정부는 13일 다주택자가 임대사업자로 등록하면 건강보험료를 최대 80% 깎아주고 8년 임대시 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 70%를 적용하는 것을 골자로 하는  ‘임대주택등록 활성화방안’을  관계부처 합동으로 발표했다.이번 방안은 민간임대주택 등록을 촉진하고, 임차인 권리보호 강화 등을 통해 전월세주택 세입자도 안심하고 오래 살 수 있는 주거환경을 조성한다는 취지에서 마련됐다. 주요 세제혜택과 과세대상 등에 대한 궁금증을 문답풀이로 정리했다.

Q. 임대사업자 등록을 하면 세제·건보료 혜택은 모든 주택이 받을 수 있나?

A. 국세와 지방세 감면은 주택유형과 주택규모 등에 따라 감면 대상 여부가 결정되고  감면폭에도 차등이 있다. 건강보험료는 연 2000만원 이하의 임대소득에 한해 임대의무기간 동안 40%(4년 임대), 80%(8년 임대) 깎아준다.

Q. 현재 소득세가 비과세되고 있는 2000만원 이하 주택임대소득은 언제 과세되나. 과세대상 소득과 신고방법은?

A. 오는 2019년 1월 1일 이후 발생하는 임대소득부터 임대소득세가 과세된다. 따라서, 2018년 12월 31일 이전에 임대차 계약해도  2019년 1월 1일 이후 계약기간에 생긴 임대소득은 당연히 소득세 대상이 된다.  과세기간의 주택임대소득에 대해 다음 해 5월 중 주소지 관할 세무서에 소득세를 신고하고, 납부해야 한다.

Q. 주택임대소득(월세+간주임대료)이 과세되는 대상자는?

A. 부부합산 1주택 소유자의 경우 월세 소득만 과세대상에 해당되고 보증금은 비과세다. 즉 세금을 물리지 안는다.  기준시가 9억원 이하 주택의 월세 소득은 비과세이고  가액 9억원을 초과하는 경우만 과세대상이다.

부부합산 2주택 소유자의 경우 월세 소득만 과세대상이고 보증금은 비과세다.

부부합산 3주택 이상 소유자의 경우 월세 소득과 임대보증금에 대한 간주임대료를 합산해 과세한다. 간주임대료는 월세와 별개로 전세와 임대보증금을 받을 경우 여기에 일정한 이율을 곱해 구한 금액을 간주임대료라고 하며 과세표준과 소득금액에 들어간다. 

이에 따라 비소형주택의 전세 임대만 있는 경우 임대사업자로 등록시 보증금의 합계가 16억8000만원, 미등록시 11억3000만원 이상이면 과세대상이 된다.

Q. 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 사람이 2000만원 이하 주택임대소득에 대해 분리과세 방식으로 소득세를 신고하면 세부담 수준은?

A. 임대사업자로 등록할 경우 필요경비율을 70% 인정받아 연 임대소득 1333만원까지 과세되지 않고, 추가 감면(4년 임대 30%, 8년 임대 75%)도 받을 수 있다.  이에 따라 연 2000만원의 임대소득이 있는 사람이 8년 장기임대하는 경우 부담하는 소득세는 연 7만원 수준이다.

임대사업자로 등록하지 않으면 필요 경비율을 50%만 인정받아 소득세 면세점이 연 8백만원으로 축소되고, 소득세 감면도 없다. 따라서, 연 2000만원의 임대소득이 있다면 연간 84만원의 소득세를 내야 하며, 이는 8년 등록임대 사업자가 부담하는 소득세(연 7만원)의 12배 수준이다.

Q. 2000만원 초과 주택임대소득자도 임대사업자로 등록 시에 건강보험료 감면을 받을 수 없나?

A. 2000만원 초과 주택임대소득은 종합과세 대상으로 이미 보험료가 부과되고 있는 만큼  임대 등록시에도 보험료 감면은 없다.

2000만원 이하 주택임대소득에 대한 등록시 건강보험료 감면은 임대등록에 따른 인센티브 부여로 임차인의 주거안정을 강화하고, 임대소득 과세 대상전환에 따른 보험료 상승 충격 완화를 위한 취지다.

 2000만원 초과 임대소득자도 등록시, 소득세, 재산세, 취득세, 종합부동산세 감면 등 각종 인센티브를 받을 수 있다.

Q. 2000만원 이하 임대소득에 대한 건보료 부과는 어떠한 절차를 거치고 언제부터 시행되나?

A. 건강보험료는 과세소득을 기준으로 부과하며, 현재도 연 2000만원 초과 임대소득은 건보료를  부과한다.  2019년부터 2000만원 이하 주택의 임대소득도 과세됨에 따라 건보료도 2019년 소득분부터 부과된다.

Q. 양도세와 종부세 혜택 임대기간 강화(5년→8년)의 시행시기는? 2018년 4월 이전에 등록한 5년 임대도 혜택을 받을 수 있나?

A. 내년  4월 1일 이후에는 양도세 중과배제와 종부세 합산 배제 혜택을 받기 위해서는 8년 임대주택(준공공임대주택)으로 등록해 8년 이상 임대해야 한다.

 이미 임대주택을 등록해  임대하고 있거나 내년 3월 31일까지 신규 등록 하고 현재와 같이 5년간 임대하면 양도세 중과 배제와 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다.

Q. 다가구주택에 대한 재산세 감면 혜택을 부여하는 경우, 개별 가구의 면적은 어떻게 산출하나?

A. 내년 4월부터 건축물 대장을 통해 재산세 감면 대상이 되는 다가구주택의 가구별 면적 확인이 가능토록 관련규정을 개정할 계획이다.

신규 건축물은 건축물대장에 다가구주택의 가구별 면적을 구분 표기하도록 하고, 기존 건축물은 임대인의 신청을 통해 건축물대장에 층별 가구수와 가구별 면적을 표기하도록 변경을 허용한다.

Q.  집주인 동의 없이도 전세금 반환보증 가입이 가능하나?

A. 집주인 동의여부와 관계없이 전세금 반환보증에 바로 가입할 수 있다. 지금까지는 전세보증금 반환보증 채권을 HUG로 양도하기 위해 내용 증명과 임대인 유선 절차를 거쳐 임대인이 동의하지 않으면 가입할 수 없었다.  임대인이 동의한다 하더라도 가입 신청부터 완료까지 1~2주의 기간이 걸려 제도 활성화의 장애요인이 됐다.

내년 2월부터는 임대인 유선확인 절차를 생략하고, 임대인의 동의 여부와 관계없이 반환보증에 바로 가입을 허용할 계획이다.  임대인에게 전세보증금 반환보증 채권 양도에 대한 내용 증명은 현행과 같이 발송할 필요가 있다.