[이코노믹리뷰=김서온 기자] 이달 31일부터 다주택자들의 신규 주택담보대출(주담대)을 규제하는 신DTI가 시행된다.

신DTI는 대출기간이 길수록, 지난 2년간의 소득을 증빙하는 서류를 제시할수록 대출가능 금액은 늘어난다. 장래소득이 높을수록 대출가능 금액이 더 커진다. 장래소득 산정시 기존 최근 1년 소득이 아닌 2년간의 증빙소득을 확인하는 방식으로 소득의 안정성에 중점을 뒀다. 소득 증가가 예상되는 경우라면 연령에 제한을 두지 않고, 그 증가분을 장래소득에 반영해 주기로 했다.

금융위원회는 23일 임시 제1차 금융위원회를 열어 신DTI 시행을 위한 은행업감독규정 등 5개 규정과 시행세칭을 개정·의결했다. 금융위원회는 이 같은 내용을 골자로한 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 지난해 11월 발표한 바 있다.

신DTI를 적용하면 두 번째 주택담보대출을 받을 때 자신이 받은 기존 모든 주담대의 원리금과 기타 대출의 이자를 반영한다. 두 번째 주담대의 만기는 15년으로 확 줄어든다.

이에 따라 다주택자는 추가 대출을 받기 힘들어진다. 현행 DTI보다 차주의 상환능력을 더욱 꼼꼼히 따지기 때문이다. 신DTI(모든 주담대 원리금+기타대출 이자/연간소득)는 연소득 대비 상환액을 계산할 때 보유한 모든 주담대 원리금을 반영한다. 기존에는 신규 주담대 원리금과 기존 주담대 이자만 반영했다.

또 2년간의 증빙 소득을 확인하고, 장래에 예상되는 소득 증가도 대출 심사에 반영한다. 기존 주담대가 있는 사람은 대출 한도가 줄어들고, 미래 소득이 계속 늘어날 가능성이 높은 신규 대출자의 경우 현재보다 한도가 늘어난다. 기존에는 새 주담대를 받을 때 기존 대출의 이자만 반영하고 만기도 30년으로 길었으나, 신DTI는 원리금 상환 부담을 늘려 추가로 받을 수 있는 대출금액을 줄인다. 다주택자의 돈줄을 죄는 대출 규제다.

최종구 금융위원장은 “규제의 예측 가능성, 금융회사의 준비 기간 등을 고려했다”면서 “신DTI 시행에 따라 고객의 혼란이 발생하지 않도록 전 금융권이 철저한 사전 준비와 점검을 해달라”고 말했다.

또 올해 하반기부터는 DSR(총부채원리금상환비율)도 도입된다. 주담대를 비롯해 모든 가계대출에 대해서 차주의 상환능력을 반영하는 것이다. 채무자가 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 이자와 원금이 소득과 비교해 얼마나 되는지를 계산할 수 있다.

전세대출을 보유한 경우 임차보증금으로 상환이 가능하기 때문에 이자 상환액만을 포함시킨다. 마이너스 대출 등 신용대출의 경우 만기연장 기간 등을 감안해 10년간 분할 상환하는 것으로 산정한다.

차주의 연간 소득을 산정기간은 기존 1년에서 2년으로 늘어났다. 1년치 소득만 확인하던 것에서 최근 2년간의 증빙소득을 확인한다. 다만 청년층과 신혼부부 등 실수요자의 경우 2년간 증빙소득 확인 의무가 없다. 또 이사 목적 등의 일시적 주담대 2개 보유자에겐 신DTI가 완화 적용된다.

양지영 R&C 소장은 “신DTI나 DSR 도입 모두 앞으로 자산이 있는 사람들만 집을 사라는 의미로 투자자를 잡겠다는 정부의 의도와 다르게 실수요자 피해가 클 수 있다”면서 “신DTI는 대출을 추가로 받을 수 없는 상황이나 마찬가지여서 거래량 급감과 가격 하락이 불가피 할 것으로 보인다”고 말했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “신DTI 시행이 다가왔지만 이 대출규제 자체로는 다주택자들에게나 전반적인 부동산 시장에 큰 영향을 미치지는 않을 것”이라면서 “다만 시장이 현재 전반적으로 위축돼 있어서 시장의 약한 충격은 가겠지만 큰 효과는 없을 것이라고 생각한다”고 말했다.

한편, 신DTI는 오는 31일부터 전 금융권에서 적용되며, 행정자치부 소관인 새마을금고는 감독규정 시행시기에 맞춰 행정지도를 통해 신DTI를 시행할 예정이다.