수도권을 중심으로 강도 높은 주택시장 안정대책과 규제에도 불구하고 아파트 매매가와 전세 값이 지속적인 강세를 보이고 있다. 올 하반기부터 본격적으로 아파트와 오피스텔, 다세대주택은 공급물량이 늘어나고 있어 대출규제 등 정부의 부동산 규제로 부동산 거래 역시 당분간 침체될 것이라는 전망이 나오고 있다.

이에 따라 전세와 매매가격이 하락한다면, 전세가율이 높은 아파트는 아파트 가격이 전세가보다 내려가 전세금 회수가 어려운 깡통전세가 발생할 여지가 있어 부동산 시장의 불완전성이 큰 만큼 전세입자의 자금을 보장할 수 있는 자구책 마련의 필요성이 커지고 있다.

통상 주택담보대출액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 ‘깡통전세’로 분류된다. 부동산 시장이 침체기에 접어들어 집값이 하락할 경우 전세가율(매매가 대비 전세보증금 비율)이 높을수록 전세입자는 전세금을 떼일 위험성이 높아진다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “장기적인 관점에서 보면 언젠가는 역전세난이나 깡통전세가 문제가 될 수는 있지만, 지금 현실적인 관점에서는 시장 내 전세 선호현상이 더 짙어지고 매물이 부족해지면서 전세값 상승추이가 유지될 것으로 전망된다”면서 “수요 대비 공급량이 더 많은 일부 지역에서는 깡통전세나 역전세난으로 피해를 보는 실수요자가 발생할 수 있다. 특히 전세를 끼고 갭투자를 한 경우 역전세난이 오면 고스란히 세입자가 피해를 본다”고 했다. 이어 권 이사는 “대출 한도도 줄어든 상황에서 임대계약 만료 이후에 기존 세입자가 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 처할 수 있다”고 말했다.

그렇다면 깡통전세로부터 전세금을 보장받는 방법은 없을까?

전세금반환보증보험은 전세로 거주하는 주택이 경매에 넘어갔을 시 도시보증공사나 서울보증이 세입자에게 집주인 대신 전세금을 돌려주는 방책이다. 최근 깡통전세에 대한 우려가 커지면서 가입 세입자가 늘고 있는 추세다.

국토교통부와 주택도시보증공사에 따르면 지난 3월 기준 전세금반환보증보험에 가입한 보증금은 1조4600억원으로 지난해 같은 기간 가입금액인 7200억원의 2배가 넘는다.

전세금반환보증보험은 ▲주택도시보증공사의 ‘전세보증금반환보증’ ▲서울보증의 전세금보장신용보험 2가지 상품이 있다. 전세보증금반환보증의 경우 수도권은 전세보증금 5억원 이하, 이외의 지역은 4억원 이하일 때 가입이 가능하다. 보증요율은 아파트 기준 0.128%이다. 전세금보장신용보험은 가입 대상에 제한이 없으며 보증요율은 0.192%다.

김지연 리얼투데이 리서치팀 팀장은 “올 하반기부터 본격적으로 아파트는 물론 오피스텔, 다세대주택 등 공급물량이 늘어나고 있고, 대출규제 등 정부의 부동산 규제로 부동산 거래 역시 당분간 침체될 것으로 내다본다”면서 “전세는 물론 매매가격이 하락한다면, 전세가율이 높은 아파트는 아파트 가격이 전세가보다 내려가 전세금 회수가 어려운 깡통전세가 발생할 여지가 있어 시장의 불완전성이 큰 만큼 전세금 세입자의 자금을 보장할 수 있는 자구책을 마련해야 한다”고 조언했다.