어 있는 점, 위 목록과 함께 이 사건 합의서에 첨부된 사진에서 확인할 수 있는 당시 이 사건 아파트의 각 동 옥상, 옥탑의 균열 부위 및 형상은 원고가 2피고에게 5년 차 하자 보수를 요청하면서 첨부한 옥상, 옥탑 부위 하자 사진에서 확인할 수 있는 것과 동일하거나 매우 유사한 점 등을 종합해 보면, 위 항목에 해당하는 하자는 이 사건 합의 당시 이 사건 아파트에 존재하던 하자로서 피고가 이 사건 합의에 따라 하자 보수 보증금을 지급함으로써 보증 책임을 종료하기로 한 하자에 해당한다고 봄이 타당하다’고 판시하는 등 담보책임기간 및 보증기간이 1 내지 3년인 하자에 대한 보증채권자와 하자 보수 보증인 사이의 하자 보수 종결합의(현금변제 합의) 효력이 5년 차 및 10년 차 하자 보수 보증금 청구에 미친다고 판단한 사례도 있다.

   

이는 구 주택법이 정하는 3년 차 하자와 5, 10년 차 하자는 서로 중복될 가능성이 있음을 전제로 한 것이다. 또 하자 발생 시기에 대한 증명책임을 매우 완화해 인정하고 있는 법원 실무 태도와의 균형도 고려한 것으로 보인다. 다만 이와 같은 담보 책임 기간이 서로 다른 하자 사이에 실제 중복이 되었다는 사실에 대한 증명, 일부 보증기간에 대한 보증 책임 종결 합의 당시에 해당 중복 하자가 발생한 것인지에 대한 사실을 구체적으로 특정해 증명하는 것에는 일정한 한계가 존재함을 부인할 수 없다.

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